蔡胤

　　繼哈爾濱之后，大連萬達集團(下稱“萬達”)又將斥資400億元在南昌打造萬達文化旅游城。

　　《第一財經日報》記者昨日從萬達集團了解到，南昌萬達文化旅游城總投資400億元，位于南昌九龍湖新區，占地300公頃，總建筑面積480萬平方米。今年6月18日開工，2015年年底開業。規劃包括文化、旅游、商業、酒店、濱湖酒吧街五大內容，以室內項目為主。

　　動輒百億投資的萬達城，南昌并不是首個。4月28日，萬達首個文化旅游城在哈爾濱動工，占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，總投資200億元。一個月后的5月28日，萬達與合肥市政府簽署投資協議，擬在合肥濱湖新區打造萬達文化旅游城項目，項目總投資將超過300億元，其中文化旅游投資190億元，計劃今年開工，2016年建成開業。

　　至此，不到三個月內，萬達在三個城市的文化旅游投資達到900億元。近年來一直在強調由商業地產向文化轉型的王健林昨天表示，房地產市場遲早將趨向飽和，而沒有“天花板”的文化旅游將來是萬達的核心支柱產業。

　　根據王健林昨日向記者公布的計劃，未來萬達城最終在全國的布局數量將會是10個。即便以平均每個200億元投入計算，萬達在這些項目上的手筆也將超過2000億元。

　　在財務模型上，萬達城與萬達廣場是相似的。王健林稱，萬達城資金來源也是三個渠道，自有資金、銀行貸款和一部分物業預售，物業預售即是指萬達城配有住宅和商業銷售。

　　以南昌項目為例，王健林介紹，400億元總投資中約220億元用于投資文化旅游，剩下的用于200多萬平方米的房地產投資、住宅寫字樓的投資。

　　本報記者隨后從可靠渠道了解到，南昌萬達城480萬平方米的建筑面積中，有200萬平方米為文化旅游和商業等自持物業，有280萬平方米為銷售物業，其中，少量為商鋪，大部分物業為別墅。這部分物業預售回籠的資金將補給到后續的文化和旅游項目建設中。

　　“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式(指融資成本)不支持這種發展模式，不像國外10年期融資成本只有3%~4%，在這個情況下，(資金)只能走銷售一部分，融資一部分。”王健林稱。

　　無論是哈爾濱還是南昌，萬達城的土地成本相對低廉。對于“用文化旅游的牌子低價拿地，來做地產”的質疑，王健林昨日主動提起，并回應稱：“相反，我是拿地產的錢來搞文化和旅游。”

　　如此大的投資，如此長的回報周期，“賣房子的錢”能否撐得起“搞文化”的巨額資金？“核心就在地價上。”持續關注商業地產的蘭德咨詢總裁宋延慶昨日對本報記者表示，280萬平方米的銷售物業要養活200萬平方米的文化旅游城，支撐起客源和現金流，“地價便宜的話沒有問題”。

　　宋延慶的看法是，萬達城模式最大特點在于土地成本，若土地成本低，便可繼續滾動開發的方式，為后期根據市場行情調整開發速度留出余地。

　　對此，王健林4月底在哈爾濱回答記者提問時稱，萬達有足夠的現金，也有足夠的銀行授信。而昨日，關于資金，他依然覺得萬達不存在壓力：“目前萬達沒有資產置入計劃，商業地產在國內很快IPO也較困難，文化旅游倒是有一定的希望。”

　　亞太商業不動產學院院長朱凌波認為，文化旅游項目做起來并非易事，除了旅游設施本身引來的消費之外，還必須要通過規模性和集合性以及特色化、差異化的產品，將人們留下來花錢，否則，人流量有限，且多是“匆匆過客”。