本刊特約記者 喬磊(發(fā)自洛杉磯)

　　雖然美國股市一直在向上攀升，但富有的投資人已把眼光轉(zhuǎn)向開始反彈的房地產(chǎn)市場。摩根斯坦利的一項(xiàng)調(diào)查顯示，美國的富裕階層，在2014年的投資選項(xiàng)上將房地產(chǎn)視為首選，其次是私人公司股票，排在第三位的則是貴金屬。

　　摩根斯坦利的一項(xiàng)調(diào)查顯示，美國擁有可投資資產(chǎn)百萬美元以上的富裕階層，在2014 年的投資選項(xiàng)上將房地產(chǎn)視為首選，其次是私人公司股票，排在第三位的則是貴金屬。近三成的富裕階層受訪者表示會在2014 年購買住宅或是商業(yè)房地產(chǎn)，也有23%的人表示會投資到房地產(chǎn)投資信托基金上。雖然美國股市一直在向上攀升，但富有的投資人已把眼光轉(zhuǎn)向開始反彈的房地產(chǎn)市場。在過去的12 個(gè)月，美國商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值上升了8%，比2009 年房地產(chǎn)陷入低谷時(shí)的價(jià)值上升了71%。而全美20 個(gè)城市的住房價(jià)格指數(shù)，2014 年比2012 年上升了24%。

　　有錢人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，其中的原因包括股市的成本升高以及貸款利率在未來幾年中將保持穩(wěn)定甚至是下降，這些都對投資房地產(chǎn)帶來可獲得較好回報(bào)和收入的益處。美國老虎21 組織成員擁有的可投資資產(chǎn)都在1000萬美元以上，在2013 年第四季度他們就已經(jīng)將自己的投資組合進(jìn)行了調(diào)整，對房地產(chǎn)的投資由19%提高到21%。在一些富人眼里，2014年股市會比較脆弱，而發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增長放緩很可能讓股市跌跟頭。在這種情形下，投資房地產(chǎn)就成了較佳的選項(xiàng)。2013 年美國的股市的確紅火，真可謂牛市，雖然2014 年股市不見得會成為熊市，但現(xiàn)在開始有點(diǎn)“瘸腿”了。

　　投資房地產(chǎn)成美國人的致富經(jīng)

　　美國人的財(cái)富占有比例表明，富有人群的資產(chǎn)多集中在金融資產(chǎn)上，而普通民眾的資產(chǎn)主要體現(xiàn)在住房上，也就是房地產(chǎn)。對于多數(shù)美國人而言，要想通過投資股市賺錢或是成為富人的幾率并不是很高。相反，由于家庭住宅兼具升值和出租等特點(diǎn)，不起眼的家庭住宅反而成了普通美國人的一個(gè)致富經(jīng)。

　　美國家庭住宅擁有率曾達(dá)到過70%，但房市危機(jī)后很多人的住宅成了“溺水屋”，一些老百姓想擁有一個(gè)家反而變成了難事。所以美國人投資房地產(chǎn)第一步是購買自用住宅，而在購買第一套自用住宅時(shí)可以獲得較為優(yōu)惠的貸款利率。一般美國人投資房地產(chǎn)的致富經(jīng)很簡單，不求大富，但求有回報(bào)。購買家庭住宅最大的優(yōu)勢是房價(jià)會上漲，一般情況下美國人到退休時(shí)會考慮將居住幾十年而且已付完住房貸款的房子賣掉，獲得收益后，再到房價(jià)較低的地區(qū)購房，這其中會有一些剩余，結(jié)果就成了養(yǎng)老錢。當(dāng)然這是最原始的投資房地產(chǎn)致富經(jīng)，不過這也是最基本的投資房地產(chǎn)賺錢方式。

　　投資住宅賺錢的三種方式

　　美國人投資房地產(chǎn)特別是家庭住宅的觀念不是居者有其屋，這意味著買房子的目的不是為了安身立命，而是通過購買住宅使家庭財(cái)富能得到擴(kuò)張。因此購買住宅在美國被視為一種投資，而這種投資的目的是要能有盈利，否則就是賠本的買賣。既然房地產(chǎn)是一種投資，這就意味著有賺也有賠。而過去幾年對于一些美國人而言，最大的教訓(xùn)就是投資房地產(chǎn)跌了大跟頭，本來做著擁有住宅的夢，最后反而失去了立足之地。而更多家庭則因房地產(chǎn)市值下降，家庭財(cái)富大幅縮水。

　　盡管如此，為何美國人現(xiàn)在仍熱衷于投資房地產(chǎn)呢？這就是房地產(chǎn)市場的一個(gè)規(guī)律，房價(jià)永遠(yuǎn)會有升有降，但從長期來看，一幢住宅在20 年、30 年后的價(jià)值總會比購買時(shí)高出許多，這必然就有了盈利的空間。家庭住宅成為美國人投資的最基本方式，而且長久不衰，其原因就是房地產(chǎn)的這種特性：作為長期投資，可以獲得升值的回報(bào)，這是投資家庭住宅賺錢的第一種方式。投資家庭住宅賺錢的第二種方式是獲得現(xiàn)金收益。美國人在購買一幢自用住宅后，只要有能力就會購買第二幢甚至更多幢的住宅，當(dāng)然這種投資的目的不是為自己享樂，而是為了賺錢。購買住宅出租是美國人較為常見的利用房地產(chǎn)賺錢的方式，雖然每年的租金不見得很多，但一般會和房屋貸款額差不多，獲得租金用來還房貸，等于是借雞生蛋，當(dāng)了房東最后賺下一幢房子。投資家庭住宅賺錢的第三種方式是獲得個(gè)人所得稅減免的優(yōu)惠。美國的稅法有條規(guī)定，租房子付的房租不享受稅收上減免優(yōu)惠，而擁有住宅者，住房貸款所付的利息以及房地產(chǎn)稅則可以享受稅收上的優(yōu)惠。這樣一來，買房者就比租房者占了很大的便宜，每年在住宅上就可以為家庭節(jié)省不少稅金。

　　美國可投資的房地產(chǎn)類型

　　在很多人眼里，投資房地產(chǎn)就是買房子，實(shí)際上美國人投資房地產(chǎn)是一個(gè)非常廣泛的概念，房子、土地都包括在內(nèi)，有的甚至還包括土地下的資源。美國地大物博，土地價(jià)格不高，這幾年曾興起一股風(fēng)，就是買地。一些尚待開發(fā)的地區(qū)，如果有開發(fā)前景，買下一小塊地也許就能發(fā)了財(cái)。當(dāng)然買地是有風(fēng)險(xiǎn)的，土地不開發(fā)，反而會成為負(fù)擔(dān)。也有的人會投資農(nóng)場土地，買了塊地種菜、種水果，這種投資賺錢較快，而且買下的土地不會閑置。買地的潛在獲利還得看運(yùn)氣，比如買下的地下面有水資源、石油、天然氣乃至礦產(chǎn)資源，那就是買到了寶地，土地?fù)碛姓呖梢赞D(zhuǎn)讓資源開發(fā)的權(quán)益，搞不好會大賺一筆。

　　當(dāng)然，在投資房地產(chǎn)上，最流行的方式是購買獨(dú)立的家庭住宅，也就是買下房子和房子周圍的土地。家庭獨(dú)立住宅出租容易，轉(zhuǎn)手賣掉也不難。購買獨(dú)立住宅需要有較大的現(xiàn)金流，美國人通常購買的第二套家庭住宅價(jià)格在15萬至30 萬美元，每個(gè)月可收取租金1000 至1500 美元，這也是一筆可觀的房地產(chǎn)收入。

　　美國還有一類小型的家庭集合住宅，可供2 到4 戶家庭居住，這類小型集合住宅的價(jià)格不算太高，對于一些資金不多但希望投資房地產(chǎn)的人來說是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。由于出租的住房數(shù)量比獨(dú)立住宅要多，因此在現(xiàn)金收益上會積累得較多。如果想做稍微大一點(diǎn)的投資，美國也有不少5 戶至50 戶之間的公寓可以去投資，投資這樣的公寓在貸款上條件會苛刻一些，會被要求按商業(yè)房地產(chǎn)而不是住宅房地產(chǎn)來獲得貸款，這樣貸款利率會較高。但在經(jīng)營上，租金的收入有很大的提升空間，而管理費(fèi)用也容易得到降低。對于擁有100 萬美元投資能力的人而言，投資這類房地產(chǎn)是比較理想的。

　　如果有雄厚的資本，投資大型公寓可以獲得更豐厚的回報(bào)。美國人目前的住房擁有率在下降，很多人在未購買住宅前只能靠租房作為過渡。大型公寓的管理要求較高，但市場需求量比較穩(wěn)定。投資大型公寓需要上千萬美元的資本，但營收回報(bào)也是相當(dāng)可觀的。

　　在商業(yè)房地產(chǎn)方面，投資寫字樓是一種，而資本不是特別雄厚的美國人則很喜歡投資商業(yè)區(qū)內(nèi)的各類商鋪、餐館或是小型旅店。小型商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)投資成為不少人的喜愛，因?yàn)橥顿Y額不算特別高，只要房子能租出去，每年就可以坐在家里靠著收租金來過活，看起來也是很瀟灑。

　　度假屋成為樓市新寵

　　景色優(yōu)美的湖邊小屋正成為美國人房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2013 年度假屋的銷售數(shù)量上升了近30%。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，受益于股票市場的強(qiáng)勁表現(xiàn)，美國家庭凈資產(chǎn)增長迅速，這為他們購買用于消遣的財(cái)產(chǎn)提供了足夠的資金和信心。但他同時(shí)也表示，銷售的度假屋數(shù)量仍比2006 年高峰期低三分之一。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013 年銷售的度假屋為71.7萬棟，遠(yuǎn)高于2012 年的55.3 萬棟。售出的房屋中間價(jià)為16.87 萬美元，同比增長12.5%。其中南部的度假屋最受投資者青睞，占所售度假屋的41%，西部占28%，東北部占18%，中西部地區(qū)占14%。該協(xié)會發(fā)現(xiàn)，越來越多的買家將度假屋作為投資的一部分。調(diào)查顯示，受訪者表示他們會在6 年后將房屋賣出。同時(shí)，5% 受訪者表示已將新購度假屋售出，另有9%受訪者計(jì)劃在今年將其出售。另外，該協(xié)會還發(fā)現(xiàn)投資者購買住房的數(shù)量下降了8.5%。分析稱，這很大程度上是因?yàn)槿�美大部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲造成的。該協(xié)會表示，這一數(shù)字還不包括機(jī)構(gòu)投資者購買房產(chǎn)數(shù)量下降的因素。

　　投資房地產(chǎn)成全球趨勢

　　2008 年，全球私人財(cái)富有1460 億美元投資在房地產(chǎn)上。到了2012 年，私人財(cái)富投資房地產(chǎn)的金額增長了111%，達(dá)到3080 億美元。尤其是在亞洲國家，房地產(chǎn)成為富人投資的主要領(lǐng)域。根據(jù)調(diào)查，在亞洲擁有可投資資產(chǎn)3000 萬美元以上的富人中，有28%的人所賺的錢主要是來自房地產(chǎn)行業(yè)。亞洲國家尤其是中國的富人在國外投資突出的特點(diǎn)是選擇房地產(chǎn)，很多中國富人最初是在歐美國家購買自用住宅，然后發(fā)展成為購買商業(yè)房地產(chǎn)或是住宅公寓以獲得收入。

　　“福布斯”雜志2013 年曾經(jīng)引述報(bào)告說，未來幾年，富裕的中國人花在美國房地產(chǎn)市場上的金額將達(dá)數(shù)十億美元。地產(chǎn)網(wǎng)站報(bào)道說，在加州，中國人是房地產(chǎn)市場上第三大外國購買者群體，僅次于墨西哥人和菲律賓人。而在紐約，中國人是僅次于多明尼加富翁的第二大買家群體。在美國50 個(gè)州中，中國人購買的美國房產(chǎn)比印度人、墨西哥人或英國人要多。盡管墨西哥人在加州和美國南部是一個(gè)龐大的購屋群體，但中國人購屋量在50 個(gè)州中的44 個(gè)州都排名前五位。中國人既把海外房產(chǎn)看作一個(gè)投資機(jī)會，也將它視為在中國之外的第二處個(gè)人住房。眼下，住宅物業(yè)和商業(yè)房產(chǎn)一樣火爆，中國投資公司正四處購買商業(yè)房產(chǎn)。中國投資者認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)衰退以來最糟糕的危機(jī)后，價(jià)格非常便宜。美國相對便宜的住宅價(jià)格，正推動(dòng)中國人對美國住宅和商業(yè)房地產(chǎn)市場的投資創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。