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　　王營

　　8月8日，華遠地產董事長任志強對著名主持人王剛說，新一屆政府可能更希望房價上漲，否則如此大規模的地方債窟窿可能抹不平。任志強說完又強調了一句稱，“你可以不信，但別后悔。”

　　從不敢預測房價到篤定房價上漲，任志強在2個月之間的態度轉變，是因為地方債危機。據審計署公開披露的信息顯示，約有53%的地方政府債務將于2013年底前到期。還債壓力在全國范圍內普遍存在。

　　種種跡象顯示，由于各種風險累積，中國樓市再次處于黏著的十字路口。

　　地方債之于房價上漲論

　　任志強發表上述言論的場合是在泰禾北京院子的新品發布會上。這曾經也是一個典型的地王地塊，但很快，地王的紀錄就被刷新了。

　　1月24日，泰禾集團以28559元／平方米的樓面地價拿下孫河地塊，而4個月前，其附近地塊樓面地價只有20158元／平方米，但6個月之后，中糧地產以5.2萬元/平方米拿下同區域地塊。地價漲幅之迅猛，讓許多業內人士感慨不已。

　　地價綁架房價，顯然是任志強判斷趨勢最重要的邏輯。任志強在華彬莊園舉辦的“2013中國經濟高峰論壇”上稱，“現在土地政策有問題，大家都認識到了，但新一屆政府怎么解決仍然沒有看到方案。如果用現在的辦法，這一屆政府肯定是放開了讓土地猛漲，不漲地方債還不上。而最終還地方債仍然得靠土地。”

　　任志強甚至以嘲笑般的口氣稱，“為什么最近接連出了天價地？這次怎么這么多天價地也沒人吵吵？白巖松也傻眼了吧。這是因為，地方政府需要這個錢，不讓出讓怎么辦？”

　　地方債務到底有多少？國家審計署副審計長董大勝在2013年全國兩會期間通報，目前全國地方政府性債務總額為15萬億元至18萬億元。為了掌握準確的債務數額，國家審計署8月1日起對各地債務展開全面審計。

　　與此同時，地方政府借著樓市火爆而加緊賣地。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入達16722億元，同比增長46.3%，相當于同期全國地方財政收入總額的46.1%。

　　8月13日，財政部公布的7月份財政收支情況顯示，7月份，全國公共財政收入11849億元，增長11%。其中，中央財政收入低于地方收入增幅。地方財政收入增長，主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加，帶動相關地方稅收增加。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，這表明，在經濟漲幅放緩時期，各地對房地產的依賴明顯加強。

　　地市的火爆推動著地價向前。據易居研究院監測數據顯示，1-7月份，全國房地產開發企業土地購置均價2350元/平方米，同比增長16.3%。房價的上漲曲線基本同步。克爾瑞房價北京研究中心提供的數據顯示，2013年7月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1050.5點，較上月上升8.7點，環比上漲0.84%，同比上漲11.36%。

　　盡管政府在嚴格限價限購，但開發商努力沖破重重阻礙漲價，其中包括豪宅。以北京為例，據亞豪機構數據顯示，7月北京56個在售公寓豪宅項目的平均報價高達74848元/平米，實際成交價達56859元/平米。

　　據悉，北京北四環盤古大觀七星公館7月售出5套，其中3套業主都計劃作為企業會所用途。8月10日，60萬平方米的通州萬達廣場萬方營銷中心開放，住宅部分戶型面積在60-160平米，預計其售價將超越通州在售樓盤，可能突破3萬元/平方米。

　　首創置業在北京東三環的禧瑞都項目，8月推出最后57套頂級住宅“天禧”，均為300平米以上的大戶型。業內專家認為，這種位置的項目賣多少錢已經不是主要的問題，三環內已基本沒有新盤了。首創置業董事長劉曉光[微博]說，“首創置業要繼續在核心城市的核心位置開發高端住宅。在北京、上海、廣州等一線城市的黃金地段，如果有土地我們還要拿，不要猶豫。”

　　長效機制的云霧

　　地價上漲，不斷對房價形成推漲的預期。

　　多位業內人士認為，從目前種種信息看，新一屆政府調控房地產主要的方式將從短期的行政干預轉為長效機制調控。任志強稱，“新一屆政府已經明確表示，要砍斷政府那只閑不住的手，要更加市場化，這個是不會發生變化的。”

　　市場化的思路，被寄予厚望的是房地產長效機制。但中國房地產協會副會長朱中一8月13日在海南某論壇稱，“長效機制沒有5年時間難以出臺。”21世紀不動產分析師張磊據此表示，如果朱中一所言屬實，那未來至少前4年房價都會是持續上漲，因為目前所有的手段都用到了，仍無法遏制房價上漲，“如果有資格買房，或者有辦法能買到房，就趕緊買房，而且盡可能選擇在市區買房。”

　　任志強的判斷是，未來10年仍然是房地產持續上漲的高峰期。“如果新一屆政府長效機制能夠放開土地供應量，預計到2020年應該達到年均17億(平方米)竣工量，超過全世界的50%，但很可能做不到，很可能要到2025年2030年才能達到最高峰期。這是一個基本判斷。”他認為，即使持續增長10年之后，房地產仍然是中國最大的消費品，房價也會保持上漲，趨勢短期內不會改變，長期也不會改變。

　　但亞豪機構市場總監郭毅表示，房價上漲要分區域來看，京滬深穗這種資源過度集中、購房需求持續堅挺的城市，未來房價還將上漲；而二、三線甚至三、四線城市，雖然地方政府面臨地方債償付風險，有推升地價、房價的利益趨動，但購房需求相對有限，如果只是單純靠放松調控，拉動地價、房價上漲，是很難達成的。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也贊同郭毅的看法。他認為，“如果在一線城市，供求關系緊張決定了房價持續上漲，地方債不起決定作用，只能起到讓地方政府加速賣地、間接推高房價的作用。但在大多數三四線城市，地方債也不少，土地也賣了不少，市場供應相對充裕，房價上漲的動力沒有一線城市那么大，賣地雖說可以緩解短期內地方債的問題，但是土地供應量拉大，導致住宅供應量放大，如果長期持續，沒有相對應的產業支撐與配套跟進，就會造成所謂的空城。”

　　張宏偉甚至判斷，房價很長時間不會有上漲的動力，甚至會出現下跌。郭毅也表示，“地方債來自于高房價不可能終結于高房價，用房價上漲來抹平地方債的窟窿是緣木求魚。”