■北京房價看跌報(bào)道之三■本報(bào)記者王小霞

　　2008年1月，北京樓市持續(xù)有價無市的低迷狀態(tài)，價格“空漲”，交易量萎縮。雖然仍有一些開發(fā)商預(yù)期“后市看好”，但暗地里打折促銷，更改案名、調(diào)低開盤價的現(xiàn)象越來越多。

　　“樓市的低迷狀態(tài)還將繼續(xù)，觀望期何時結(jié)束也不能簡單地用過去的淡季規(guī)律來衡量。”一位房地產(chǎn)研究專家在接受中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者采訪時表示，如果像往年一樣淡季觀望期結(jié)束后房價再次反彈，有可能國家會出臺更嚴(yán)厲的措施調(diào)控樓市；如果淡季過后市場繼續(xù)低迷，2008年的樓市則會更“冷”。

　　普遍打折促銷

　　2007年11月以來，北京的房地產(chǎn)市場如寒冷的天氣一樣，持續(xù)降溫，市場觀望氣氛濃厚。許多開發(fā)商采取各種促銷手段，一些已銷聲匿跡的諸如打折、贈送、特惠等變相降價現(xiàn)象，開始在樓市普遍出現(xiàn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，位于北五環(huán)至六環(huán)之間的東亞·上北中心樓盤借新年之際推出促銷計(jì)劃，凡在2008年1月1日至2月21日之間成功簽約的業(yè)主，可獲贈數(shù)碼相機(jī)、筆記本電腦、液晶電視以及按摩沙發(fā)等多種不同物品。

　　與此同時，位于東五環(huán)的某樓盤，原來銷售好的時候只有付全款購房的客戶才享有九八折優(yōu)惠，目前為了吸引客戶則推出貸款客戶九八折優(yōu)惠，全款客戶九六折優(yōu)惠。

　　“原來熟人找開發(fā)商買房子只要求能留個好房源就行，現(xiàn)在可以要求打折了。”南三環(huán)至南四環(huán)之間一項(xiàng)目營銷總監(jiān)在接受記者采訪時表示，目前京城很多項(xiàng)目都借著年關(guān)之際推出諸多打折促銷計(jì)劃，讓利幅度都比過去大得多。“尤其是一些中高檔項(xiàng)目，面臨的銷售壓力大，促銷手段也更多。”

　　與已開盤項(xiàng)目打折促銷手段相比，一些新開盤項(xiàng)目干脆調(diào)低了開盤價。于上周六（1月5日）開盤、位于朝陽區(qū)百子灣的美利山項(xiàng)目其實(shí)與“沿海賽洛城”同屬一個開發(fā)商，而且地理位置相鄰。但開發(fā)商并沒有像以往那樣沿用已經(jīng)在京城打響的“沿海賽洛城”這個品牌，而是啟用新的項(xiàng)目名。

　　其最主要的是，開盤當(dāng)日13000元／平方米的價格與周邊其他項(xiàng)目15000－17000元／平方米的均價相比，顯得非常有吸引力。“周邊別的項(xiàng)目比我們項(xiàng)目的均價高出兩、三千塊錢，我們的項(xiàng)目當(dāng)然好賣了。”美利山售樓處一位銷售人員這樣告訴記者。

　　“隨著存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、提高第二套住房首付比例等政策先后出臺，樓市投資炒作比例會越來越少，觀望氛圍也就越來越濃。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授張躍慶向記者表示，接近年關(guān)正是開發(fā)商償還銀行貸款、工程結(jié)款的時間，開發(fā)商急于回籠一部分資金，完成年度銷售目標(biāo)，且2007年一系列調(diào)控政策的出臺，交易量下跌也使得開發(fā)商開始主動調(diào)價促銷。

　　銷量持續(xù)下降

　　與那些正在打折促銷的樓盤剛好相反，北京還有一些樓盤面對市場低迷表現(xiàn)得“處變不驚”。

　　“反正整個市場都在觀望，現(xiàn)在也是銷售淡季，對于中高檔樓盤來說，動輒幾百萬的房子僅靠送電視什么的促銷手段很難帶來人氣，所以干脆等待旺季來臨。”北京東五環(huán)外一個中高檔項(xiàng)目營銷總監(jiān)這樣告訴中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者。據(jù)了解，該項(xiàng)目最小一套58平方米的小戶型總價也要近一百萬元。

　　記者在位于東四環(huán)至東五環(huán)之間、朝陽北路與朝陽路之間的中高檔項(xiàng)目“天鵝灣”看到，銷售處門庭冷落，銷售大廳沒有幾個客戶看房。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，該項(xiàng)目10＃樓自2007年6月22日取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷售套數(shù)51套，可銷售面積15557．14平方米，但截至目前只簽約3套。

　　而位于海淀區(qū)中華世紀(jì)壇西側(cè)的“緣溪家園”2006年1月28日取得預(yù)售許可證，2006年6月10日開盤，預(yù)售住宅均價38000元／平方米，截至目前網(wǎng)上簽約套數(shù)為零。

　　據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司市場研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2007年12月29日，12月北京樓市新開盤數(shù)為46個，新增供應(yīng)面積118萬平米，供應(yīng)套數(shù)8779套。開盤均價為16998元／平米，環(huán)比11月上漲8％，對比2006年12月同期的10576元／平米，上漲了近六成。

　　從實(shí)際簽約量來看，截至2007年12月29日，12月北京樓市商品住宅銷售共計(jì)9921套，銷售面積121萬平米，環(huán)比11月減少了31％和38％；與2006年同期相比也分別下降了36％、35％。這種現(xiàn)象在2008年1月將會繼續(xù)維持，甚至銷售量可能還會下降。

　　為什么成交量在下跌房價卻“一路高歌”呢？“目前北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪博弈期。開發(fā)商對后市預(yù)期較好，所以盡管目前銀行收緊銀根，開發(fā)商資金緊張，但仍然希望堅(jiān)守到價格高峰期，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。”張躍慶表示，事實(shí)上現(xiàn)在很多中高檔樓盤的價格早已提前預(yù)支了利潤空間。

　　而從房產(chǎn)消費(fèi)者的層面來說，由于房貸政策的調(diào)整，投資購房門檻的提高和利息支出成本的明顯上升，更為主要的是日益趨緊的房產(chǎn)調(diào)控，也讓房產(chǎn)消費(fèi)者感受到已經(jīng)趨大的政策風(fēng)險，觀望情緒上升，接盤速度放緩。正是由于買賣雙方對后市市場判斷產(chǎn)生了分歧加劇的局面，所以房價出現(xiàn)了“空漲”。

　　中國社會科學(xué)所金融市場研究室副主任尹中立表示，假如股市在2008年還處于不斷上漲的趨勢，那么將對樓市產(chǎn)生較大的刺激作用；如果物價指數(shù)在2008年繼續(xù)上漲超過7％甚至比7％更高，人民銀行可能會出臺更嚴(yán)厲的金融緊縮措施，這樣對樓市的殺傷力將會更大。