來(lái)源：功夫財(cái)經(jīng)

　　作者：垚圭城（六土）

　　中國(guó)樓市有一個(gè)重要的里程碑，2014年9月30日。正是這一天啟動(dòng)了后來(lái)長(zhǎng)達(dá)5年（2015-2020年）的全國(guó)性樓市行情。后被稱(chēng)為“9.30”新政。

　　2014年9月30日，央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知強(qiáng)調(diào)“認(rèn)貸不認(rèn)房”，表示對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　同時(shí)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍以及對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　“9.30新政”一出，中國(guó)樓市經(jīng)過(guò)了一波波瀾壯闊的全國(guó)性上漲，其上漲幅度、上漲時(shí)長(zhǎng)、所覆蓋的城市甚至超越了2009年的4萬(wàn)億之后的樓市。

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　　昨日重現(xiàn)

　　2022年9月30日當(dāng)天，又一次重現(xiàn)8年前的場(chǎng)景，一天之內(nèi)，3箭齊發(fā)，3大利好再現(xiàn)江湖。

　　首先是財(cái)政部、稅務(wù)總局兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，2023年底前居民換購(gòu)住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠。

　　緊接著央行發(fā)文，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　除了這兩個(gè)直接作用于房地產(chǎn)的放松政策，30日當(dāng)晚還有消息稱(chēng)要進(jìn)一步加大對(duì)制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款、房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放。

　　也就是說(shuō)一天之內(nèi)，針對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商的政策都有了放松的跡象。

　　結(jié)合9月29日晚間，央行和銀保監(jiān)會(huì)宣布降低首套房貸利率下限，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)將會(huì)跌破4.1%，至少23城符合新政門(mén)檻。

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　　政策解讀

　　從這四個(gè)政策來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)涵蓋了開(kāi)發(fā)、剛需、置換幾個(gè)重要的環(huán)節(jié)。

　　下面我們按照時(shí)間順序解讀。

　　1．先看29日的政策，首套房利率下限放開(kāi)其實(shí)與2014年“9.30”政策思路一脈相承，當(dāng)年是利率打折，如今是利率下限可突破，都是在降低購(gòu)買(mǎi)者的成本。

　　所不同的是這次新政承認(rèn)城市之間市場(chǎng)的分化，不再做一刀切，而是由當(dāng)?shù)貨Q策者來(lái)確定利率。

　　可以預(yù)料，某些城市由于客觀的困難，不排除出現(xiàn)利率下限競(jìng)爭(zhēng)的情況，你的下限低，我比你更低，力圖最大限度留住本地資金，吸引外來(lái)資金。尤其是區(qū)域中、城市群中市場(chǎng)壓力較大的城市。

　　2．再看30日換購(gòu)住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策，很明顯是針對(duì)改善型購(gòu)房者。

　　目前全國(guó)大部分城市的個(gè)稅為1%，且滿五唯一不征收，所有真正受益者的獲利不大，收益最大群體是滿五不唯一、或者不滿五的置換人群；以及收取差額20%個(gè)稅的城市，例如北京。

　　這個(gè)政策的最厲害的點(diǎn)是將二手盤(pán)獲利導(dǎo)入了一手市場(chǎng)。使資金在一手、二手之間絲滑流動(dòng)。因?yàn)槟軌蛟诙虝r(shí)間置換的不是實(shí)力很強(qiáng)的、就是偏投資的。這個(gè)政策讓資金持久留存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)減少城市庫(kù)存。

　　尤其是上海、深圳、成都、杭州這類(lèi)城市一手房還有著價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那些近幾年在二手市場(chǎng)獲利的拋盤(pán)，會(huì)毫不遲疑地進(jìn)入一手市場(chǎng)。而對(duì)于更多的城市，置換本就是買(mǎi)入一手房的人占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　3．公積金貸款利率的下調(diào)政策是時(shí)隔7年央行的再次下調(diào)，上次下調(diào)是在2015年8月。

　　下調(diào)個(gè)人公積金利率明顯是針對(duì)剛需上車(chē)購(gòu)買(mǎi)者的利好，而且本次調(diào)整只針對(duì)首套公積金貸款。公積金貸款額度低，對(duì)于一、二線購(gòu)房者而言，往往都是首套房上車(chē)盤(pán)使用，也和政策方向契合。

　　4．鼓勵(lì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放政策，其實(shí)是對(duì)“三道紅線”和“兩條紅線”的調(diào)整，也是對(duì)前期爛尾樓、房企暴雷的回應(yīng)。

　　在資金上給予一定的放寬，說(shuō)明對(duì)房企的緊箍咒要放松了，房企最難過(guò)的日子逐漸遠(yuǎn)去了。千萬(wàn)記住房企活則土地活，房企興則市場(chǎng)興。

　　整體而言，幾個(gè)政策的利好力度稍顯不足。置換個(gè)稅1%免除，一套1000萬(wàn)的房子也就省10萬(wàn)。很多城市家庭公積金貸款上限只有80-120萬(wàn)，每100萬(wàn)15年也就省1.3萬(wàn)左右利息。

　　可以說(shuō)政策對(duì)方向指導(dǎo)的意義更大。

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　　市場(chǎng)預(yù)期

　　對(duì)于大部分購(gòu)房者而言，最想知道的是這些政策出來(lái)，市場(chǎng)是不是就會(huì)好起來(lái)，甚至還有圈內(nèi)資深人士問(wèn)我會(huì)不會(huì)就此出現(xiàn)“暴擊”？

　　我們先看看2014年“9.30”政策的力度。與今年政策相比，有一條“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，即對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　這個(gè)政策在昨天沒(méi)有得到確認(rèn)。一開(kāi)始傳說(shuō)廣東省要在廣州以外的城市實(shí)施該政策。

　　但是10月1日上午又有了辟謠的說(shuō)法，被權(quán)威部門(mén)認(rèn)定為“不實(shí)信息”。

　　說(shuō)明這個(gè)政策在一定范圍內(nèi)被討論過(guò)，最終還沒(méi)有確定要推出。

　　對(duì)于限貸的放松，有關(guān)部門(mén)非常謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@個(gè)政策對(duì)于有能力全款買(mǎi)房的實(shí)力家庭而言，過(guò)于有利；而對(duì)于資金不足的剛需家庭而言，很難受益。也就是說(shuō)這是一個(gè)可以拉開(kāi)貧富差距的政策，與“共同富裕”的主基調(diào)不相符。

　　總體而言，2014年的政策力度更大，但是2014年9月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅只是開(kāi)始收窄，并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)的上漲，直至2015年3月以后，真正的環(huán)比房?jī)r(jià)上升才開(kāi)始出現(xiàn)。

　　真正的上漲其實(shí)直到2015年“330新政”，激發(fā)了全民購(gòu)房的風(fēng)潮之后才出現(xiàn)。

　　此外只有明顯的信用擴(kuò)張才能解決購(gòu)房加杠桿條件下的融資需求，所以利率下限的調(diào)整力度，以及“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策是否推行，才能進(jìn)一步確認(rèn)市場(chǎng)是否回暖。

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　　為何總是“9.30”？

　　2014年9月30日，2022年9月30日，看上去好像只是個(gè)巧合，但是如果把時(shí)鐘撥至2016年，你還會(huì)看到另一個(gè)“9.30”。

　　2016年9月30日北京發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，要求北京即日起提高購(gòu)房首付款比例。其中購(gòu)買(mǎi)首套普通住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)首套非普通住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

　　而且這已經(jīng)是連續(xù)3年以來(lái)，政府機(jī)構(gòu)在國(guó)慶節(jié)長(zhǎng)假前一天發(fā)布樓市調(diào)控政策。

　　也就是2014年、2015年（除四大一線城市，首套房的首付比例下調(diào)至不低于25%。）、2016年（住建部開(kāi)會(huì)，圈住房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的16城，必須實(shí)行調(diào)控，房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)）每年都是在國(guó)慶長(zhǎng)假前一天發(fā)布樓市調(diào)控政策，無(wú)論政策是放松的還是收緊的。

　　一個(gè)可能的原因是，10-12月是年度最后一個(gè)季度，也是經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)的最后機(jī)會(huì)，同時(shí)是政策糾偏的最后機(jī)會(huì)。

　　這也造成每年9.30前后，業(yè)內(nèi)總有對(duì)于政策的猜測(cè)，尤其是政策方向變化的猜測(cè)，但是2017年、2018年、2019年、2020年和2021年的9.30都沒(méi)有新的政策出臺(tái)。這表明過(guò)去五年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策方向都沒(méi)有發(fā)生過(guò)調(diào)整，五年來(lái)一直是不斷收緊的。

　　而2022年的9月30日，房地產(chǎn)政策再一次放松，那么未來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)怎么走？充滿了可想象空間。

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　　如何應(yīng)對(duì)

　　作為一個(gè)購(gòu)房者或者賣(mài)房者，我有幾條思考和建議。

　　1．市場(chǎng)短時(shí)間并不會(huì)回暖，樓市體量巨大，無(wú)論是起步還是停止都需要很長(zhǎng)時(shí)間。樓市從2016年開(kāi)始收緊直到2021年才完全見(jiàn)效就是例子。

　　2．密切觀測(cè)政策，如果政策持續(xù)放松，那么未來(lái)樓市回暖、甚至好于預(yù)期的概率并不小。

　　3．所有不是為了置換的賣(mài)房行為一律暫緩，耐心等待市場(chǎng)的變化。

　　4．所有置換行為，尤其是向上置換行為要加速，至少要做好一切準(zhǔn)備。

　　5．未來(lái)依舊分化，所以簡(jiǎn)單的買(mǎi)入并不能確保資產(chǎn)的保值增值，這一點(diǎn)與回暖無(wú)關(guān)。

　　6．某些城市（我的老粉絲都知道是哪里）要加速了，尤其是使用專(zhuān)業(yè)方式購(gòu)買(mǎi)的。

　　7．至于對(duì)房地產(chǎn)的信心，不用我多說(shuō)了吧，還看不出來(lái)的可以放棄樓市了，今天看空不要緊，最怕的是今天看空，漲了后看多追高，這樣子很容易被套。例如2020年后半年入市的站崗人群。

　　8．一旦市場(chǎng)超出預(yù)期上漲，那么上漲之后12-24個(gè)月將會(huì)調(diào)控，彼時(shí)將是最佳賣(mài)出時(shí)機(jī)。

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責(zé)任編輯：劉萬(wàn)里 SF014