【推薦閱讀】住建部：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市從嚴(yán)落實(shí)限購(gòu)政策

　　羊城晚報(bào)記者 黃麗娜

　　廣州明年將加大住宅用地和普通商品房供應(yīng)，并將探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。這是廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)李俊夫?qū)�今后廣州調(diào)控房?jī)r(jià)方式的表態(tài)。

　　在廣州土地供應(yīng)上，統(tǒng)計(jì)顯示，按照廣州前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里)，2015年前就將無(wú)地可用，2025年前后將突破生態(tài)用地的警戒線，供需矛盾突出。與此同時(shí)，近10年來(lái)，廣州農(nóng)村人口減少了50.6%，建設(shè)用地卻反增74.7%，農(nóng)村集體土地仍有相當(dāng)大可盤(pán)活的空間。

　　加大住宅用地和普通商品房供應(yīng)

　　在昨天召開(kāi)的廣州市十四屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議上，李俊夫向市人大常委會(huì)做了落實(shí)《政府工作報(bào)告》目標(biāo)任務(wù)情況的報(bào)告。在談到市民最關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，李俊夫表示，今年廣州嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取了加大住宅用地供應(yīng)、實(shí)行“五限”(限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售、限簽)等調(diào)控措施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年廣州共供應(yīng)住宅用地601.6公頃，同比增加189.5%，其中保障性住房和中低價(jià)位普通商品住房用地占70%以上。實(shí)施調(diào)控新政后，全市房?jī)r(jià)漲幅從第1季度的24.4%逐步下降至第3季度的8%。

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。廣州市人大常委會(huì)城建環(huán)資工委認(rèn)為，在目前調(diào)控政策之外，應(yīng)更多地從房地產(chǎn)保有、流通等環(huán)節(jié)嘗試新的調(diào)控政策。李俊夫也認(rèn)為，在房地產(chǎn)的調(diào)控中行政干預(yù)過(guò)多、過(guò)剛性，與發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的要求不完全適應(yīng)。

　　為此，在提到明年工作的打算時(shí)，李俊夫提出，明年要以建立住房長(zhǎng)效機(jī)制為重點(diǎn)，加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施。

　　未來(lái)三五年保障房有保證

　　調(diào)控房?jī)r(jià)，一方面是增加商品房供應(yīng)，采取限價(jià)、限購(gòu)等措施；另一方面也要加強(qiáng)保障房的建設(shè)。李俊夫表示，今年廣州共籌建保障性住房18076套，基本建成31968套，新增發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼3418戶(hù)，分別完成目標(biāo)任務(wù)的108%、101%和228%。在建待分配的保障房有13萬(wàn)多套，未來(lái)3-5年住房保障需求有保證。

　　但在保障房的建設(shè)和管理上，問(wèn)題依然存在。李俊夫坦言，目前對(duì)“夾心階層”的住房政策支持不足，購(gòu)房呼聲強(qiáng)烈、意見(jiàn)集中。在保障房的建設(shè)和管理上，存在建管不分、政企不分的問(wèn)題，政府提供土地、資金的壓力也較大。他表示，明年在保障房建設(shè)上，要研究“保障合理擴(kuò)面”的可行性，將部分“夾心階層”納入保障范圍。創(chuàng)新住房保障體制機(jī)制，采取商品房配建、社會(huì)自建等方式籌集保障房，成立住房保障投資建設(shè)公司，實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)、建管分離。

　　住建部：北上廣深等地明年從嚴(yán)限購(gòu)

　　稱(chēng)要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

　　據(jù)新華社電 在24日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署明年工作時(shí)，明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時(shí)傳遞出三個(gè)政策信號(hào)：更加注重分類(lèi)指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

　　調(diào)控要更加注重分類(lèi)指導(dǎo)

　　姜偉新說(shuō)，2013年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，全國(guó)商品住房建設(shè)、銷(xiāo)售、庫(kù)存、交易量都有大幅度上升。但部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市房?jī)r(jià)上漲幅度很大，少數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，交易量下滑。

　　姜偉新表示：“要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，更加注重分類(lèi)指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購(gòu)政策。房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量。

　　姜偉新指出：“2014年，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。同時(shí)要推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革的工作，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。”

　　探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房

　　隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的深入發(fā)展，不少地方住房供應(yīng)不能滿足需求、房?jī)r(jià)上漲壓力較大，中低收入家庭住房支付能力下降。對(duì)此，姜偉新表示：“鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房�！比缟钲谑胁扇∈袌�(chǎng)化運(yùn)作方式籌集和建設(shè)安居住房等。

　　據(jù)介紹，一些地方開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)保障方式的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)價(jià)格配售給符合條件的購(gòu)房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來(lái)上市交易的條件和增值所得的分配比例。

　　加強(qiáng)商品房預(yù)銷(xiāo)售管理

　　姜偉新表示，2014年，繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售和銷(xiāo)售的全過(guò)程管理，指導(dǎo)地方加快完善交易資金監(jiān)管制度，大力推行二手房網(wǎng)上簽約，規(guī)范房屋交易行為。

　　據(jù)姜偉新介紹，2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局將修訂發(fā)布商品房預(yù)銷(xiāo)售合同示范文本。

　　此外，針對(duì)社會(huì)關(guān)注的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，姜偉新表示，明年還要繼續(xù)推進(jìn)。

　　【行業(yè)視點(diǎn)】

　　放開(kāi)限價(jià)符合市場(chǎng)規(guī)律，但取消限購(gòu)或致房?jī)r(jià)上漲

　　需房產(chǎn)稅等新政及時(shí)補(bǔ)充

　　羊城晚報(bào)訊  記者趙燕華報(bào)道：24日，廣州市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)人透露，廣州明年將探索取消限購(gòu)限價(jià)，這是否意味調(diào)控放松？廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)普遍認(rèn)為，放開(kāi)限價(jià)是符合市場(chǎng)規(guī)律的手段；取消限購(gòu)則是明顯的放松調(diào)控，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)新一波暴漲。

　　整體房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松

　　“首先我認(rèn)為這樣做法合理，符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律�！敝性�地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜同時(shí)表示，整體房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，因?yàn)闆](méi)到放松的時(shí)候。

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，根據(jù)三中全會(huì)的精神，房地產(chǎn)未來(lái)的調(diào)控肯定是以市場(chǎng)機(jī)制為主的，政府確實(shí)應(yīng)該會(huì)逐漸地放開(kāi)限購(gòu)、限貸。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則認(rèn)為：“放開(kāi)限價(jià)是市場(chǎng)的需要，符合市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，也有利于政府掌握實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，便于實(shí)施更準(zhǔn)確的房地產(chǎn)調(diào)控，所以放開(kāi)限價(jià)應(yīng)該是合理的。”

　　而對(duì)于放開(kāi)限購(gòu)，行家們則心存疑問(wèn)。

　　“取消限購(gòu)？我認(rèn)為明年不太可能，因?yàn)榻裉熳〗ú块L(zhǎng)已重申一線四大城市明年要繼續(xù)限購(gòu)、實(shí)行差別化房貸政策。”在黃韜看來(lái)，除非房產(chǎn)稅等相關(guān)新政和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制作及時(shí)補(bǔ)充才有可能取消限購(gòu)。

　　鄧浩志也認(rèn)為，放開(kāi)限購(gòu)目前不太具備可行性，現(xiàn)在市場(chǎng)處于總體供不應(yīng)求的情況，一旦放開(kāi)限購(gòu)，廣州的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)新一波的暴漲。他指出，如果放開(kāi)限購(gòu)，則是明顯的放松調(diào)控。

　　取消限購(gòu)還是會(huì)循序漸進(jìn)

　　雖然廣州表態(tài)逐步取消限購(gòu)、限價(jià)，但并未提到具體時(shí)間表。

　　“取消限購(gòu)還是會(huì)循序漸進(jìn)，”廣州知名房產(chǎn)分析師肖文曉分析，目前需要一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。龍斌則認(rèn)為，這個(gè)過(guò)程可能比較漫長(zhǎng)，相信短期內(nèi)(2014年)很難取消限購(gòu)。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，最終取消限購(gòu)也要在保障房任務(wù)完成和房地產(chǎn)稅立法之后。在此之前，先取消房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和指導(dǎo)價(jià)，取消非普通住房限售限購(gòu)。

　　逐步取消限購(gòu)限價(jià)后，廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

　　“逐步消限價(jià)會(huì)使樓價(jià)逐步上升后回落�！秉S韜預(yù)計(jì)，中心區(qū)房?jī)r(jià)上升，郊區(qū)下降。

　　國(guó)家稅務(wù)總局要求加強(qiáng)存量房交易稅收征管

　　后年起二手房評(píng)估值

　　下浮比例不得超一成

　　羊城晚報(bào)訊 記者嚴(yán)麗梅報(bào)道：在二手房交易中，借助“陰陽(yáng)合同”來(lái)實(shí)施避稅的空間將再度遭到封殺。羊城晚報(bào)記者24日從權(quán)威渠道獲悉，國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，要求全國(guó)地稅機(jī)關(guān)健全存量房(俗稱(chēng)“二手房”)評(píng)估工作制度、完善評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格評(píng)估值管理，其中明確提出：要逐步縮小評(píng)估值與市場(chǎng)價(jià)格之間的差距，在條件允許時(shí)應(yīng)取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超過(guò)10%。對(duì)涉嫌違法違紀(jì)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人列入“黑名單”，在其代理辦稅時(shí)予以嚴(yán)格審核。

　　值得注意的是，在通知中，國(guó)家稅務(wù)總局提出：要采取多種方式監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，根據(jù)市場(chǎng)變化情況，及時(shí)修正評(píng)估模型(當(dāng)本地房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比變動(dòng)幅度累計(jì)超過(guò)5%時(shí)，應(yīng)對(duì)評(píng)估模型進(jìn)行調(diào)整)；要分析本地評(píng)估分區(qū)情況，原分區(qū)較粗或情況發(fā)生變化的，要重新調(diào)整分區(qū)，以保證同一分區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的同質(zhì)性和評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

　　國(guó)家稅務(wù)總局特別強(qiáng)調(diào)，除征管工作需要外，嚴(yán)禁以任何理由、任何方式向納稅人及其代理人公開(kāi)或透露存量房評(píng)估值。

　　國(guó)家稅務(wù)總局還要求各地地稅機(jī)關(guān)與當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)、工商管理部門(mén)密切配合，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)于在存量房稅收征管中發(fā)現(xiàn)的涉嫌違法違紀(jì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人名單，及時(shí)向住建部門(mén)和工商部門(mén)通報(bào)，并將其列入不誠(chéng)信名單，在其代理辦稅時(shí)予以嚴(yán)格審核。

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　　“按照過(guò)去10年用地速度 2015年前廣州將無(wú)地可用”

　　市人大城建環(huán)資委建議，改變農(nóng)村“一戶(hù)一宅”模式低效率狀況，推廣集中建房新模式

　　新快報(bào)訊 記者占文平 報(bào)道 年均新增38平方公里，按照前10年新增用地速度，2015年前廣州將就無(wú)地可用，2025年前后將突破生態(tài)用地的警戒線。昨日，市人大城建環(huán)資委公布的一份調(diào)研報(bào)告發(fā)出如是警示。

　　●預(yù)警：

　　2025年或突破生態(tài)用地警戒線

　　報(bào)告指出了當(dāng)前廣州土地工作存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和困難：

　　第一，用地供需矛盾突出。廣州作為國(guó)家中心城市和省會(huì)城市，選址于廣州的國(guó)家、省重點(diǎn)項(xiàng)目日益增多，需要占用廣州市建設(shè)用地規(guī)模。按照廣州市前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里)，2015年前就將無(wú)地可用，2025年前后將突破生態(tài)用地的警戒線。

　　第二，農(nóng)村部分土地利用效率低。2012年，全市范圍內(nèi)低效用地占到建設(shè)用地總量的1/3，土地利用效率僅為中國(guó)香港、新加坡的1/8和1/6。尤其是農(nóng)村，一戶(hù)多宅、宅基地閑置、空心村等問(wèn)題未得到解決。近10年來(lái)，廣州農(nóng)村人口減少50.6%，建設(shè)用地反而增了74.7%，農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市的近4倍。

　　第三，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策有待探索完善。廣大農(nóng)民無(wú)法分享到土地增值的收益，征地難問(wèn)題越來(lái)越突出。

　　●建議：

　　積極推廣村民集中建房新模式

　　針對(duì)上述問(wèn)題，報(bào)告認(rèn)為，盤(pán)活存量、充分挖潛是緩解土地供需矛盾的根本出路。

　　報(bào)告建議，加快推進(jìn)城市低效用地二次開(kāi)發(fā)，全面開(kāi)展閑置和低效用地普查。鼓勵(lì)和引導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先利用存量建設(shè)用地，加大力度打擊囤積土地、閑置土地行為。

　　解決好農(nóng)村宅基地超標(biāo)、宅基地閑置、“一戶(hù)多宅”和建新不拆舊等問(wèn)題，改變傳統(tǒng)“一戶(hù)一宅”模式下土地利用效率低下的狀況，積極推廣村民集中建房新模式。

　　積極探索將農(nóng)村土地整治節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

　　●計(jì)劃：

　　將探索工業(yè)用地彈性出讓

　　李俊夫在向人大匯報(bào)時(shí)也坦言，當(dāng)前廣州每年用地供需缺口超過(guò)20平方公里，用地矛盾仍然突出。

　　他表示，明年將以規(guī)劃引領(lǐng)、創(chuàng)新土地供儲(chǔ)機(jī)制和農(nóng)村土地綜合整治為重點(diǎn)加強(qiáng)土地工作。研究劃定城市拓展邊界和生態(tài)保護(hù)控制線。強(qiáng)化土地儲(chǔ)備，以土地儲(chǔ)備促進(jìn)城市更新、盤(pán)活低效用地。完善土地出讓政策，探索工業(yè)用地彈性出讓。實(shí)施農(nóng)村土地綜合整治，推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。

　　■數(shù)話土地

　　今年全市共批復(fù)19個(gè)三舊改造項(xiàng)目，按規(guī)劃可增加經(jīng)營(yíng)性用地和公益用地1平方公里、0.7平方公里，預(yù)計(jì)拉動(dòng)投資超過(guò)400億元。

　　全年供應(yīng)各類(lèi)用地1986公頃，土地出讓收入762億元，同比分別增長(zhǎng)103%、85%。

　　今年發(fā)現(xiàn)并查處違法用地653宗，面積2663.9畝；處置閑置土地54宗、268公頃，收取土地閑置費(fèi)4226萬(wàn)元。