【導(dǎo)讀】鐵總著手“摸家底”，開(kāi)展土地評(píng)估招標(biāo)，強(qiáng)化沿線土地開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論：盤(pán)活資產(chǎn)，鐵總償還債務(wù)要靠自救。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京2月14日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，中國(guó)鐵路總公司從掛牌之日起，負(fù)債狀況以及如何還債就一直備受關(guān)注。所以，鐵總最新發(fā)布的兩份分別涉及土地資產(chǎn)的評(píng)估和路局及其附屬公司的資產(chǎn)評(píng)估公告，就格外引人注意。

　　針對(duì)最新的兩份公告，有鐵路系統(tǒng)人士分析，在鐵路高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)、建設(shè)任務(wù)重的背景下，這項(xiàng)計(jì)劃有利于準(zhǔn)確評(píng)估鐵路資產(chǎn)，確定經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)盤(pán)活資產(chǎn)有利于緩解鐵總債務(wù)和建設(shè)壓力。等評(píng)估結(jié)束后，鐵路資產(chǎn)的變賣(mài)與經(jīng)營(yíng)可能將成為現(xiàn)實(shí)。更有行業(yè)分析人士說(shuō)，土地和資產(chǎn)評(píng)估招標(biāo)的開(kāi)啟是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，不排除原先閑置的鐵路沿線土地大規(guī)模用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　鐵路沿線有多少閑置的土地？我們還得等資產(chǎn)評(píng)估后才能知道。不過(guò)，公開(kāi)資料顯示，截止到去年9月30日，中國(guó)鐵路總公司總資產(chǎn)4.84萬(wàn)億元，負(fù)債3.06萬(wàn)億元，巨額負(fù)債已經(jīng)嚴(yán)重拖累鐵路發(fā)展。

　　而像廣深鐵路、大秦鐵路等公司都有大量土地儲(chǔ)備。宏源證券的研報(bào)說(shuō)，廣深鐵路土地所有權(quán)總面積大約有1200萬(wàn)平方米，廣深沿線站段所占面積大約有400萬(wàn)平方米。廣深沿線腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好，沿線部分站點(diǎn)利用率低，開(kāi)發(fā)空間大，初步估算沿線站段土地增值空間超過(guò)100億元。“以地養(yǎng)鐵”，能否為重債壓身的鐵總換來(lái)一些喘息的空間？這是很多人關(guān)心的問(wèn)題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、知名財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀[微博]對(duì)此評(píng)論。

　　國(guó)務(wù)院去年就出臺(tái)了《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》，圍繞鐵路投融資共提出了六條措施，其中經(jīng)營(yíng)權(quán)收益權(quán)向社會(huì)資本開(kāi)放、價(jià)格補(bǔ)貼機(jī)制及盤(pán)活鐵路用地資源等，都引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。鐵總最新發(fā)布兩份公告，是不是意味著距離盤(pán)活鐵路用地資源、放開(kāi)經(jīng)營(yíng)很快要成為現(xiàn)實(shí)了？在葉檀看來(lái)，這說(shuō)明鐵總開(kāi)始的第一步，我們知道鐵總資產(chǎn)負(fù)債表的切情況是非常糟糕的，而且負(fù)債非常大，如果真的下去的話我們鐵路建設(shè)，高鐵建設(shè)是難以維系的，那么在它資產(chǎn)盤(pán)活的過(guò)程當(dāng)中，其實(shí)是面臨著一系列的問(wèn)題的。首先是跟沿線的地方政府之間其實(shí)是存在一些資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的，另外一方面在盤(pán)活的過(guò)程當(dāng)中，它也會(huì)遭遇到一些部門(mén)的抵觸，但是我們這次看到它首先做的第一步是摸家底，如果說(shuō)他的家底不摸清楚，到底有多少土地？旗下的18個(gè)公司到底有多少資產(chǎn)都不清楚的話，那么它的資產(chǎn)出售，它資產(chǎn)混合所有制經(jīng)營(yíng)，這一系列都是談不上的。

　　廣東省是全國(guó)率先開(kāi)創(chuàng)以地養(yǎng)鐵模式來(lái)籌措建設(shè)資金的省份之一，廣東省發(fā)改委出臺(tái)了《珠三角城際軌道交通沿線土地綜合開(kāi)發(fā)機(jī)制》，原理是通過(guò)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)珠三角城際軌道交通站場(chǎng)建設(shè)、站場(chǎng)周邊土地開(kāi)發(fā)與城市發(fā)展之間的關(guān)系，把土地收益用于彌補(bǔ)軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)造成的虧損。但是，“以地養(yǎng)鐵”也被認(rèn)為存在諸多制度障礙。對(duì)于這一模式主要面臨哪些困難，葉檀認(rèn)為，其實(shí)“以地養(yǎng)鐵”的模式并不是廣東那邊率先開(kāi)始的，我們知道在高鐵建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，像京滬高鐵這些都是一段一段過(guò)去，然后鐵總跟地方政府之間以土地的方式來(lái)籌集資金的，因?yàn)橥恋厥俏覀內(nèi)谫Y的主要方式，所以這樣的建設(shè)方式也是我們一個(gè)主導(dǎo)方式。在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中它會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是我們會(huì)發(fā)現(xiàn)土地到底是鐵總的還是地方政府的，其實(shí)它的邊界在有的地方不是太清楚的。第二它的收益權(quán)歸誰(shuí)也不是太清楚的，在分地過(guò)程中，其實(shí)它的分地支付成本是相當(dāng)高的，到最后開(kāi)發(fā)到底由誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)。比如說(shuō)車(chē)站的區(qū)塊，往往它的商業(yè)價(jià)值比較高，到了鐵路沿線，像高鐵站，開(kāi)發(fā)之后這個(gè)收益到底歸誰(shuí)？由誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)也是一筆糊涂賬，現(xiàn)在通常由地方政府開(kāi)發(fā)的，所以跟中鐵公司也沒(méi)什么大關(guān)系，這個(gè)是中鐵公司面臨非常大的難題。

　　對(duì)于解決這個(gè)難題，需要一個(gè)什么樣級(jí)別的層面來(lái)解決呢？對(duì)此，葉檀表示，這一次鐵總開(kāi)始摸清家底的話，說(shuō)明開(kāi)始第一步運(yùn)作了，而且從頂層設(shè)計(jì)來(lái)看它推進(jìn)的力度是非常大的，首先是一些邊緣性的資產(chǎn)他肯定是要出售了，出售資產(chǎn)來(lái)盤(pán)活核心的主要資產(chǎn)，來(lái)讓鐵總生存下去。比如說(shuō)像有的鐵路，像京滬或者是廣深它沿線的都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)，如果說(shuō)它的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者是它的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由鐵總來(lái)享受，那么它是有有序經(jīng)營(yíng)權(quán)的，也就是當(dāng)這個(gè)車(chē)站地塊蓋好之后他的資產(chǎn)是可以永遠(yuǎn)升值的，一旦鐵總突破這些限制，深入到這些領(lǐng)域的話，那么就有了一個(gè)源源不斷的資金來(lái)源。最后要說(shuō)的是像鐵總這些資產(chǎn)，跟當(dāng)?shù)卣�府尤其是它要打開(kāi)大門(mén)，歡迎民資的介入，徹底跟民資建立一個(gè)邊界非常清晰的混合所有制的公司，對(duì)于鐵總來(lái)說(shuō)一樣重要。

　　至于鐵總和地區(qū)政府和民營(yíng)資金邊界的界限怎么來(lái)劃定，葉檀分析，確實(shí)是這樣子的，現(xiàn)在它要建立混合所有制的話，一般的民資是不太敢輕易介入的，已經(jīng)也有一些民資介入鐵路的建造，但是到最后全部都退出或者是失敗情況比較多，只有少數(shù)成功的，主要是在煤炭的領(lǐng)域。主要就是因?yàn)樗�的邊界不清楚，它的產(chǎn)權(quán)不清楚，然后在管理方面民資豪無(wú)發(fā)言權(quán)，收益方面也沒(méi)有收益權(quán)。所以面對(duì)這樣的情況它是非常害怕，不愿意輕易進(jìn)入的，只有建立現(xiàn)代的企業(yè)制度民資才愿意進(jìn)入，房地產(chǎn)同樣也是如此，光是靠鐵總公司自己來(lái)開(kāi)發(fā)，自己來(lái)建設(shè)，那么大規(guī)模的尤其是它現(xiàn)在土地又那么的大，對(duì)于鐵總來(lái)說(shuō)，我想它是不堪負(fù)荷的，它必須要跟社會(huì)，跟地區(qū)政府來(lái)合作建設(shè)，這時(shí)候邊界就會(huì)變得非常重要。

　　很多人還有一個(gè)擔(dān)憂，就是鐵總盤(pán)活土地資源，這些措施可能會(huì)帶來(lái)一些房地產(chǎn)業(yè)的一些失控，鐵總在面對(duì)土地資源它的支配權(quán)、收益權(quán)有沒(méi)有可能對(duì)民資形成效益？另外對(duì)于所在當(dāng)?shù)氐倪@樣一個(gè)地產(chǎn)調(diào)控政策有哪些影響呢？對(duì)此，葉檀指出，這個(gè)影響是非常大的，它這一塊我們現(xiàn)在首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)這一塊，現(xiàn)在我們面臨比較大，很多人擔(dān)心到底是上行還是下行，如果房地產(chǎn)下行的話，那么對(duì)于地區(qū)政府的財(cái)政收入影響又比較大，所以鐵總的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是需要全面來(lái)考核的，它光是一個(gè)鐵路局，如果有一千多萬(wàn)平米的話，我們可以想象一下，18個(gè)鐵路局的就算有1億多平米的話，對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)的沖擊是非常大的。所以我們說(shuō)它必須找到一個(gè)核心的突破口，比如說(shuō)像鐵路，高鐵站或者是鐵路沿線地區(qū)，商業(yè)這一塊來(lái)進(jìn)行突破，而不是全線的，全面開(kāi)花，如果是這樣做的話，它的資產(chǎn)變現(xiàn)，它的價(jià)格也不會(huì)高。