該項目總投資回報率至少為92.3%，而給予信托受益人的年化收益率在9%-12%。

　　【財經網專稿】記者 閆蓓 卸任國美電器[微博]董事局主席沉寂多時后，陳曉近期因近期一款信托產品再度泄露了投資蹤跡——他和中邦集團董事長衛平聯手信托募資不超過5億元收購上海五星級酒店中凱豪生酒店。收購并不是陳曉和衛平的最終目的，而是計劃將酒店改造為商品房再上市出售。

　　由新華信托近期發起的“中邦系列穩健型并購投資基金 集合信托計劃4號”，引起了投資者關注，其中的關鍵詞除了“陳曉”，還有“酒店改造商品房再出售”。信托資料顯示，本期信托計劃為2年期，為房地產改建項目融資。陳曉的收購目標是一家位于上海市中心的五星級酒店，其收購成本為3.9萬/㎡，陳曉和衛平分別出資1億元，并共同為4.95億元募資額中邦4號并購基金提供還款個人無限連帶責任，提高風險控制。

　　在家電零售行業跋涉26年的陳曉，為什么會涉足不熟悉的房地產領域？1985年開始從事家用電器銷售的陳曉，在過往履歷中并沒有涉及過房地產投資。告別國美后，陳曉低調轉型投資人，新身份是上海新滬商實業(集團)有限公司總裁。該公司由陳曉聯合上海本地近30位著名企業家共同發起，成立于2011年12月。陳曉給自己設定的使命是：“把新滬商集團眾多精英企業家的智慧、資本、資源整合起來嫁接到主要在上海的一些成長中的企業。”但這一新平臺似乎離房地產仍有距離。

　　也許短期的改造、高額的項目回報是吸引陳曉及投資人的關鍵。信托資料預估開盤價參照了周邊高端樓盤，將不低于7.5萬元/平方，按照成本計算，該項目總投資回報率至少為92.3%，而給予信托受益人的年化收益率在9%-12%。

　　由于收購酒店項目涉及資金規模龐大，除了中邦4號并購基金所募集資金，信托資料披露，還將以并購貸款形式給中邦集團控股的中邦世家房地產開發有限公司。“其操作手法就是通過信托解決第一期資金需求后，就可以簡化向銀行申請并購貸款的程序，順利獲得銀行貸款，而且貸款成本將低于信托發行成本。”一位房地產信托資深人士解讀，實則陳曉是利用信托募資實現“墊資”。

　　記者統計，讓“酒店改造商品房再出售”改造方式在國內并不鮮見，至今也沒有成功案例。其困境在于很難實現從商業地產轉為住宅地產的房屋性質變更審批，而讓該項目得以順利實施的是，該酒店原規劃性質為70年產權住宅，無需變更。該項目的另一投資風險是，房屋的出售情況是否順利，能夠成功實現回款。為了提高資金安全性，該信托承諾項目銷售保守估計超過19億元，銷售收入可完全覆蓋投資。

　　難道這真是一份完美無瑕的投資項目么？陳曉與衛平還是做好了最壞的打算：答案并不是自掏腰包向投資者償還信托募資款，而是將風險滯后，該資料顯示后續還安排兩輪1.5年期的募資計劃，而后續資金將視項目進展，兼顧歸還首期募資款與酒店改造的資金需要。

　　(證券市場周刊供稿)