地產K線

　　文/樂居財經 魏薇

　　恒大的債務問題遲遲未能妥善解決，慢慢的，國資有了分歧。有人伸手援助，也有人著手退出。

　　6月7日，據北京產權交易所披露，中國鐵建投資集團有限公司（以下簡稱“中國鐵建”）掛牌轉讓恒大置業（深圳）有限公司（以下簡稱“恒大置業”）49%股權，轉讓底價26.6億元。

　　剩余51%的股權則由恒大地產集團持有。恒大置業成立于2015年6月7日，法定代表人為康力冰，所屬行業為房地產業，一般經營項目包括：從事房地產開發經營、房地產經紀、自有房屋租賃、園藝工程施工等。

　　截止2022年2月底，恒大置業的資產總額為80.17億，負債為33.26億，凈資產為46.92億，按照中國鐵建持股49%計算，對應的凈資產約為22.99億元，轉讓底價在此基礎上的溢價率約為15.7%。以26.6億元對應49%股權計算，中國鐵建對恒大置業的整體估值是54.3億元。

　　二者之間的合作時間并不長，中國鐵建的離場與恒大自身所處的困境脫不開關系。恒大地產深陷債務泥淖，恒大置業的經營情況也不容樂觀。2021年，恒大置業僅實現營收202萬元，凈利潤為虧損2.48億。2022年一季度，僅實現營業收入10.7萬元，凈利潤5.8萬元。

　　從數據可見，恒大置業的項目幾乎處于停滯狀態，同時產生了較大額度虧損。恒大前景如何尚不可知，但及時脫手或能降低中國鐵建自身的財務風險。

　　失意離場

　　恒大置業原為恒大的全資子公司，2017年，恒大出讓恒大置業49%的股權，引入信銀（深圳）股權投資基金管理有限公司。

　　2019年12月，中國鐵建以23.13億元認購了這部分股權，成為恒大置業的第二大股東，并與恒大集團簽署了戰略合作協議，雙方將圍繞工程建設、房地產開發、投融資、新興業務等領域開展廣泛合作。

　　當時雙方宣稱“開創了央企和民企合作的雙贏典范”。對于為何要持有恒大置業49%股權，中國鐵建表示，恒大置業是項目公司，這屬于項目開發過程中的正常投資。

　　據中國鐵建年報，恒大置業在去年年末的資產合計是116.96億元，負債總計70.03億元。但這兩項數字在北交所披露的分別為79.06億元和34.64億元，與中國鐵建的年報數據存在較大差距。若項目公司按照現在的估值出售，中國鐵建在今年的財報上會確認賬面損失。

　　中國鐵建選擇入股恒大，是看中其在深圳的舊改項目。當時，恒大對外披露，在深圳已儲備的城市更新項目超過40個，其中已立項（計劃公告）的項目有21個。

　　但二者的合作早已名存實亡，暴雷之后，恒大在深圳的多個項目停工。最大的項目為恒大深圳灣超級總部，項目總建筑面積34.3萬平方米，建筑高度400米，地上71層，地下6層，原計劃于2024年竣工。另外，如坪山區恒大城項目、龍崗區恒大都會等項目均處于停工狀態。

　　對于深圳的城市更新項目，有媒體報道稱，金茂、華潤置地、深圳國資委旗下深圳人才安居集團、深業集團等都曾與恒大洽談過，但最終未談妥。

　　此次實力國企退出之后，又會有誰接盤這塊“燙手山芋”？

　　國資多次援手

　　恒大的負債規模之龐大，涉及的范圍之廣，依靠其自身能力已無法解決。早于去年12月，恒大成立風險化解委員會，主要由國有企業成員組成，廣東省政府牽頭進行重組。

　　國家隊的進場，讓恒大得以有喘息的機會。去年下半年以來，恒大的多個項目由國企接手，接盤方包括五礦信托、中航信托等信托公司，也包括山東、江蘇、浙江、廣州等地的國資。

　　5月26日，中國恒大（03333.HK）發布公告稱，以13.5億元的價格轉讓寧波的城市之光廣場項目，買方為浙江省浙建房地產集團有限公司及浙江省建工集團有限責任公司，兩家企業的背后均為浙江省國資委。

　　更早前的3月，膠州市國有平臺旗下青島鑫瑞杰產業投資發展有限公司接盤膠州恒大文旅城項目；浙江省國資委下屬浙建房地產集團有限公司、建工集團有限責任公司接盤恒大集團在建的杭州水晶城文化旅游商業綜合體項目……

　　3月21日，中國恒大、恒大物業、恒大汽車三家公司短暫停牌。主要系中國恒大重要子公司恒大物業，在審核2021年度財報中，發現有約為134億元存款，為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行。三家公司至今均未復牌。

　　恒大的債務重組仍在推進中。3月22日，恒大表示，力爭在7月底前提出初步債務重組方案。據不完全統計，恒大境外直接債務約227億美元，項目融資、私募融資等債務約33億美元，合計約260億美元。按最新匯率計算，折合人民幣超1730億元。

　　有媒體爆料，恒大初步重組方案出爐的時間可能會延遲，原因是財務顧問鐘港資本退出。對此，恒大目前并沒有給出回應。

　　對恒大來說，在解決債務問題之外，保交付是重中之重。去年9月恒大就立下了“保交樓”的軍令狀，經過幾個月的努力，恒大在12月完成了近3.8萬套的交房任務。在2022年新年動員大會上，許家印也立下了2022年的目標，今年要成功交付60萬套房。

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責任編輯：劉萬里 SF014