交易結構圖。 圖為國美電器前董事局主席陳曉。資料圖

　　陳植

　　在卸任國美電器[微博]董事局主席后，一貫保持低調投資的陳曉，將目光瞄向房地產。

　　本月發行的一款名為“新華信托·中邦系列穩健型并購投資基金 集合信托計劃4號”(下稱“中邦4號”)的推介材料顯示，中邦集團董事長衛平和原國美電器董事局主席陳曉共同為中邦4號并購基金首期募資還款，并提供個人無限連帶責任。

　　知情人士透露，陳曉和衛平將分別出資1億元，聯合中邦4號并購基金共同收購上海中凱豪生酒店(五星級)，并計劃將其改建成高檔商品房掛牌出售，預計開盤價不低于7.5萬元/平方米，相比3.9萬/平方米的收購成本，增值近一倍。

　　然而，五星級酒店改建商品房出售，國內成功案例屈指可數。陳曉“押寶”商業地產能否兌現高回報，仍面臨諸多變數。

　　增值接近一倍

　　中邦4號并購基金首期原計劃募資4.95億元，期限為2年；目前已完成募資額近3.2億元。“多數投資者是沖著陳曉的投資眼光來的。”一位負責基金募資的信托公司人士透露。

　　然而，此前陳曉涉足的部分風險投資項目未必一帆風順。有媒體報道，陳曉投資的一站式家居生活體驗館“名巢靚家”旗艦店開張不到一年便關門，其后投資的車王控股也面臨國內銷售汽車景氣度下降的沖擊。

　　“但陳曉這回是有備而來。”上述信托人士透露，所謂的“有備而來”，是陳曉與衛平做好為中邦4號提供還款個人無限連帶責任。

　　上述募資資料標明，中邦4號后續有充足的流動性來支持，能成功做到金額全覆蓋和時間全覆蓋，確保首期2年期信托計劃投資款到期安全退出。

　　“換言之，如果后續流動資金出現問題，在最壞情況下，陳曉與衛平將自掏腰包向投資者償還首期募資款。”他透露。

　　基金募資資料顯示，除了中邦4號首期募集資金將以并購貸款形式投向中邦集團控股的中邦世家房地產開發有限公司，陳曉與衛平分別出資1億元增資的中邦世家房地產開發有限公司，總計約6.95億元，資金全部用于收購中凱豪生酒店。

　　在上述信托人士看來，陳曉決定投資商業地產，主要是看好該改建項目的增值空間，改建后預計開盤價不低于7.5萬元/平方米，相比3.9萬/平方米的收購成本，增值近一倍。

　　此前中邦集團與新華信托對中凱豪生酒店改建商品房項目做過財務預測，保守估計項目銷售額能超過19億元，完全能覆蓋所有投資本息支出。

　　偏愛“財務投資”？

　　盡管陳曉與衛平出資額一致，但他并未出現在中邦4號并購基金投資決策委員會名單內。

　　相關募資資料顯示，中邦4號并購基金投決會共有5名成員，分別是新華信托副總經理郝雅軍、合規法律部總經理徐潤環、風險管理部總經理張林，與上海中邦置業有限公司總裁衛平與財務總監趙群鋒。

　　“陳曉更希望以財務投資者身份參與這個項目。”上述信托人士透露，當時有人曾提議邀請陳擔任基金投決會成員，但他以不了解酒店改建開發流程為由婉拒。

　　畢竟酒店改建商品房項目，涉及諸多開發運營風險，其中涉及的房地產專業操作經驗未必是陳曉所擅長的；即使酒店成功改建為商品房，銷售業績能否完成預定規劃，同樣決定項目成敗。

　　“此前陳曉也是以財務投資者投資車王控股與名巢靚家，并沒有過多參與企業經營決策。”一位接近陳曉的人士透露。而陳曉對中凱豪生酒店改建項目擁有的投資信心，在于這家酒店原規劃性質為70年產權住宅，無需變更審批。

　　如果酒店所屬的商業地產性質需要轉化成住宅類地產性質，則需要漫長的審批流程，一旦審批“受挫”，等于酒店改建項目前功盡棄。

　　另據資料顯示，中邦4號的主要投資顧問，是中邦集團股份公司旗下子公司大普基金管理公司。“這是專門為管理中邦4號并購基金而設立的，主要員工來自中邦集團房地產開發團隊。”前述信托人士透露。

　　按照大普基金公司的規劃，中邦4號目前所募集的4.95億元募資款(2年期)，僅為基金首期募資款，基金還計劃安排后續兩輪均為1.5年期的募資計劃，至于募資規模大小與用途，則主要是歸還首期部分募資款與酒店改建費用。