《證券日報》記者根據Wind資訊統計發現，滬深兩市76家上市房企平均凈利率下跌至11%，而在港上市的41家主營業務在內地的典型房企平均凈利率則下滑至36%

　　■本報記者 王麗新

　　截至3月30日，《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國[微博]房地產行業分類，滬深兩市已經有76家房企公布2013年年報，占142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個百分點；41家主營業務在內地而在港上市的典型房企公布2013年業績，約占內地房企在港上市總數的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個百分點。

　　更為值得注意的是，滬深兩市已公布年報的76家房企中，42家上市房企利潤率同比下滑，占比為55.26%。

　　“所謂暴利，其實已經是過去，只是因為房地產總值高。如果僅看利潤率，房地產已屬‘中利行業’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，總體來說，房地產開發的剛性成本，包括土地、融資、人力成本等越來越高，但因庫存量、潛在供應量有增無減，導致售價和利潤壓力越來越大，這是房價居高不下，而開發利潤率卻越來越低的根本原因。

　　盈利能力走低

　　據蘭德咨詢統計，算上在香港上市不久的陽光100和海昌控股，目前全行業共有210家上市公司。

　　據《證券日報》記者不完全統計，在這210家上市房企中，至少有117家房企已經公布了2013年業績，總體來說，不少企業都沒有逃脫盈利能力下降的命運。

　　據申萬報告顯示，2013年前三季度A股上市房企結算凈利率為12.8%，毛利率為35.3%，較2012年同期分別下降了1個百分點和3個百分點。

　　對此，宋延慶表示，從2010年開始，房地產行業已進入盈利能力下降周期，行業平均利潤率每年降幅都在1個百分點左右。“我們預計，2013年上市房企平均凈利率13%左右，全行業則為11%左右”。

　　無獨有偶，據德勤發布研究報告顯示，2012年近60%的上市房企出現了凈利潤率下滑，權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

　　對此，中海地產主席兼首席執行官郝建民認為，今后房地產毛利率持續達到20%已屬及格，而30%為優秀，40%以上則為卓越水平。對于企業毛利率，他認為會根據不同企業的管理水平出現分化。

　　事實上，關于行業未來盈利空間方面，《證券日報》記者獲悉，多位房企高層與郝建民基本持有一致觀點，其認為，如今不僅一、二線城市和三、四線城市樓市分化加速，甚至一、二線城市本身的樓市分化現象已經凸顯出來，且愈發加劇。在此過程中，房企若想提高盈利能力，爭的或許是管理能力和周轉能力，以此換銷售毛利率和銷售凈利率指標的成長，同時減少資金成本壓力。

　　中海凈利率為萬科2.5倍

　　“2013年仍在延續盈利能力分化的趨勢。”宋延慶向本報記者表示，從萬科和中海地產的情況就可窺見一二。

　　據記者了解，2013年，中海銷售額1385億港元；實現營收824.7億港元，同比增長27.7%；實現凈利潤231.78億港元(約合人民幣183.16億元)，同比增加23.1%；折合凈利潤率為28.1%，比2012年下降0.9個百分點。

　　同年，萬科實現銷售額1709.4億元，同比增長21%；實現營收1354.2億元，增長31.3%；實現歸屬于上市股東的凈利潤151.19億元，同比增長20.46%；全面攤薄凈資產收益率為19.66%，與2012年持平。

　　對此，宋延慶稱，盡管凈利潤保持增長，但萬科的結算凈利潤率為12.01%，比2012年下降了1.07個百分點；凈利潤除以營業收入后的凈利潤率為11.16%，下降了1.01個百分點。雖然兩家企業的利潤核算口徑不一致，但即使對比核心凈利，中海的凈利潤率也是萬科的2.5倍以上。

　　事實上，從中海資金成本控制能力或許可以窺見其成為近年來“最賺錢的房企”的秘密。2013年10月，中海發行了3檔高級無擔保債券，5年、10年和30年期各5億美元，息率分別是3.375%、5.375%和6.375%。

　　對此，宋延慶稱，中海一流的成本控制水平，嫻熟的逆周期拿地能力，以及較高的產品標準化程度，再加上有極低的息率和幾乎無償債壓力的超長年期債券的融資手段，這是中海“最賺錢”的主要因素。

　　除此之外，本報記者在統計上述數據時也發現，在港上市的內地房企盈利能力明顯高于A股房企，而且具備普遍性趨勢。

　　“在香港上市的內地房企凈利率整體高于滬深A股企業，2012年分別是21.93%和13.57%。雖然利潤核算口徑不同，但即使去掉持有物業評估增值部分，香港內房股的凈利率還是整體較高。”宋延慶表示，這可能與2010年暫停IPO后，一些業內優秀企業轉至香港上市有關。另外，香港內房股企業，比如恒大、龍湖、旭輝等，大都是以標準化產品線開發為主的高周轉企業，而滬深A股企業則良莠不齊，拉低了整體凈利率。

　　除此之外，宋延慶還強調，從上述房企歷年業績情況分析，通常房企規模越大，盈利能力越強。德勤報告顯示，2012年174家上市房企中，34.5%的大型企業為其股東帶來超過20%的回報，而這個比例在小型企業中只有1.7%。

　　值得注意的是，有業內人士也向記者表示，要提高開發利潤率，一是“控”，即控制成本費用；二是“提”，即提高溢價率。“控”的重點是土地成本和資金成本，“提”的重點是提高產品溢價和服務溢價。

　　謀多方拉升利潤

　　事實上，《證券日報》記者在多次采訪房企高管的過程中也發現，他們早就意識到盈利能力進入下降周期的問題，并在近幾年開始實施各種試圖改善凈利率、毛利率等盈利能力指標的戰略，而管控成本、增加產品附加值，調整項目周轉速度等成為其主要手段。

　　“我們的凈利潤率沒降，穩中略有提升”。遠洋地產總裁李明在遠洋地產2013年業績發布會上表示，2013年，遠洋地產實現營業額311億元，同比上升9%；核心凈利潤達30.36億元，同比上升21%。

　　對此，李明坦言，“因為成本控制取得了一定的效果”。他進一步解釋道，“我們的營銷費用、管理費用、財務費用等方面有了很明顯的下降。銷售收入都在增長，但是營銷費用絕對值下降了”。此外，李明預計，“我們今年在建安成本，前期成本等方面還將有下降的體現”。

　　值得一提的是，李明向記者直言，在新項目獲取上，遠洋非常看重的投資標準有兩個，一個是毛利率，還有一個是IRR，即內部收益率。如果毛利低，IRR能夠高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，這是遠洋內部的標準。

　　而在增加產品附加值上，靠拉升產品溢價空間來提高利潤方面，方興地產的表現則值得關注。眾所周知，方興的金茂府系列產品不但銷售價格高于周邊同類產品，且在“量”上也能實現預期。

　　對此，方興地產相關人士向《證券日報》記者透露，金茂府系列都屬于“綠金”產品，即將綠色建筑的技術應用于金茂府高端住宅產品中，例如，可以實現不開空調也能將室溫全年保持在24℃-27℃之間。該人士還向記者透露，“在方興的未來規劃中，將借力‘綠金’謀擴張版圖，而方興在上海花費101億元所拿的住宅地塊也將應用綠色技術”。

　　“不同的綠色建筑標準不同，投入的成本也不同，但一般在國內應用的綠色技術分攤的成本上，排除特殊項目，預計每平方米不足800元。”有專業人士向《證券日報》透露，而鑒于PM2.5概念以及霧霾天氣的擴散，應用綠色技術的房地產產品未來市場空間非常大。