5城房價跌回5年前 樓市雙重分化趨勢漸明

　　每經記者 胡健 王杰 發自北京

　　2014年收官之月，房價下跌局面并沒有出現明顯改觀。昨日(1月18日)，國家統計局發布2014年12月份全國70個大中城市價格指數顯示，降價范圍及幅度繼續收窄，市場緩慢回升態勢繼續，但下跌仍是主流。

　　此外，中原地產市場研究部統計整理數據顯示，在2014年的12個月中，從1月份的環比平均上漲0.4%到7月份跌幅最高點平均下調0.73%，只經歷了6個月，2月開始首次出現個別城市價格調整，3、4月份出現華東區域的塊狀分布，5月出現以東部城市為主的房價多數城市下行，7月全國市場全面下調，9～12月，市場全面進入同比下調階段。根據國家統計局數據，12月杭州、寧波、海口、溫州、金華這5個城市，甚至出現了低于2010年定基價格的情況。

　　中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，在整體告別絕對短缺后，樓市已進入“白銀時代”，本輪市場的調整周期將起碼延續到2015年初，成交量有可能在2014年四季度出現觸底跡象，隨后逐漸企穩恢復，但價格起碼到2015年一季度才會出現明顯的企穩。

　　記者注意到，被房企視為“香餑餑”的北京樓市，新房價格顯著回落，宅地市場樓面地價攀高表現明顯。

　　68城新房價格跌回1年前

　　據測算，2014年12月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2個百分點；環比降幅比上月收窄的城市分別有48和36個；環比上漲的城市分別有1個和8個，分別比11月份增加1個和2個。

　　張大偉說，新建住宅指數中，全國僅廈門、鄭州兩個城市依然同比上漲，其他68個城市房價已經低于1年前，平均同比跌幅高達4.5%。

　　但一些改善跡象已經發生，比如2014年9月之后，新房市場首現房價環比上漲的城市。鏈家地產[微博]分析師張旭說，自10月開始，已經呈現出“止跌及上漲城市數量增加，下跌城市數量減少”的趨勢，12月份依然延續了這種趨勢。

　　“目前來看，整體市場的看跌情緒有所減弱，價格下滑幅度縮小，甚至部分去化與預期良好的城市，價格出現緩慢回升。”張旭對《每日經濟新聞》記者表示。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，總體看，受前期信貸政策調整、央行[微博]降息、年底開發商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響，12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環比增長近9%，再創年內新高。

　　不過，成交量大很難迅速對應房價變化趨勢的改變。中指院報告稱，2014年末推盤高峰促使部分城市庫存仍處于較高水平；從企業策略看，迫于全年銷售目標和資金回款壓力，12月房企繼續采取低價加推、以價換量策略。

　　在全國工商聯房地產商會2014年會上，恒大集團總裁夏海鈞表示，去庫存增銷量，以價換量，中國的房地產行業才能度過現在的寒冬，從2014年底到2015年，房地產的價格應該是維持在一個平穩的狀態，但量會有所上升。

　　張旭說，從住建部工作會議部署未提及房地產調控或具體政策措施來看，房地產市場將延續當前寬松的政策環境，市場預期將繼續好轉，隨著市場成交量繼續攀升，新房價格優惠的力度將明顯減弱，而二手房業主降價的動力也將不足，預計2015年一季度價格下降城市數量有望繼續下滑。

　　一線城市新房成交量領跑

　　數據顯示，一線城市樓市企穩的勢頭明顯超過其他城市。劉建偉解讀稱，分城市看，房價出現分化狀態。從環比價格變動幅度看，一線城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；二、三線城市房價仍然下降，降幅緩慢收窄。從成交量看，12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高于全國平均水平。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴記者，2015年住房市場將呈現雙重分化趨勢，不同層級的城市調整時間、速度和程度會有不同，短期調整和長期調整也將分化。

　　他判斷，在雙重分化下，整體呈現出乏力的態勢，但部分一、二線城市，特別是一線城市的調整和回暖在2015年有可能會實現。

　　作為房企普遍看好的北京市，最近是“房降地漲”。

　　據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，2015年1月份上半月，北京全市住宅(含新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為9586套，與上月同期相比下跌23%，比2014年1月上漲21%；價格方面，1月份上半月，北京市純商品住宅成交均價為19321元/平方米，比上月均價回落28.5%。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，從現階段北京土地市場的成交情況看，平均地價和總價越賣越貴、不斷走高的特征依然在持續。由于土地價格不斷上升，拿地企業越來越多地采用“抱團取暖”式的聯合拿地策略，以降低投入、整合資源、規避風險。

　　張大偉說，行業風險在提高，預計2015年大部分企業的銷售任務制定將非常謹慎，房企對市場的看法整體偏平穩，企業在2015年的經營策略將依然以平穩去庫存為主。