中國樓市再增離場者 地產基金密集下注美國市場

　　中國樓市再增新的離場者。4月26日，高富諾基金的首席執行長雷納透露，嘉實房地產投資已停止擬推出的規模5億美元、投資幣種為美元的嘉實房地產投資中國綜合回報基金的募資，嘉實房地產投資正轉為將中國資金投向海外房地產市場。

　　此前，李嘉誠父子在2013年下半年以來持續拋售內地物業，累計超200億元曾引起市場高度關注。

　　公開信息顯示，成立于2012年的嘉實房地產投資是嘉實基金管理公司聯手英國高富諾基金組建的專注于大中華地區投資的私募地產基金管理平臺，其所管理的資產規模曾一度高達28億元。

　　嘉實房地產投資轉向美國房地產市場只是眾多國內地產基金近期密集下注美國市場的一個例子。

　　由于中國房地產市場調控形成的悲觀預期和美國經濟的復蘇，部分高端投資者開始通過私募基金的方式淘金美國房地產市場。

　　經濟觀察報獲悉，至少包括中金公司和平安信托推出的投資美國房地產市場基金受到了市場的熱捧。

　　事實上，中國人已經成為美國房地產市場不可忽視的重要買家之一。咨詢公司RhodiumGroup的統計數據，2013年1至10月中方投資者已經在美國商業地產領域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　值得注意的是，上世紀80年代日本資本去美國買樓的情形很相似，由于房地產的投資者周期長、流動性不好，加上當時日本對美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買樓的日本投資者都損失慘重。“雖然現在去美國買樓的中國資本大多有專業的美國投資顧問，但這些專業的投資顧問對美國的樓市也是由嚴重分歧的”，香港的一位地產私募基金負責人說。

　　密集下注

　　作為專注于大中華地區投資的私募地產基金管理平臺，嘉實房地產的股東方之一—總部位于倫敦的高富諾基金首席執行長雷納在4月26日稱嘉實房地產將暫停投資中國樓市轉而投資美國市場。這是繼炒的沸沸揚揚的李嘉誠父子拋售內地物業后海外資金撤離的又一個標志性事件。

　　與嘉實房地產高調宣稱轉向美國市場不同的是，經濟觀察報獲悉，至少包括中金公司和平安信托等國內機構早已"偷偷"地行動起來，近期可能已經向高端客戶完成募集開始下注美國房地產市場。

　　經濟觀察報獲得一份中金保德信美國房地產投資基金的推介材料顯示，中金公司將聯手美國保德信房地產投資管理公司共同發起一款美國房地產直接投資基金的私募產品，該基金目標規模是3億美元，最高上限3.5億美元，最長存續期為8年，基金預期的內部收益率為15-20%。投資策略為專注投資美國房地產市場核心類、增值類和機會類房地產項目。

　　除中金公司外，平安信托也在近期和美國NEUBERGER　BERMAN　公司聯合發起投資美國抵押房產貸款產品海盛新博信托計劃。該產品最長存續期為10年，認購起點為300萬人民幣。該基金主要通過低價收購某些不良住宅抵押貸款及相關房地產資產，獲取不良資產處置中的回報。

　　一位中金公司人士透露，中金保德信美國房地產投資基金目前可能已經認購完畢。平安信托的一位區域負責人也稱，海盛新博由于認購起點不高，同時對國內信托產品頻頻出事的不信任，轉投這款產品的客戶非常多。

　　事實上，公開信息顯示，嘉實基金近期推出的“外匯通”業務，可幫助國內投資者在海外實現直接投資，包括購置不動產。該業務在倫敦等城市推出的首期房產已售空。

　　此外，近期也有消息稱，為了滿足客戶資產配置的需求，平安銀行私人銀行也正謀劃聯合其他機構推出投資美國市場的地產基金。

　　投資者熱捧美國房地產市場來源于其預期的高收益。平安信托和中金公司對應的推介產品的數據顯示：截至去年11月30日，海盛新博產品的境外管理機構——美國 NEU-BERGER　BERMAN　公司去年在抵押房產貸款領域的投資策略已產生23.01%的年化收益率(扣除相應費用前)；中金保德信基金的境外資產管理方——美國保德信房地產投資管理公司旗下PRISA　III　基金成立以來年化回報率達到了12.91%。

　　由于美國房地產市場的復蘇，公募基金發行的投資美國上市交易的房地產信托憑證、房地產信托憑證的交易型開放式指數基金以及房地產行業上市公司股票等的QDII業績也出現了大幅上升。海通證券數據顯示，截至3月底，鵬華美國房地產基金今年以來收益率達到9.78%，在所有的QDII基金中排名第一。

　　機會與風險并存

　　除私募基金服務的高端客戶投資美國房地產市場外，大型企業去美國買樓也成為新的潮流。公開信息顯示，2013年下半年以來，就已經先后有SOHO中國14億美元購買美國通用汽車大樓40%的權益；復星7.25億美元購買 One　Chase　Manhattan　Plaza等。

　　中國人已經成為美國房地產市場不可忽視的重要買家之一。中金保德信美國房地產投資基金的推介材料顯示，2012年，中國人在美國購置房產花費90億美元。在美國置業的海外投資者中，有11%來自中國。

　　根據咨詢公司RhodiumGroup的統計數據，2013年1至10月中方投資者已經在美國商業地產領域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　鵬華美國房地產基金經理裘韜認為，房地產證券的走勢與經濟和就業的趨勢不可能長期背離，相比危機中的政府開支及危機后的個人消費，私營機構的資本支出將是下一個重要增長點，新增雇員、設備、庫存、成品等都需要物理空間來安置，房地產能很好地反映這一需求變化。和美國以往的房地產危機比較，目前美國房地產市場在時間上和復蘇過程上均處于中期，“我們預期未來數年美國房地產市場仍將有良好的表現”。

　　瑞銀證券財富管理研究部主管高挺日前也表示，美國房地產價格的持續上漲應該是可持續的。當前美國房價并沒有達到最近數年的最高值區間，美國住房按揭利率處于較低水平，美國新屋銷售和新開工數據向好，隨著美國經濟復蘇還有不小的上升空間。

　　不過淘金美國房地產市場的機會當中也存在風險。“今天中國資本去美國買樓的情形和上世紀80年代日本資本去去美國買樓的情形很相似，由于房地產的投資者周期長、流動性不好，加上當時日本對美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買樓的日本投資者都損失慘重。雖然現在去美國買樓的中國資本大多有專業的美國投資顧問，但這些專業的投資顧問對美國的樓市也是由嚴重分歧的”，香港的一位地產私募基金負責人說。

　　事實上，中金保德信美國房地產投資基金的推介材料也提示，該基金的投資者也將面臨投資風險、宏觀風險、匯率風險和稅務風險等主要風險問題。

　　公開信息顯示，2014年2月份，因為不看好美國房地產市場，美國對沖基金巨頭比爾·阿克曼(Bill　Ack-man) 將商業地產巨頭 General　Growth股票全部出清。(來源： 經濟觀察報)