人民日報：不能指望房產稅成為降低房價利器
圖為近日，浙江杭州一家房產公司的兩位銷售人員一起向購房者介紹樓盤。新華社記者 王定昶攝
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房產稅被普通人寄予了降低房價的厚望，也深刻地影響著人們的購房選擇
房產稅，降得了房價嗎？(民生視線)
本報記者 吳秋余
近期，有關房產稅擴圍的消息再次引發人們的關注，國家發改委日前公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確將“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”作為2013年財稅體制改革的重要任務，一時間，有關房產稅推出時間和征收模式的討論四起，極大地影響了普通人的購房選擇。
作為一項與普通百姓生活密切相關的稅收制度，房產稅改革的一舉一動始終引發社會的高度關注。那么，我國當前的房產稅改革將會怎樣進行？房產稅將帶來房地產市場怎樣的變化？又將如何影響普通人的生活？本報記者進行了調查。
■房產稅何時到“我家”？
“短期內擴大試點范圍是可能的，但像歐美國家那樣開征財產稅類型的房產稅，恐怕只能作為中長期的目標”
在北京通州區工作的小孫最近一直在為買房的事情糾結不已。去年底，工作滿5年的他終于具備了購房資格，準備購買二手房。今年初，好不容易選到心儀房子的他趕上了“國五條”出臺，雖然選的房子是滿5年的“免稅房”，而且購房合同已經簽訂，但房主一定要再加價10萬元。
“房主說自己的房子交稅少很搶手，將來價格會大漲，所以覺得虧了。”小孫告訴記者。雖然覺得不公平，但他還是答應了加價要求。影響他的不是房子漲價的預期，而是近期市場上關于房產稅即將推出的傳聞。
“萬一北京也征房產稅，我趕上房產稅出臺再過戶，那以后豈不是要年年繳稅。”小孫覺得，雖然都說房產稅可能會降房價，但如果讓自己年年交稅，還是不劃算。
與小孫有類似想法的人不在少數。很多人期待著房產稅出臺能帶來房價的下跌，但真正輪到自己買房時，卻千方百計想避開房產稅。
近年來我國房地產價格不斷上漲，房產稅一再被提到經濟體制改革的重要議事日程上。2011年1月28日，我國開始在上海、重慶兩地試點征收房產稅，針對居民居住用房征收的房產稅開始在我國實施。此次明確提出房產稅試點擴容，許多人關心，會不會很快征到自己所在城市？
住房城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，逐步以房產稅取代現有的土地出讓金和房產開發交易環節稅費，這個大方向是明確的，但房產稅改革影響重大，需要通過試點不斷摸索經驗，短期內全面開征房產稅的條件并不具備。
“房產稅一旦推出，就將是一項長期的稅收制度，因此對房產稅進行制度設計時一定要考慮整個財稅體制改革和房地產市場健康發展的目標。”顧云昌認為，房產稅的推出要實現三方面的目的：一是替代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財政的現狀；二是遏制房地產市場的投機投資性需求，進而平抑房價；三是調節收入分配，讓占有更多社會資源的人支付更多的成本。從目前試點地區的情況看，還很難實現這三方面的目標，需要在不斷積累經驗的基礎上穩步推進。
“現在上海試點的房產稅并不是典型的房產稅，更像是一種行為稅，是為了調節人們的購房行為，抑制房價過快上漲采取的措施，短期內按照這種模式擴大試點范圍是可能的，但如果要像歐美國家那樣開征財產稅類型的房產稅，恐怕只能作為中長期的目標。”中國人民大學財政金融學院朱青教授認為。
■房產稅該怎么征？
房產稅改革應該堅持調節高端，避免對基本生活住房收稅
與房產稅何時開征相比，普通百姓最為關注的，是房產稅將如何征收的問題。
按照目前上海的試點方案，對本地居民家庭新購第二套及以上住房和非本地居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率按房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶則是針對獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、無重慶戶籍未在當地工作人員所購第二套及以上住房征收房產稅，稅率在0.5%—1.2%。
與此同時，兩地對于進入征收范圍的房產，都設置了一定的免稅面積。上海規定在合并計算的家庭全部住房面積人均超過60平方米時，才對屬新購住房超出部分的面積征稅；重慶則規定獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
在更大范圍試點，會采用哪類方式，引起人們的猜想。
“中國未來的房產稅改革，絕不可能覆蓋低收入人群。房產稅改革應該是堅持只調節高端，這個非常重要。”財政部財政科學研究所所長賈康表示，從滬渝兩地的試點情況看，房產稅推出應當是漸進式的，從高端住宅及新增住房為主入手，更具有可操作性。
賈康建議，希望有關部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點，即基本生活住房不收稅，但是超過了基本的標準，就要按照累進制來收稅。這樣，不但可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。
基本生活住房不收稅，超過基本標準才收稅，是房產稅改革的一個明確思路。但對于基本生活住房的界定，目前學術界有兩種意見：一種是借鑒日本模式，對家庭擁有第一套住房不征收，第二套稅率從低；另一種是按面積計算，可考慮人均住房面積在40或60平方米以下不征稅，超過部分才征稅。
“房產稅并不是針對所有房屋征收，而要對特定價格、特定面積的房屋進行征收。”財政部財科所費太安博士認為，從我國實際看，人多地少、土地資源嚴重短缺的現狀決定了不宜將住房作為投資品。因此，利用經濟手段發揮財稅政策的作用，向擁有超出正常居住需要的多套房產的持有者征收房產稅，甚至課以重稅，不失為一條控制房價的有效途徑。
比如，對首套房產不征稅，第二、第三套依次提高稅率。就像個人所得稅工薪收入實行階梯稅率一樣，低收入者不繳稅，中等收入者按5%至10%稅率繳稅，而高收入者則要按40%的稅率繳稅。這樣，一個人擁有的住房越多，稅率就越高，稅負也就越重。擁有三四套住房的業主房產稅稅負，就會遠遠高于二套房業主。而對于那些擁有十幾套甚至幾十套的“房叔”、“房姐”們來說，成本和負擔會翻著筋斗上升，更難招架。
費太安認為，今后應適當減少房地產生產和流通環節的相關稅負，同時增加住房保有環節稅負，建立基本住房不征稅、多套住房多繳稅的制度，這樣可以加大對富人房產的調節力度，降低普通居民的稅收負擔，更多地體現稅負公平。
不過，這又涉及房地產市場一個深層次問題，即住房信息底數不清。現在，究竟哪些人有房子、哪些人有兩套以上住房、一線城市住房自有率多少、空置房多少，一直說不清楚。這就要求推進住房信息聯網，盡快摸清底數。
■房產稅能否降房價？
房價主要取決于供求關系，無論從發達國家還是我國試點地區經驗來看，不能指望房產稅成為降低房價的利器
隨著房產稅擴圍的腳步臨近，社會公眾開始對房產稅推出后房價走勢議論紛紛，許多購房者改變了原有的購房計劃，希望房產稅推出后能夠真正降低房價，從而減輕購房負擔。
另一方面，房產稅也深刻地影響了租房市場，許多房主擔心房產稅增加持有成本而要求提高租金，租房者則希望房產稅能夠促使多套房持有者將空置房屋推向市場，降低租金。
“房產稅對于房價的影響遠不會有社會公眾想象的那么大，房產稅更多的是發揮穩定房價的作用。”顧云昌介紹說，從發達國家經驗看，美國推出房產稅主要是為了增加地方政府財政收入，德國開征房產稅則主要是調節收入分配，這些國家推出房產稅后，都沒有帶來房地產價格大幅下降的局面。而從已試點地區上海、重慶的情況看，房價上漲的勢頭也沒有得到根本遏制。
“房產稅，其影響更多體現在心理層面，短期可能影響部分投資者拋出房源。”北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，決定房價最根本的因素是供求關系，我國目前大城市實際空置的房產比例并不高，在不解決供給的情況下，盲目擴大房產稅的范圍很可能會導致存量環節稅費被轉移到交易環節。因為供小于求，購房者很可能負擔更多。
“相比于房產稅這樣的財稅手段，提高首付比例、存貸款利率等貨幣政策對于房價的影響更為明顯，這是世界各國的經驗普遍證明的結論。未來對于房地產的調控還是要立足于增加供給。”顧云昌分析認為，房產稅雖然增加的是持有環節的成本，但在住房市場供不應求的情況下，這種成本還是會轉嫁到價格里，未來制定降低房價的措施應該著眼于如何增加有效供應。
顧云昌建議，對于有自住需求的購房者，不必過多考慮未來房產稅的問題，只要價格合適就可以擇機購買。而對于那些有投資投機購房需求的人，則需要認真考慮未來房產稅推出后對于持有成本和投資收益的影響。
“房產稅對租房市場方面的影響要復雜一些，可能會影響部分庫存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。”張大偉分析，在目前階段，房產稅一般是要從二套以上開始征收的，而市場上的出租房源大部分都是業主的第二套房，在持有成本增加的情況下，很多業主會選擇出售房屋或出租房屋以降低成本，這一方面降低了租房市場的需求，因為部分租房者會借機購買二手房，另一方面增加了供給，從而降低房租。