鐵總摸底土地資產

　　孫春芳

　　近日，鐵總通過中國鐵路招標網發布《中國鐵路總公司土地評估和土地授權經營資產處置項目評估機構選聘招標公告》和《資產評估項目招標公告》，分別涉及土地資產的評估和路局及其附屬公司的資產評估。

　　欲盤活土地資產

　　根據上述《公告》，本次招標范圍將包括全國18個鐵路局、3個直屬專業運輸公司，包括中鐵快運股份有限公司、中鐵特貨運輸有限責任公司、中鐵集裝箱運輸有限責任公司和鐵道科學研究院。

　　本次招標分為6個包，其中北京鐵路局、太原鐵路局、呼和浩特鐵路局為第一包；哈爾濱鐵路局、沈陽鐵路局為第二包；濟南鐵路局、上海鐵路局、南昌鐵路局為第三包；鄭州鐵路局、武漢鐵路局、廣州鐵路(集團)公司、南寧鐵路局為第四包；西安鐵路局、成都鐵路局、昆明鐵路局為第五包；蘭州鐵路局、烏魯木齊鐵路局、青藏鐵路公司為第六包。

　　北京交通大學經管學院教授趙堅認為，上述兩個公告的發布，表明鐵總開始摸底旗下的土地資產，這是為下一步盤活土地資產做準備工作，鐵總希望通過土地開發來增加鐵路的運營收入，從而緩解鐵路負債率不斷攀高的困境。

　　事實上，利用鐵路企業的土地資產來籌集鐵路建設和發展資金這一“以地養鐵”的思路，是在2013年7月份一次國務院常務會議上定調的，會議最后通過的《關于改革鐵路投融資體制，加快推進鐵路建設的意見》中，關于“以地養鐵”有如下表述：

　　支持鐵路車站及線路用地綜合開發，參照《國務院關于城市優先發展公共交通的指導意見》，按照土地利用總體規劃和城市規劃統籌安排鐵路車站及線路周邊用地，提高開發密度。創新節地技術，鼓勵現有鐵路建設用地地上、地下空間進行綜合開發。符合劃撥用地目錄的建設用地使用權可以繼續劃撥，需要改變土地用途的，依法辦理出讓手續。地方政府要支持鐵路企業進行車站及線路用地一體規劃，按照市場化原則實施綜合開發，以開發收益支持鐵路發展。

　　鐵路企業旗下的土地資產是一塊龐大的盤子，至于究竟有多大，有待于此次評估工作最后出來的結果。宏源證券的研究報告稱，廣深鐵路土地所有權總面積大約有1200萬平方米，廣深沿線站段所占面積大約有400萬平方米。廣深沿線腹地經濟發展比較好，沿線部分站點利用率低，開發空間大，初步估算沿線站段土地增值空間超過100億元。

　　“以地養鐵”難題

　　截至2013年三季度，鐵總的總資產為4.84萬億元，在資產負債表中，并無土地資產的細目，而是合并計算在固定資產之中，截至當時，鐵總的固定資產凈值為26566億元。

　　至于固定資產中有多大成分屬于土地資產，至今在鐵路內部也不清楚。接近鐵總的一位人士向21世紀經濟報道記者表示，在年初召開的鐵總工作會議上，有一些地方路局的局長在會上表示，盤活鐵路土地資產是個好政策，鐵路的土地資產也很龐大，但要用好這一政策，盤活這塊資產，問題很多，其中一個就是管理多頭，資產的權屬太過復雜，有些屬于總公司層面，有些屬于鐵路局，有些屬于底下的站段，更有些屬于站段底下的多經公司，而在劉志軍實行鐵路建設融資的合資公司制度之后，問題更加復雜，一些土地資產還涉及到地方政府以及外部投資者。

　　鐵路土地資產盤活的另一難題是土地用途屬性問題。趙堅表示，原先鐵路沿線的土地都屬于劃撥性質，屬于公益性用地，用于交通運輸以及相關的生產生活，現在要進行開發，涉及到用途改變問題，需要經過土地管理部門的批準和允許，同時，原先劃給鐵路部門的用地可能只是沿線內很小的一塊，如果要進行商業開發，勢必要跟周邊的土地一起規劃利用，這就涉及到統一的規劃、征地等問題。這方面，需要有不少制度和法規上的突破和調整。

　　鐵總總經理盛光祖曾跟來京座談的地方官員會談時表示過，鐵總要參與在地方城軌的開發。上述接近鐵總的人士表示，鐵總在進行自身土地資產開發時，可能會借鑒地方政府開發城軌周邊土地的一些做法。

　　廣東省早在2012年7月就出臺過珠三角城軌沿線土地開發的方案，該方案的思路是將城軌周邊土地分成紅線內和紅線外兩部分。紅線內土地開發工作由軌道交通項目業主承擔。其中，廣東珠三角城際軌道交通有限公司(以下簡稱珠三角城際公司)負責建設的項目，由珠三角城際公司設立的土地開發公司負責項目紅線內土地開發，該土地開發公司的日常工作由廣東省鐵投集團主導開展。

　　紅線外土地開發采取“一市一公司、一地一政策”的原則，由省市聯合開發，或者由沿線市負責開發，具體由省市協商確定。其中，省市聯合開發的，由省鐵投集團作為省級出資人代表，分別與各沿線市出資人代表成立由省方主導的合資開發公司，省市在合資開發公司的股權比例由省市雙方協商確定(市級出資比例應低于50%)，并按股比分享開發凈收益。