作者： 孫夢凡

　　[ 單看2021年，唐山常住人口減少2.15萬人，為全國為數不多人口負增長的TOP30城市之一。 ]

　　因煤而建、因鋼而興、因震而名，這是河北省唐山市為人所知的三個標簽。今年較早時間，唐山曾發布了一攬子樓市刺激政策，包括取消商品住房限購限售、調整購房商業貸款政策、調整公積金貸款政策等，而當地樓市已持續陰跌數月。

　　即便將時間軸拉長，唐山的樓市發展史也極具戲劇性。十年前，唐山剛經歷了一場轟轟烈烈的“造城”運動，隨后樓市下行庫存積壓，直到2016年一批炒房團大舉涌入，市場價格才被猛然推高。2020年，唐山房價漲幅還一度領漲全國。

　　不過，受政策、房企等多方面影響，該地還是逐漸滑入樓市下行周期。據第一財經記者了解，許多曾經的唐山投資客，都在出售手中房產，市場上的二手房源正在逐漸增多。但受新房市場低溫影響，二手房市場也叫不上價，有豪宅甚至虧本甩賣。

　　王立是唐山的一名房產中介店長，最近他經手的二手房源明顯增多了，多年房產交易帶來的敏銳嗅覺告訴他，有投資客正在套現離場。然而，這并不是一場皆大歡喜的盛宴，據王立說，許多業主都處于賠錢出售的狀態，只不過是賠多賠少的區別。

　　當地的剛需購房族，則正在觀望中等待市場恢復正常。“價格下來也不見得是壞事，每個行業都有起落周期，前幾年唐山的房價確實增長速度太快了，一套老破小學區房就要100多萬，很多普通人買不起，更不要說高端社區了。”有當地人稱。

　　房價曾領漲全國

　　在河北省，GDP第一的城市不是省會石家莊，而是地理位置更靠北的唐山。早在2005年，唐山的GDP便超過石家莊，成為河北GDP第一城。

　　全國第一座機械化采煤礦井、第一輛蒸汽機車、第一桶機制水泥……豐富的礦產資源、便利的交通樞紐位置、雄厚的工業實力，曾為這座城市帶來源源不斷的財富。

　　但就是這樣一座城，曾因樓市高庫存，房價一蹶不振。2008年前后，河北開始了轟轟烈烈的“三年大變樣”運動。唐山在2012年迎來樓市高峰，隨后又因全國性市場下行，積壓了大量庫存，房價也持續低谷爬坡。

　　沒承想，一波炒房團涌入，改變了唐山的樓市底色。據中指研究院研報記錄，2016年北京930調控政策后，北京及環京地產調控措施出臺，大量北京及環京中介開始向外拓展資源，唐山因房價洼地及京唐城際鐵路復批等因素，迎來大波投資客。

　　據當時的媒體報道，2016年下半年，北京、天津的人坐著大巴車去唐山買房，他們像發現“新大陸”一般，大多數人不假思索地交錢買房。唐山的房價，也在炒房團涌入后一路水漲船高，大量積壓數年的樓市庫存，也在短時間內被基本消化。

　　為遏制這一局面，2017年4月開始，唐山限購政策相繼推出，非本市戶籍在中心城區購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購，且中心城區房子不能超過一套；公積金貸款首套首付30%，二套有貸40%。

　　非本市戶籍需提供一年納稅證明，攔住了一部分投資客群。但是，因彼時樓市庫存大部已得到去化，唐山曾一度陷入本地客多、房少的局面，房價也一直保持上揚態勢。

　　在樓市已步入調整周期的2020年，唐山房價還曾一度領漲全國。2020年8月，唐山新房銷售價格指數同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%，位居全國第一。土地市場也熱鬧非凡，榮盛發展、隆基泰和等房企接連拿下“地王”。

　　克而瑞分析稱，唐山是重工業城市，GDP全河北省第一，有力支撐起唐山內需；加上市區內新房供應緊缺、棚改拆遷影響小、唐山本地人愛買房等原因，導致其一手房供應吃緊，二手房流通量又小，因此在大環境往下走的時候，唐山逆流而上。

　　投資客虧本離場

　　房價大幅上漲被住建部“約談”后，唐山火速拿出了調控政策。

　　2020年9月28日，唐山市人民政府辦公室發布《關于加強房地產市場調控工作的通知》，表示要遏制投機炒房，加強房地產金融監管，努力打造城市低房價優勢。

　　通知要求，對在市中心區已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第二套住房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低于50%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

　　當時，全國樓市已從高熱轉入降溫，唐山仍在強力調控。沒想到，樓市降溫勢頭過于迅猛、加上許多房企陷入資金危機，唐山樓市迅速從火熱轉入降溫。當年末，有樓盤推盤房源直接降價5000元/平方米，一度引發購房者圍堵售樓處維權。

　　到2021年8月份，距離房價領漲全國過去一年，唐山卻因為房企爭相降價，約談了華潤、中海、萬科等10家房企相關負責人，要求其不要惡意降價，否則不予網簽。

　　但是，市場下行的勢頭，沒有就此打住。中指研究院數據顯示，2022年5月份，唐山新建商品住宅均價8606元/平方米，環比下跌0.42%；二手住宅成交均價11027元/平方米，環比下降0.84%，同比下降6.65%，已累計15個月環比下跌。

　　來自世聯行的數據也顯示，2022年5月，唐山主城區商品房供應面積9.31萬平方米，環比上漲627%，同比下降63%；成交面積4.94萬平方米，環比上漲160%，同比下降61%；成交均價14367元/平方米，環比下降3%，同比下降21%。

　　處于“燒烤店打人事件”風波中的路北區，截至5月份供銷比達到2.36，處于“供大于求”的狀態，成交均價16610元/平方米，同比下降25%，環比上漲8%；成交面積1.97萬平方米，同比下降51%，環比上漲146%。

　　從樓市庫存情況看，唐山的去化周期正持續延長。唐山世聯行數據顯示，截至5月份，唐山主城區有效庫存量的去化周期高達71個月，房子要近六年才能賣完。

　　王立告訴記者，據他們對市場一手信息的監測，目前有好多投資客都在出售房產，但很多都處于賠錢出售的狀態。

　　比如，日前新政出臺后不久，唐山某高端小區突然新上了多套房源，其中一套售價425萬，建筑面積181平方米，單價23377元/平方米，可跟房主談贈送20萬的車位。“這個小區房價最高的時候，均價在兩萬六七，現在基本在賠錢賣。”王力說。

　　來看房的人倒是有，掛牌一周時間，該房源已經迎來十波人看房。“好房子還是不缺客源，但當下看房的人對價格預期更低，還在跟房主談價。”王立稱。放在整個小區看，這個路北區的高端盤，整體仍處于跌價狀態，目前掛牌價較上周跌0.7%。

　　面臨轉型重任

　　與許多產業薄弱、但樓市被炒作起來的環京城市不同，唐山因其多年來的重工業基礎積淀，整個城市的經濟實力依然不容小覷。

　　過去的2021年，唐山市GDP總量達8200億元，占整個河北省GDP的四分之一，位居全國第27，在京津冀城市群當中僅次于北京和天津。

　　唐山的支柱產業鋼鐵業，2021年鋼鐵產量達到1.3億噸，占河北全省的60%，占全國比重的12.6%。疫情后全球大宗商品價格上漲，也為其帶來一波產值。

　　在去產能和產業轉型重任下，唐山還在煤炭、水泥、鋼鐵和陶瓷四大傳統產業之外，開始發展高鐵裝備、特種機器人、港口等新興產業。

　　產業轉型的路程，在許多普通工人身上，便是生存環境的變遷。一名當地人告訴記者，近兩年環保整治力度太大，錢都不好賺，很多沒有太高文化的工人，選擇去外地的鋼鐵企業打工。一些小型鋼鐵廠也逐漸倒下，留下的多是大型企業。

　　“零幾年的時候在鋼廠上班，普通工人都能賺五六千，技術領導最低一萬起步，甚至一個月二三萬，現在普通工人收入也就六七千。”上述當地人稱，許多鋼鐵廠都陸續往港口搬遷，但好多工人不能跟著過去，掙得沒以前多，消費自然就下來了。

　　那些有選擇的年輕人，則去了北京等大城市，擁抱更多樣的職業。截至2021年末，唐山市常住人口769.70萬人。單看2021年，唐山常住人口減少2.15萬人，為全國為數不多人口負增長的TOP30城市之一。

　　為留住人才、刺激樓市，近期唐山出臺了一系列利好政策，包括取消路南區、路北區、高新區范圍內的商品住房限購、限售政策；對購房商業貸款政策進行調整，將唐山全市首套房貸利率降至4.25%，二套房貸利率降至5.05%。

　　“之前因為疫情，市區的新房為爭搶客戶、不斷降價，最后政府出面調控，限制新房惡性競爭，慢慢才緩和下來。現在各種政策都在刺激市場，從我們每個月的監測數據看，市場成交確實在持續增長，二手市場行情處于平穩且有跡象抬頭的現狀。”王立稱。

　　業內研究機構也表示，近期唐山市采取的一系列的措施，將保障市場健康穩定發展，進一步促進置業信心的恢復，帶動市場活躍度的上升，預計6月唐山市場將呈現底部企穩態勢，成交規模穩中有升，成交均價短期或仍將延續小幅調整。

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責任編輯：王茂樺