[ 今年上半年，萬(wàn)物云營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比 35.6%；AIoT及 BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6 億元，占比 8.1%。很明顯，萬(wàn)物云主要的收入仍來(lái)源于傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，其科技的屬性還有較大發(fā)展空間。 ]

　　[ 從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)科擁有6億股萬(wàn)物云股份，占比57.12%。 ]

　　隨著萬(wàn)物云上市，港股物企公司的市值排名將出現(xiàn)變化。

　　9月28日，萬(wàn)科集團(tuán)拆分的物業(yè)板塊——萬(wàn)物云（02602.HK）公告全球發(fā)售價(jià)及發(fā)售結(jié)果，IPO定價(jià)為49.35港元/股，將于9月29日9時(shí)在港交所開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)。

　　在港股市場(chǎng)信心不足，物業(yè)股估值回落的當(dāng)下，萬(wàn)物云的估值也受影響。若全球發(fā)售按最終發(fā)售價(jià)格進(jìn)行，其市值將達(dá)575.98億港元，不及此前市場(chǎng)對(duì)其的千億估值，盡管如此，萬(wàn)物云仍然坐上港股物業(yè)第二的寶座。

　　香港公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足

　　萬(wàn)物云計(jì)劃全球發(fā)售的股份數(shù)目為1.17億股，占萬(wàn)物云總發(fā)行股本的10%。其中，中國(guó)香港發(fā)售股份數(shù)目為0.12億股，國(guó)際發(fā)售1.05億股。

　　從認(rèn)購(gòu)結(jié)果來(lái)看，萬(wàn)物云香港公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足。共接獲4681份有效申請(qǐng)，認(rèn)購(gòu)953.13萬(wàn)股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港可供認(rèn)購(gòu)股份總數(shù)1167.14萬(wàn)股的80%；萬(wàn)物云國(guó)際發(fā)售的情況稍好，獲得超額認(rèn)購(gòu)，約為1.05億股H股的3.3倍以上。由于香港公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足，萬(wàn)物云未認(rèn)購(gòu)的香港發(fā)售股份已重新分配至國(guó)際發(fā)售，國(guó)際發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份最終數(shù)目為1.07億股H股。

　　中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，在當(dāng)前港股市場(chǎng)情況不好、市場(chǎng)信心普遍缺乏且物業(yè)股整體走低的情況下，萬(wàn)物云香港公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足是合乎邏輯的，而這也是萬(wàn)物云此次僅公開(kāi)發(fā)售10%這一較低的新股比例的重要原因。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，盡管萬(wàn)物云作為物業(yè)股中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，但是當(dāng)前上市并不是一個(gè)良好時(shí)機(jī)，其獲得的估值也不是很高，肯為其埋單的投資者也大打折扣。國(guó)際發(fā)售獲得3.3倍的超額認(rèn)購(gòu)，相較于今年的其他物企表現(xiàn)已經(jīng)不錯(cuò)，但是若是在前兩年物管行業(yè)風(fēng)口期時(shí)，或許能獲得更高的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2022年前八個(gè)月，在港股IPO的42家上市公司共募資562.13億，較2021年同期的2714.08億減少79.29%。相比2020年、2021年的物業(yè)上市熱潮，如今，物業(yè)行業(yè)的估值已經(jīng)逐漸回落，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)已經(jīng)從2021年的10000點(diǎn)下跌至當(dāng)前的2600點(diǎn)左右。

　　柏文喜認(rèn)為，對(duì)萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)當(dāng)前可能并非最佳的發(fā)行窗口期，不過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖不確定性較大的情況下，萬(wàn)物云能夠上市，無(wú)論是對(duì)萬(wàn)物云還是對(duì)于萬(wàn)科而言，都是利大于弊的，“此時(shí)的企業(yè)估值顯然已經(jīng)不是那么重要了”。

　　對(duì)于萬(wàn)物云的估值問(wèn)題，萬(wàn)科管理層對(duì)外一直都保持著較為理性的態(tài)度。今年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云上市不是賣(mài)豬仔，叫個(gè)好價(jià)錢(qián)就把它賣(mài)掉，而是希望通過(guò)上市獲得更大的發(fā)展空間。

　　市值第二

　　盡管萬(wàn)物云市值不及千億預(yù)期，但從當(dāng)前的市場(chǎng)情況來(lái)看，作為物企龍頭，其仍然有可圈可點(diǎn)之處。

　　按照49.35港元/股的定價(jià)，扣除其全球發(fā)售應(yīng)付的承銷(xiāo)傭金及其他開(kāi)支后，萬(wàn)物云將收取的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約56億港元。從今年在港交所上市的公司募資情況來(lái)看，萬(wàn)物云的募資額僅次于中國(guó)中免（162.36億港元）、天齊鋰業(yè)（134.58億港元），位列第三。

　　從目前港股物業(yè)股的市值來(lái)看，截至9月27日收盤(pán)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）以約726億港元的市值位列第一，碧桂園服務(wù)（06098． HK）以472億港元排第二，若萬(wàn)物云成功上市，將占據(jù)市值第二名的位置。

　　萬(wàn)物云此次IPO引入了實(shí)力強(qiáng)勁的基石投資者，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國(guó)誠(chéng)通控股以及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、潤(rùn)暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。

　　淡馬錫是新加坡國(guó)家主權(quán)基金，瑞銀資管是最早進(jìn)入中國(guó)的外資投資者之一，中國(guó)誠(chéng)通控股以及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金為我國(guó)的主權(quán)基金，潤(rùn)暉投資、HHLR基金及YHG投資，均為華潤(rùn)萬(wàn)象生活I(lǐng)PO的基石投資人，Athos資本近年來(lái)主要投資醫(yī)療生物企業(yè)。

　　基石投資者主要指一流的機(jī)構(gòu)投資者、大型企業(yè)集團(tuán)以及知名富豪或其所屬企業(yè)，是擬上市公司在正式招股前鎖定的購(gòu)買(mǎi)者。通常情況下，基石投資者購(gòu)買(mǎi)的股票上市后會(huì)鎖定3到6個(gè)月，在此期間，基石投資者持有的股份無(wú)法拋售，其引進(jìn)也是對(duì)擬上市公司基本面和發(fā)展前景的肯定。

　　陳霄表示，雖然萬(wàn)物云選擇當(dāng)前上市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)并不算好，但是物管行業(yè)仍是一個(gè)長(zhǎng)跑賽道，作為龍頭物企，其估值空間可期。

　　近20億助力“萬(wàn)物云街道”模式

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)科（02200.HK，000002.SZ）擁有6億股萬(wàn)物云股份，占比57.12%，萬(wàn)科各全資附屬公司萬(wàn)頃、萬(wàn)斛、萬(wàn)馬爭(zhēng)先、盈達(dá)投資基金、萬(wàn)殊之妙及萬(wàn)斛泉源共擁有0.61億股萬(wàn)物云股份，占比5.77%，因此，萬(wàn)科及其全資公司共擁有萬(wàn)物云62.89%的股權(quán)，是萬(wàn)物云的控股股東集團(tuán)。

　　萬(wàn)物云的主要業(yè)務(wù)包括社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT （人工智能網(wǎng)絡(luò)）及 BPaaS （業(yè)務(wù)流程即服務(wù)）解決方案服務(wù)三大板塊。

　　2019年~2021年，萬(wàn)物云的收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，年內(nèi)利潤(rùn)分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元。

　　今年上半年，萬(wàn)物云營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比 35.6%；AIoT及 BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6 億元，占比 8.1%。很明顯，萬(wàn)物云主要的收入仍來(lái)源于傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，其科技的屬性還有較大發(fā)展空間。

　　公告顯示，萬(wàn)物云募集的56億元中，19.58億港元將用于推進(jìn)“萬(wàn)物云街道”模式；13.99億港元用于萬(wàn)物云AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)；11.19億港元用于收購(gòu)三至五家增值服務(wù)提供商，以及萬(wàn)物云行業(yè)上下游供應(yīng)鏈服務(wù)提供商的大多數(shù)權(quán)益，來(lái)孵化萬(wàn)物云生態(tài)系統(tǒng)。

　　柏文喜表示，萬(wàn)物云上市，將會(huì)有助于優(yōu)化物業(yè)板塊的整體質(zhì)量，提升板塊信心，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)板塊分化和加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，乃至推動(dòng)行業(yè)集中度的加速提升。

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責(zé)任編輯：周唯