理財(cái)周報(bào)見習(xí)記者 金耀/文

　　孫宏斌(微博)九死一生，回腸蕩氣，毀譽(yù)參半。而中國有兩個(gè)地產(chǎn)大佬仍然欣賞他，一個(gè)是綠城的宋衛(wèi)平，一個(gè)是綠地的張玉良。宋衛(wèi)平，顯然剛剛驚魂未定，而張玉良則剛剛進(jìn)入人們討論的視野。

　　今年7月，《財(cái)富》2012世界500強(qiáng)榜單中，國內(nèi)企業(yè)綠地集團(tuán)首次入圍，位列483位，這同時(shí)也是中國首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的入選這一榜單。

　　在這家地產(chǎn)“航空母艦”背后坐鎮(zhèn)的是張玉良，他同時(shí)擔(dān)任著綠地集團(tuán)的董事長和總經(jīng)理。相比萬科掌門人王石的廣為人知，張玉良的“曝光率”顯然低了很多。

　　張玉良的經(jīng)歷較王石一點(diǎn)都不遜色。從2000萬的注冊資金起家，在2011年把綠地發(fā)展成了銷售收入達(dá)1478.74億的房企。

　　數(shù)字本身的傳奇性就說明了一切。他還曾表示非常欣賞孫宏斌，起碼在“思維上要挑戰(zhàn)萬科”。

　　綠地的突圍并不像當(dāng)年的順馳般“黑馬”，它更像是一匹覬覦著前面獵物的狼。因?yàn)閺?002年開始，綠地在房企的銷售收入榜中就沒有跌出過前五。這匹狼的心臟就是張玉良。

　　“思維上挑戰(zhàn)萬科”

　　如果把孫宏斌的前次敗局簡單歸納為，在錯(cuò)誤時(shí)間內(nèi)孤注一擲擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂的話，張玉良所開啟的“綠地模式”似乎能避免“順馳模式”的許多缺陷，并且這種克服缺陷的能力是張玉良讓它“與生俱來”的。

　　1992年鄧小平南方講話后，包括現(xiàn)任萬通地產(chǎn)的馮侖、泰康人壽的陳東升等一批人從政府機(jī)構(gòu)、科研院所“下海”，他們被稱作中國企業(yè)家群體的“92派”，張玉良也是其中之一。

　　當(dāng)時(shí)，張玉良離開了上海市農(nóng)委住宅辦副主任的崗位，拿著上海市農(nóng)委、建委下屬企業(yè)出資的2000萬元人民幣，帶領(lǐng)十幾個(gè)年輕人，成立了綠地開發(fā)總公司。

　　張玉良回憶起這段往事時(shí)曾表示：“當(dāng)時(shí)的體制內(nèi)想做點(diǎn)事，實(shí)在是太難了，根本輪不到自己。”但他卻在接下去的許多年里，充分利用了這種“體制內(nèi)”的背景所給其帶來的便利。

　　綠地在成立之后2年首期2000萬元盈利中，有1700多萬無償投建上海滬閔路地鐵一號線沿線綠化帶，從1995年到1997年，綠地每年拿出4000萬到5000萬元建設(shè)城市公共綠地。

　　這不是一件尋常事，不像是一個(gè)謀利的地產(chǎn)開發(fā)商該做的事。但這件與眾不同的事情給張玉良帶來的收獲是綠地以公共綠化提升了房產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)獲得政府的政策性支持，參與舊城改造與動(dòng)遷房建設(shè)。

　　綠地在1997年完成了企業(yè)的改制，由農(nóng)委等下屬企業(yè)持股51%，職工持股46%，其余3%為社會(huì)股東持有。這種股權(quán)機(jī)構(gòu)讓國企背景的綠地又不失現(xiàn)代企業(yè)的靈活性。此后幾年，綠地大量參與上海“365危棚簡屋改造”等大規(guī)模舊城改造工程，并以此為契機(jī)逐步投建商品房項(xiàng)目。2002年，綠地一躍擠入了中國地產(chǎn)銷售收入的前五強(qiáng)，第一次進(jìn)入了公眾的視野。

　　張玉良把上述模式總結(jié)為“做政府想做的事”，這一經(jīng)營方針也始終伴隨著綠地至今。

　　綠地“融資池”

　　2003年，綠地集團(tuán)接觸了南京紫峰大廈項(xiàng)目。也是從紫峰大廈開始，綠地展開了自己的“超高層”戰(zhàn)略。

　　張玉良的“超高層”戰(zhàn)略走了一條鮮有房企走的路，面對著市場對此戰(zhàn)略“耗資巨大”、“回收期長”等諸多質(zhì)疑，張玉良心里到底在打什么算盤？

　　紫峰大廈項(xiàng)目地處南京鼓樓，當(dāng)?shù)厥姓�府要求該�?xiàng)目高度不低于150米，資金和技術(shù)難題使不少企業(yè)望而卻步。但綠地集團(tuán)不僅解決了項(xiàng)目所需的資金問題，并將設(shè)計(jì)高度提高到了450米，使紫峰大廈成為了江蘇第一高樓。

　　對于項(xiàng)目的資金回收問題，張玉良就曾表示會(huì)將紫峰大廈的核心物業(yè)持有，辦公樓能賣的全部賣掉，這樣一來2-3年就能收回成本，而且核心物業(yè)還能作為良好的抵押物來貸款。

　　但綠地解決資金問題的渠道絕不那么簡單。一位為綠地集團(tuán)提供過咨詢業(yè)務(wù)的人士向理財(cái)周報(bào)記者表示：“綠地的項(xiàng)目多和政府緊密相關(guān)，通常能得到包括國開行等大行的支持，前幾年綠地的授信額度都在500億上下。并且張總對資金的問題也很清楚，所以幾年前就計(jì)劃要開設(shè)自主的銀行，綠地現(xiàn)在有自己的小貸公司，也參股了多家地方銀行。”

　　但也有相關(guān)分析人士認(rèn)為，綠地做超高層還另有目的，是借此獲得更多的土地，本質(zhì)是土地尋租為主導(dǎo)的偽市場模式。因?yàn)橥ǔ�張玉良在與地方政府談判建“超高層”事宜時(shí)，地方政府往往會(huì)壓低地價(jià)或捆綁一部分面積的土地給綠地集團(tuán)。

　　“綠地的模式并不是一個(gè)很值得推廣的商業(yè)模式，但在國企當(dāng)中還是具有示范效應(yīng)的，不可否認(rèn)張玉良是位優(yōu)秀的國企管理者。”曾任多家房企高管、現(xiàn)任中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長杜猛向記者表示，“商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，綠地轉(zhuǎn)型加大商業(yè)地產(chǎn)的比重，是隨著行業(yè)潮流而進(jìn)。現(xiàn)在中國的人均商業(yè)用地面積偏低，住宅用地面積又偏高，所以說張玉良確實(shí)具有戰(zhàn)略眼光。”

　　張氏管理

　　對于綠地如今住宅、商業(yè)、能源、金融四面開花，一舉超越萬科，合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉表示并不驚訝：“綠地現(xiàn)在的快速成長值得肯定，不過有些項(xiàng)目的質(zhì)量可能并不是控制得最好。但這也不是綠地一家的問題，回過頭來看，所有經(jīng)歷快速發(fā)展的房企都會(huì)面臨這樣的問題。”綠地之前就曾陷入“瘦身鋼筋門”，最近又被爆出剛交房高檔寫字樓墻體開裂頻斷電。

　　張玉良曾表示過：“危機(jī)處理一定要解決實(shí)際問題，凡是自己的責(zé)任，決不推卸，積極主動(dòng)地解決；凡是不是自己責(zé)任范圍內(nèi)的問題，堅(jiān)持原則不讓步。”

　　一次在解決某處房屋產(chǎn)品發(fā)生了沉降現(xiàn)象，張玉良的解決之道就對具體情況分別做了兩種處理。在沉降允許范圍內(nèi)的大多數(shù)樓房，采取對居民按標(biāo)準(zhǔn)賠付的方式；而對于其中兩棟超過了沉降允許范圍的樓房，予以置換。

　　對于人才，張玉良也是尤為重視的。曾有媒體報(bào)道，張玉良為了培養(yǎng)員工歸屬感，會(huì)將外地子公司中層以上的干部戶口都調(diào)到上海，只要他們愿意，然后再派去當(dāng)?shù)毓ぷ鳎�并且還將外地干部也歸入公司體系，享受集團(tuán)總部相應(yīng)的工資標(biāo)準(zhǔn)。

　　綠地的一位前中層干部就對理財(cái)周報(bào)記者表示：“張總對高層干部會(huì)很嚴(yán)格，但對中層和基層人員比較親和，有時(shí)還會(huì)看到張總拿著本子對公司的管理親自做些記錄。”