海陽：山東下一個(gè)海景“鬼城”

　　海景房人跡罕至，新城晚上漆黑一片

　　柴剛

　　“剛投了200多萬元建起的養(yǎng)蝦大棚，要被政府拆掉了�！�3月31日，丁亮(化名)站在自家養(yǎng)蝦池前，禁不住流淚。

　　丁亮于2003年來到山東煙臺海陽市龍山街道辦事處(原大閆家鎮(zhèn))潮外村，承包荒灘從事養(yǎng)蝦。2013年10月份，丁亮再次投資200余萬元，建設(shè)了7個(gè)養(yǎng)蝦大棚，僅幾個(gè)月之后，卻面臨拆除。他告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，養(yǎng)蝦大棚所在荒灘等已被當(dāng)?shù)卣�府征用。而有著同樣困境的還有潮里村、潮外村、莊上村等村的漁民，其中多名漁民因拒絕拆除養(yǎng)蝦棚，與當(dāng)時(shí)的眾多拆遷者發(fā)生沖突，并被當(dāng)?shù)鼐�方拘留�?/p>

　　政府與漁民爭地的背后，是海陽市正在進(jìn)行的大規(guī)模造城運(yùn)動(dòng)。此時(shí)，海陽南部新城——“亞沙城”建設(shè)正如火如荼，海陽年新增建筑面積160萬平方米。與此同時(shí)，海陽西擴(kuò)打造的“亞沙城二期”總規(guī)劃面積17平方公里，上述三村正處于其開發(fā)范疇。

　　就在亞沙城高樓林立、向西擴(kuò)張時(shí)，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其眾多主干道路上很難見到行人與車輛，眾多樓盤人跡罕至，售樓處也是門可羅雀，到了晚上新城更是漆黑一片。此前，有山東當(dāng)?shù)孛襟w將海陽市描述為“山東半島最大的鬼城”。

　　開發(fā)商圈地海陽新城

　　海陽還聚集著來自北京、天津、濟(jì)南、青島、淄博、上海等地，且規(guī)模大小不一的地產(chǎn)投資商，而其間與當(dāng)?shù)貪O民、村民的土地之爭也變得不再偶然。

　　海陽地處膠東半島南端，煙臺市下轄縣級市，居于煙臺、青島、威海三市的中心地帶，1996年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)立海陽市。公開資料介紹，該市總面積1886平方公里，海岸線長230公里。

　　而丁亮所在的潮外村隸屬于海陽龍山街道辦事處。3月31日，他向記者介紹，此次在政府拆除范圍內(nèi)的養(yǎng)蝦大棚總共有400余個(gè)，按照海陽市此前每平方米460元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)養(yǎng)蝦大棚平均獲得35萬元補(bǔ)償，如此計(jì)算下來，全部拆除后的補(bǔ)償額高達(dá)1.4億余元。一知情者對此分析稱，漁民與當(dāng)?shù)卣�府的沖突，其核心是在圍繞地產(chǎn)商在海陽新城區(qū)——亞沙城的布局。

　　海陽市公布的“海陽市亞沙城二期規(guī)劃示意圖”顯示，潮外村、潮里村、莊上村等所處區(qū)域，未來將規(guī)劃為“魯能國際度假村”。早在今年1月2日，龍山街道辦事處、海陽市住房和規(guī)劃建設(shè)管理局向漁民發(fā)出一份“公示”，聲明將對養(yǎng)蝦大棚等做出相應(yīng)處理。該“公示”稱，“經(jīng)查，你戶建設(shè)的房屋或大棚未經(jīng)審批，嚴(yán)重影響了城市規(guī)劃的健康實(shí)施，自公告起，3日內(nèi)當(dāng)事業(yè)主必須到接受處理，逾期將申請海陽市人民政府依法予以拆除”。

　　4月2日，海陽市委宣傳部有關(guān)人士對此介紹，拆除建筑多為非法建筑物，有的則是當(dāng)?shù)貪O民投機(jī)建設(shè)。而丁亮向記者提供的“土地租賃合同書”則顯示，簽訂雙方為其本人及潮外村村委會(huì)，租賃期限為2004年5月1日至2053年4月30日。

　　“不給漁民(充足)時(shí)間，1月4日晚上就將(養(yǎng)蝦)大棚給拆除了，就是為了逃避對漁民的補(bǔ)償�！倍×粱貞�，當(dāng)天他與其他漁民一起去龍山街道辦事處了解情況，但工作人員并沒有對“公示”給出明確解釋。

　　記者獲悉，2014年年初，海陽市政府官方網(wǎng)站對此描述，“其中最具發(fā)展?jié)摿Φ聂斈茼?xiàng)目已經(jīng)順利簽約，前期資金已經(jīng)到位”。4月1日，魯能地產(chǎn)一工作人員透露，魯能地產(chǎn)在該區(qū)域征地6000余畝。上述宣傳部人士同樣證實(shí)，該項(xiàng)目是魯能地產(chǎn)在該區(qū)域的一個(gè)遠(yuǎn)景規(guī)劃，其所需土地由政府有規(guī)劃、分批次地提供。

　　當(dāng)然，這并不是魯能地產(chǎn)在海陽的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在亞沙城東部，一名為“海藍(lán)金岸”的項(xiàng)目是魯能集團(tuán)在山東省內(nèi)打造的首個(gè)旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目，選址海陽市鳳城濱海度假區(qū)。公開資料顯示，該項(xiàng)目總占地面積2500余畝，分東、西兩個(gè)組團(tuán)開發(fā)。東組團(tuán)為項(xiàng)目的首發(fā)組團(tuán)，位于高爾夫板塊，占地260畝，建筑面積為27.7平方米，規(guī)劃為以度假型為主的21棟高層住宅和8棟海景別墅。上述魯能地產(chǎn)工作人員介紹，該項(xiàng)目已于2013年7月份左右開盤。

　　山東地產(chǎn)人士王軍(化名)解釋，魯能地產(chǎn)不是第一個(gè)布局海陽的地產(chǎn)商，更不是最后一個(gè)，其僅是地產(chǎn)商布局海陽的一個(gè)縮影。

　　2012年海陽市一季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)榜情況通報(bào)中，貢獻(xiàn)前十名的企業(yè)中，地產(chǎn)企業(yè)占50%。在王軍看來，房地產(chǎn)已成為當(dāng)?shù)氐囊恢е�產(chǎn)業(yè)。海陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2010年，海陽市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)2298361萬元，增長23.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到301736萬元，增長36.4%。2011年，該市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)2564352萬元，增長22.9%。其中，房地產(chǎn)完成投資46.3億元，增長53.6%，比全部投資高30.7個(gè)百分點(diǎn)。2012年，該市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)2681256萬元，其中房地產(chǎn)完成投資419825萬元。

　　本報(bào)記者調(diào)查了解到，目前寶龍地產(chǎn)、山東高速等均已入駐海陽。王軍坦言，除上述地產(chǎn)大鱷外，海陽還聚集著來自北京、天津、濟(jì)南、青島、淄博、上海等地，且規(guī)模大小不一的地產(chǎn)投資商，而其間與當(dāng)?shù)貪O民、村民的土地之爭也變得不再偶然。

　　“萬科、保利等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷也在與海陽方面進(jìn)行接觸�！鄙鲜龊ｊ柺形�宣傳部人士說。

　　造城大躍進(jìn)

　　經(jīng)歷過“亞沙時(shí)間”的海陽，城區(qū)面積達(dá)到34平方公里、人口25萬，年新增建筑面積160萬平方米，一舉跨入中等城市行列。“3年時(shí)間建設(shè)了一座新城�！�

　　對于海陽而言，上述情景的出現(xiàn)僅僅用了幾年時(shí)間。

　　海陽最初被外界所熟知，是因其為“地雷戰(zhàn)故鄉(xiāng)”�！暗�2004年，海陽市財(cái)政收入還在煙臺市各區(qū)縣排倒數(shù)。”前述宣傳部人士坦言，海陽此前沒有重工業(yè)，針織毛衫、機(jī)械制造等是其主要產(chǎn)業(yè)。此后，臨港、核電、文化旅游等藍(lán)色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來。

　　改變則來自2012年“第三屆亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)”(以下簡稱“亞沙會(huì)”)在海陽的舉辦。

　　2006年年底，亞沙會(huì)落戶海陽，使海陽成為亞洲第一個(gè)舉辦洲際運(yùn)動(dòng)會(huì)的縣級城市。2012年6月16日~6月22日，第三屆亞沙會(huì)在海陽舉辦。王軍回憶稱，自2006年海陽獲得第三屆亞沙會(huì)舉辦權(quán)后，便開始了大規(guī)模的“造城”運(yùn)動(dòng)，尤以2012年突出。當(dāng)?shù)鼐用裣蛴浾哂∽C，2006年以后，當(dāng)?shù)卣�府開始向許多村莊征地，2008年以后地產(chǎn)項(xiàng)目在亞沙城地面上“全面開花”。

　　當(dāng)?shù)卣�府向記者提供的一份“海陽市藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況”(以下簡稱“發(fā)展情況”)介紹，2008年海陽市編制了《海陽市一片兩帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》，確立了建設(shè)“南部沿海藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶”設(shè)想�！鞍l(fā)展情況”進(jìn)一步提出，海陽藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的中心在南部沿海經(jīng)濟(jì)帶，沿海岸線自東向西呈帶狀展開，突出打造核電裝備制造工業(yè)園區(qū)和亞沙文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。其后者規(guī)劃面積242平方公里，其中陸地面積125平方公里，海域面積117平方公里，海岸線長170公里，而“亞沙城”規(guī)劃面積20平方公里。

　　2011年5月9日，山東省下發(fā)《山東省人民政府關(guān)于海陽市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》，其批復(fù)海陽城市性質(zhì)為“生態(tài)型濱海旅游城市”，城市規(guī)模則是到2020年城市人口為35萬人，用地為41平方公里。幾乎與此同步。2012年5月，海陽至即墨跨海特大橋通車，煙臺至海陽的高速公路通車；青(青島)榮(榮成)城際鐵路正在建設(shè)中；規(guī)劃海陽至青島的城際軌道等。而這些，無一例外地成為當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商推介地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢之一。

　　海陽政府網(wǎng)站資料介紹，經(jīng)歷過“亞沙時(shí)間”的海陽，城區(qū)面積達(dá)到34平方公里、人口25萬，年新增建筑面積160萬平方米，一舉跨入中等城市行列�！�3年時(shí)間建設(shè)了一座新城。”居民如此描述，“新城”即是“亞沙城”，地處海陽老城區(qū)向南10公里處，其如今高樓林立的位置，此前是一片荒灘與部分耕地。

　　當(dāng)?shù)毓俜饺耸縿t認(rèn)為，亞沙城并非“造城”。他介紹，隨著亞沙會(huì)的落幕，亞沙城內(nèi)部分場館等被拆除，海陽市委市政府借此搬遷、南移，入駐亞沙城，隨后帶動(dòng)其他政府機(jī)構(gòu)南移，及眾多產(chǎn)業(yè)在南部布局。

　　而如今，總面積17平方公里的亞沙城二期正在規(guī)劃建設(shè)。

　　“鬼城”之惑

　　對于海陽而言，亞沙城地緣性客戶難以完全支撐其房地產(chǎn)市場及相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)。在他看來，新城區(qū)沒有人氣，商家不愿入駐，進(jìn)而進(jìn)一步影響人氣。

　　一面是當(dāng)?shù)卣�府“造城”的大手筆，而另一面，海陽則面臨“空城鬼城”之惑。

　　3月31日至4月3日，記者駕車沿亞沙城海景路、濱海中路等主要道路行駛，路兩旁到處是建設(shè)工地及林立的高樓，但眾多主干道路上很難見到行人與車輛。而每到一樓盤售樓處，在長達(dá)半小時(shí)至1小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，均鮮見有顧客，銷售人員大都在展廳或低頭玩手機(jī)，或閑談。

　　4月1日，記者在魯能地產(chǎn)“海藍(lán)金岸”的項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，這里也是人跡罕至，當(dāng)天大半天來看房的人只有記者一個(gè)人。

　　而近段時(shí)間，在北京的地鐵十號線、一號線上，幾乎每天都能看到鋪天蓋地的來自海陽樓盤的銷售廣告單，但看的人極少，大部分廣告被丟棄在地上。

　　對于二手房產(chǎn)市場而言，也顯得頗為冷清，原本繁忙的地產(chǎn)中介此時(shí)也大都關(guān)門停業(yè)，有的則打出了“轉(zhuǎn)讓”“出租”的招牌。與白天相對應(yīng)的是，晚上的整個(gè)新城區(qū)陷入一片黑暗中。

　　記者了解到，在亞沙城一線海景房，目前精裝房每平方米最高價(jià)格在13500元左右，有的則僅為8500元左右，而毛坯房價(jià)格為每平方米4000多元至8000多元不等。三線或四線海景房價(jià)格則更低，平均價(jià)格5000元左右。

　　“今年的價(jià)格都提不上去�！蓖踯娭毖�，在國家房產(chǎn)政策等因素影響下，即便如此也是難以吸引到顧客。

　　當(dāng)?shù)匾粡氖碌禺a(chǎn)中介多年的人士對此表達(dá)了同樣觀點(diǎn)。她介紹，海陽亞沙城定位旅游度假區(qū)，前來購房的多為外地人，主要集中在山東的淄博、濟(jì)南及北京、天津、東北三省等。她回憶稱，往年一過農(nóng)歷正月，上述購房者便陸續(xù)帶著行李回到海陽，而今年已進(jìn)入農(nóng)歷3月份，往年的情景沒有上演，熱鬧的看房團(tuán)也沒有出現(xiàn)。當(dāng)然，她也無法逃避當(dāng)前的銷售困境，在去年同期，其每月平均銷售6套房子，今年銷售2套已算是不錯(cuò)的業(yè)績。如今在其所在的街道上，約有一半左右地產(chǎn)中介已關(guān)門。

　　記者了解到，對于海陽而言，每年的10月份至次年5月份是其旅游淡季，當(dāng)?shù)叵鄬Τ墒斓纳鐓^(qū)，如碧海金灘等，在冬天入住率也不足20%，被媒體解讀為“山東半島最大鬼城”。4月2日，當(dāng)?shù)毓俜皆诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)則認(rèn)為，亞沙城的發(fā)展需要一個(gè)過程，而地產(chǎn)建設(shè)則更須擁有一定長周期。亞沙城作為旅游度假區(qū)，在每年的“五一”之后，人氣開始聚集，甚至顯得擁擠，以致當(dāng)?shù)乜头侩y求。海陽官方介紹，海陽政府對亞沙城有統(tǒng)一規(guī)劃，并將先行建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施，但對亞沙城目前的規(guī)模及人口還沒有詳細(xì)統(tǒng)計(jì)。

　　然而，據(jù)山東當(dāng)?shù)孛襟w2013年的報(bào)道，海陽市即使在國慶節(jié)這樣的長假期間，依然是人跡罕至�！斑@里有萬里海灘，卻罕有人影。這里有無敵海景別墅，卻無人問津。”

　　王軍坦言，海陽樓市已過剩，特別是高層樓房存在大量積壓，很多投資商向承包商或建筑商付款采取“用房頂賬”。記者在調(diào)查中了解到，亞沙城內(nèi)多個(gè)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)停工現(xiàn)象，亞沙城東部及海陽新市政府大樓周邊則有多處爛尾樓盤。

　　王軍分析認(rèn)為，對于海陽而言，亞沙城主要憑借外地客戶難以完全支撐其房地產(chǎn)市場及相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)。在他看來，新城區(qū)沒有人氣，商家不愿入駐，進(jìn)而進(jìn)一步影響人氣，屆時(shí)其面臨的不僅僅是“空城鬼城”的尷尬。

　　海陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，近年來，該市人口數(shù)量呈現(xiàn)減少趨勢。2010年末，該市總?cè)丝跒?63899人(公安戶籍?dāng)?shù))，比上年減少2743人。2012年末，全市總?cè)丝跒?59908人(公安戶籍?dāng)?shù))，比上年減少5091人。