王石孫宏斌再對話
吳曉波在《大敗局》中詳細介紹了孫宏斌的順馳遇到的問題。以北京領海一個項目為例，土地款項9.05億元，開盤前付30%，年底再付30%，剩余第二年再付清。運作項目總投入20億元，順馳以3億元啟動，前六個月規劃和開建期內的資金由承建商墊付，開盤當天有1億元的銷售額，以后的工程款和地款都通過銷售回款。從開盤到年底，公司回籠資金6億多元，足夠本項目使用，還可以去買新的土地，其資金杠桿效用率達1:7。在順馳2004年的現金流總量中，78%來自銷售得到的錢，只有10%和12%來自銀行和合作單位。
王石曾替孫宏斌算過一筆賬：順馳通過高地價的投標策略攻城略地，2003年年底，順馳預繳納地價的資金在70億元以上，2004年一季度預付資金規模100億元。從資金流標看，除非有強大的財團或者銀行做后盾，否則按預期交地價款是不可能的。
那么順馳的資金流靠什么支持？順馳的回答很簡單：靠銷售回籠資金。
事實上這一策略提出于2003年，在當年元旦召開的順馳的中層管理人員會議上，順馳提出了著名的“縮短從現金到現金”商業模式，以此作為實現戰略目標的支持手段。一方面，選擇良好的合作方式和延緩付款，可以直接為利潤率戰略服務；另一方面，提供好的土地條件快速進入開發程序，快速進入銷售，快速回籠資金，使增長戰略得到直接支持。
下面，再來看看順馳發展的速度有多快。
2003年，順馳以1億多元拿下了湖北荊州地塊；2003年8月，順馳聯合天津信托公司和天津日報報業集團出價17.515億元，拿下奧體中心配套項目，超出政府底價3億元，創下了天津土地公開交易史的紀錄；其后，又取得西青檸檬酸廠和薊縣桃花園地塊；當年9月，以5.97億元買下石家莊009號地塊；同事，順馳還在上海青浦購入130多畝土地，價格1.2億元，每畝為90萬元；一個月后的蘇州，順馳擊敗中華企業和西峽建設以5.97億元取得金雞湖地塊；兩個月，以6.53億元拍得南京河西奧體中心地塊；年底，順馳轉戰北京，以9.05億元天價拿下大興地塊。
2004年1月，順馳以27.2億元拿下蘇州工業園區地塊；4月，先后從鄭州和洛陽取得兩塊土地，在此期間，又在無錫取得太湖新城地塊。
在不斷拿地的過程中，順馳不斷刷新所到之處的地價記錄，這也被媒體冠以“天價制造者”的稱號。
鄭愛敏在《解讀順馳》一書寫到：經過這種大躍進式的爆發之后，順馳手中儲備的土地面積達到近千萬平方米，其中長三角地區就占了400萬平方米。在一年之內，從一個地方性公司變成一個全國性的公司，企業的員工也從幾百人發展到近萬人。有人粗略統計，在2003年、2004年，順馳用于異地買地的資金大約需要80億元，這引起了外界對其實力和資金鏈的一連串質疑。
在內外部因素的作用下，質疑很快變成了現實。
2004年3-5月，國家出臺了一系列的調控政策，對貸款、土地管理提出嚴格的要求，地產企業融資越來越難。更要命的是，面對嚴厲的調控，消費者放慢了買房的步伐，順馳提出的“縮短從現金到現金”商業模式面臨著極大的挑戰。
而在此期間，順馳謀劃的赴香港上市計劃也遭遇擱淺，一直與摩根談判的入股協議也因為內容過于苛刻導致流產。
與此同時，因為快速建房的模式，順馳房產的質量問題也不時被媒體爆出。
時間到了2006年7月，孫宏斌告訴手下，公司資金剛性缺口5-6億元，負債30億元，天津市場房屋已經基本銷售完畢，但手上剩余項目沒有能力啟動。
當年9月，孫宏斌與香港路勁集團簽署股權轉讓協議。簽約儀式上，孫宏斌對路勁基建董事局主席單偉豹說：“你買了個便宜貨”。
交出順馳管理權后的孫宏斌，投入到融創集團的經營之中。
或許是吸取了順馳激進擴張帶來的教訓，融創初期的擴張步伐顯得頗為謹慎。
2007年之前，融創一直安心做一個區域性的開發商，活動范圍主要在京津區域。一直到2007年底，融創才京津之外的在長三角地區拿下了無錫天鵝湖、理想城市和蘇州春申相郡等項目的開發管理權。
2010年，融創在經歷幾番磨難后，終于登陸香港資本市場。在如愿登上港交所后，孫宏斌低調依舊。
此前與王石叫板，放言要成為“行業第一”之類的話再未出現，閉口不談規模，對企業的現金流和負債更為重視。
2011年前3季度，融創中國合同銷售額135億，同比增長122%，完成全年銷售目標183億的74%。不過，在應付土地款已經全部付清后，當年上半年融創90%的凈負債率讓人咂舌。
8月份的中期業績會上，孫宏斌稱，他是在中國唯一吃過虧，有過現金流教訓的開發商。因此公司首先會考慮把凈負債率降下來。
王石孫宏斌再對話
瘋狂的孫宏斌又回來了。
是的，2013年的孫宏斌和融創確實很瘋狂，依稀讓人看到2003-2004年那個四處制造地王的順馳。
今年上半年，融創收購項目包括與綠城聯手以近80億元在上海獲得的黃浦江項目，以12億元獲得的之江壹號項目25%權益、以9.07億元獲得的杭州之江度假村項目49%的股權，以5.6億元獲得的杭州望江府項目50%的股權。
此外，融創在北京市場上連造地王。
8月14日，北京融創建投房地產有限公司和中國葛洲壩集團房地產開發有限公司聯合體分別以20.8億元、配建限價房9.15萬平方米及20.4億元、配建限價房8.25萬平方米的代價，競得北京市大興區亦莊新城Ⅱ-1街區B02R1及B01R1-1兩幅地塊。其中一地塊在剔除限價房面積后樓面價近2.8萬元/平方米。相比去年融創保利聯合體的兩塊相鄰地塊的樓面價分別為每平米1.44萬元和1.5萬元，價格幾乎翻番。
對于亦莊地塊，孫宏斌在微博上說到：昨天融創拿了亦莊地塊后，有人問我對北京市場的判斷是不是有變化，我們沒有變化：北京的房價還會往上走，但房價不可能像現在地價長這么快，所以地價肯定不理性。至于融創，我們會堅持拿適合做高端的地，堅決控制在我們的預期內。至于拿哪塊地，如何設定上限，每個企業見仁見智，各自獲得利益承擔風險。
堅持拿高端地的順馳，不到一個月后再次出手，這次轟動全國。
9月4日，備受關注的朝陽區農展館北路8號0304-622地塊現場競拍。最終，融創集團擊敗了中海地產、懋源地產、和裕地產、合景泰富、珠海華發、住總和首開聯合體、首城置業等對手，以21億總價加異地配建27.8萬平米醫院(約22.24億元)的代價獲將農展館地塊收入囊中，折合樓面價7.31萬元/平米。
這一價格刷新了7月3日夏家胡同地塊的每平米4.2萬元和7月23日孫河地塊的每平米4.6萬元的北京單價地王記錄，成為北京新地王，同時也創造了全國的樓面單價紀錄。
21世紀網調查獲悉，目前區域內二手房的價格在4萬-5萬元之間，而農展館地塊土地成本價已達7.31萬元/平米，面粉價格高于面包，業內預計農展館地塊上市后，房價很可能超過15萬每平米。
對于這一地塊，孫宏斌在微博上表示：今天融創拿了農展館地塊，很多朋友問理由：一是這地是北京的絕版地塊；二是價格在我們的預期內；三是我們有能力把她做成北京甚至全國最好的項目，不辜負她的絕代風華。我們很多地選擇不參與，很多地選擇放棄。其實戰略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅決；舍棄，更要堅決。唯如此，才可能做成點事。
此外，融創中國也對外回應稱：“在拍賣過程中，很多競拍房企都在7萬左右的心理價位上糾結，而融創對這塊地的心理價位是7萬到7.5萬元�！�
在農展館地王出現后的第三天，市場傳來消息，合生•霄云路8號每平米成交單價突破16.1萬元的成交單價，創下迄今為止2013年北京成交單價紀錄。
有趣的是，就在融創拿下農展館項目后，孫宏斌的老相識—萬科董事長王石再次發聲。
王石在微博上對孫宏斌隔空喊話稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”
3天之后，孫宏斌微博回應：王石點評融創拿農展館地新聞：精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！很多媒體問我，我說一是我對王總的判斷和判斷依據很驚訝；二是對市場的判斷有分歧很正常，我們繼續看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地塊 ；三是感謝王總的提醒，我們會以如履薄冰如臨深淵態度對待風險。
2003年，面對孫宏斌以及順馳的叫板，王石提醒風險，2006年順馳被迫轉手；十年后，王石再次提醒孫宏斌風險，這次融創又將如何？
融創中國的財報顯示，2013年上半累積實現合約銷售金額236億元，同比增長89%；收入85.63億元，同比幾乎翻番；歸屬母公司股東利潤75241萬元，增長43%；不過毛利率21%，同比下滑11%。
此外，目前公司資產合計804.32億元，負債合計660.32億元；長短期債務比從2012年年底的0.8提升至2.8，短期貸款占總債務的比重不足30%。
同時，融創中國持有現金達145億元，高于一年內到期債務65.7億元。企業凈負債率雖由去年底79%降至72%，處于行業中上水平。
在融創創造一系列地王之后，花旗于近日發布研報稱，維持對融創中國(1918.HK)的買入評級，把目標價由9港元提高至9.2港元。
花旗指融創近日高調收購北京地皮，影響其一向有規律增長的形象，估計投資者重拾信心需時，但認為該股前景仍佳：年初至今收購的14幅土地之中，一半的毛利率可維持在39%；未來兩年在上海、杭州及重慶續有高質素新項目推出；在北京的可售資源也達人民幣320億元，足夠為未來2-3年銷售。