“這就是答案”——綠地的摩天經濟學

　　“外界很多人質疑，綠地造那么多超高層，資金從哪里來，這就是答案”

　　《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道

　　“當時，南京方面找了很多家公司，但他們都不愿意投。后來南京方面找到綠地，給了一個優惠條件：南京國資集團以土地入股，講明：做得好，就還錢，做得不好，就還房子。”談及綠地集團的第一幢超高層建筑，綠地集團董事長、總裁張玉良說：“但我們還是有很多擔心，覺得450米太高了，想讓南京方面同意把高度降到300米。”

　　“后來籌建中，我們才慢慢發現，原來450米也不是很有難度，技術上是可行的，于是又把高度恢復到了450米。” 張玉良在接受《瞭望東方周刊》專訪時說，在此之前，他并沒有想到，這幢后來的世界第七高樓，“為綠地開創了一個藍海”。

　　超高層效益的綠地算法

　　這幢樓就是南京·綠地中心，南京人則習慣稱之為紫峰大廈。

　　2005年1月，紫峰大廈奠基。公開資料顯示，紫峰大廈總投資額為40億元，綠地作為控股方占股77%，南京國資集團占股23%。南京國資集團成立于2002年，以代表政府有效整合、管理國有資產為主要職能，強調“發揮導向作用”的同時努力讓資產增值，總資產超過2000億元。

　　在南京確定將位于南京行政軸線和商業軸線交匯處的鼓樓作為“第一高樓”選址后，南京國資集團以單一競拍的方式拿到了鼓樓A1、A2地塊，當時的地價是1.1萬元/平方米，總價2.7億元，是當年南京的地王。

　　2010年，紫峰大廈建成開業，雖然世界排名從2005年的世界第五下滑為第七，但項目本身的成功卻得到了業內公認。

　　業內人士曾預測，該項目最初拿地時，樓板價是1000多元/平方米，建造成本大約是1.5萬元/平方米。2011年，紫峰大廈的寫字樓平均售價為3.5萬元/平方米，整幢平均售價超過3萬元/平方米。

　　張玉良告訴本刊記者，關于紫峰大廈的收益，綠地有與國際通行模式不同的算法：“按照國際上的傳統模式，物業全部持有，長期經營，那回收周期要長達15到16年。我們是核心物業持有，辦公樓能賣的全部賣掉，這樣2到3年就能收回成本。”

　　張玉良說，所謂核心物業，主要是酒店、商場。“核心物業還能抵押貸款，多出了很多現金流去造別的超高層。外界很多人質疑，綠地造那么多超高層，資金從哪里來，這就是答案。”

　　但這或許還不是“超高層”帶給綠地的最大收益。在很多業內人士看來，超高層對綠地集團的最大貢獻，是獲得地方政府的政策支持并拿到捆綁的住宅用地，綠地能以2000萬元的注冊資金起步，20年里資產規模和年業務經營收入都突破2000億元，年復合增長率超過40%，綠地在全國范圍內轟轟烈烈的“造城”功不可沒，而超高層正是“新城”的核心。

　　超高層換來了什么

　　在業內，流傳著一些關于綠地借超高層獲得捆綁土地的故事。

　　2009年，南昌市政府希望建設“國賓館”，數次前往上海與張玉良商談。張玉良認為項目總投資高達15億元，首期投資也要8億元，回收周期過長。最后，南昌方面決定捆綁500畝住宅用地給綠地，讓綠地利用住宅的滾動開發為項目提供現金流，綠地的投資金額由此降低到2到3億元。

　　同一年，在與濟南商談超高層項目時，張玉良提出將地價從11億元降到8億元，后來的結果是地價不變，濟南方面將原定捆綁給綠地的住宅面積由2000畝增加到2500畝。

　　在房地產行業內，綠地超高層戰略令人艷羨的除了捆綁低價住宅用地外，還有“但凡綠地在各地的重大項目上馬，多家銀行組成的銀團必然同時出現”。房地產業一個常識是：造城需要超大片土地，超大片土地帶來的又是超大資金壓力，項目成敗的關鍵就在于拿地成本和融資能力。在很多業內人士看來，綠地的超高層正好換取了地方政府在這兩方面的支持。

　　對于這些故事，張玉良不置可否，但在接受專訪時也承認“綠地有些項目的土地成本較低，因為有地方政府的鼓勵政策”。其原因就是綠地“做了地方政府想做、而當地企業做不了的事”。

　　截至目前，綠地全國在建的超高層建筑已達17幢，最近2年，綠地集團在全國的大規模造城中，“超高層”都屬于核心內容。

　　2010年，綠地以53.98億元競得武漢國際金融城項目地塊，總面積413畝，總建筑面積超過300萬平方米，可建設房屋面積達155萬平方米。項目涵蓋居住、辦公、娛樂等功能，建成后將成為武漢規模最大的現代服務綜合體。而當時拿地的要求中，就明確規定“臨江主要公建高度不低于600米”。

　　2012年4月，綠地投資的上海與黑龍江兩地最大的一攬子投資項目開工建設，項目總建筑面積約680萬平方米，總投資規模約455億元。其中，大慶市綠地科技金融創新城綜合開發項目包含216米“龍江第一高”雙子塔建筑。

　　張玉良說，目前綠地集團每年要接待四五十個各地政府的代表團，商談的多是在當地建設地標性的超高層事宜。

　　無償造綠的多樣版本

　　回顧綠地發展歷史，就會發現“超高層”模式正是綠地集團昔日“無償造綠”模式的新版本。

　　綠地集團的前身上海綠地開發總公司1992年成立，注冊資金2000萬元。1997年，公司改制為上海綠地集團。2004年，綠地集團年銷售額突破百億元，成為上海最大的房地產企業。

　　1992年到1997年間，綠地實行的策略是以房地產經營積累資金，無償投資城市公共綠化。綠地集團提供的資料顯示：綠地前2年首期2000萬元盈利中，有1700多萬無償投建上海滬閔路地鐵一號線沿線綠化帶，從1995年到1997年，綠地每年拿出4000萬到5000萬元建設城市公共綠地。其收獲就是綠地以公共綠化提升了房產價值，同時獲得政府的政策性支持，參與舊城改造與動遷房建設。

　　張玉良對該模式的總結是“做政府想做的事”。此后，綠地在1997年到2001年期間大量參與上海“365危棚簡屋改造”等大規模舊城改造工程，并以此為契機逐步投建商品房項目，一躍成為上海房地產行業的龍頭企業。

　　2001年，綠地以“新城模式”向全國擴張，無償造綠換取政府支持的傳統套路顯得不合時宜，綠地迫切需要為“做政府想做的事”尋找一個新的突破口。

　　2003年，西安市領導帶隊到上海為“高新區二次創業”招商。綠地提出愿意在西安建設一個國際會展中心，當時中國會展產業尚不成熟，會展中心自然也就成了政府貼錢都沒企業愿意做的項目。綠地不但付錢購買會展中心用地，還持有經營，西安市政府自然樂觀其成，最后拍板捆綁給綠地1000畝土地。當時業內傳言，這1000畝地原本的地價是上百萬元/畝，但綠地付的地價只有40萬元/畝，不過綠地對此一直閉口不提。

　　但在張玉良看來，這并沒有特別凸顯出綠地優勢：雖然符合“政府想做”的要求，卻沒有達到“當地企業做不了”的程度。而綠地紫峰大廈的建設，才真正給綠地帶來了一個別人難以復制的“藍海”。

　　值得一提的是，在其他產業，綠地也在以其他形式復制著無償造綠和超高層模式。2008年，綠地集團將能源確定為集團第二主業。2009年綠地與中煤集團簽署戰略合作協議，雙方在上海港羅涇碼頭設立煤炭分銷儲備基地，開展煤炭的中轉、儲存、篩選、混配、批發、零售等業務。同一年，綠地在內蒙古、山西、山西等地收購5座煤礦。

　　張玉良的出發點依然是“政府的需要”。邏輯也很簡單：“煤炭緊張的時候，你不加價把煤賣給政府，政府就會感激你，當煤很多，市場困難的時候，政府也會來支持你，政府的企業優先買你的煤。”

　　超高層擴張再加速

　　“當前成果不是很明顯，未來幾年不得了。”張玉良這樣對本刊記者描述綠地的超高層計劃：“今后3~5年，每年要有3到5幢超高層開工。”2012年8月，綠地在成都的1幢高468米的超高層、在銀川的2幢300米高的超高層將開工。

　　張玉良說：“不僅是省會城市，經濟能級特別高，如GDP在3000億以上、人口在200萬以上的城市都應該建超高層。”而作為企業，建設超高層的具體原則就是附加值高，“比如超高層里的五星級酒店，每間客房最起碼能賣到500元/天，在南京的紫峰大廈，寫字樓起碼能賣到3萬元/平方米。”

　　目前，中國超高層建設在設計、技術、材料、設備、經驗方面都沒有問題，而城市在不斷長大的同時也有長高的需要。張玉良說，“建設超高層既是地方政府的需要，也是當地人民的需要。上海金茂剛剛建成的時候，有多少人去看！當地人也會因為超高層產生自豪感，這是精神層面的需要。”而各個城市間在建筑高度上的競爭，不僅存在于國內，“日本的東京塔，高600多米，但功能性方面還不如國內的超高層”。

　　張玉良所說的日本東京塔，是東京新的電視塔，又稱為“東京天空樹”，原本預定的高度約為610米，超過號稱世界第一塔的加拿大多倫多電視塔“CN Tower”的553米而成為新的“世界第一塔”。后來，因為廣州正在建設的新電視塔也是610米，日本方面把東京天空樹的頂端天線部分加高了24米，以保住“世界第一”的排名。

　　超高層究竟是不是老百姓的需要，無從證實。但可以確定的是，眾多地方政府對超高層的追捧，正合綠地心意。綠地集團此前多次表示，將把公司發展重心轉移到中西部區域，尤其是省會城市和三四線城市。而且綠地的計劃都很大，“最少也要500畝地，造城”。

　　超高層也對綠地的產業結構產生了影響。目前，房地產業務的銷售額和利潤，分別占集團總額的50%和70%。

　　2012年，綠地房地產產品的銷售額中，住宅占60%，商業地產占40%，而張玉良的目標是將這個比例顛倒過來，也就是讓商業地產的銷售額占60%，“這還不包括持有的商業物業”。未來幾年，綠地房地產業務的增長將主要依靠商業地產的增長，這似乎為綠地超高層的超高速擴張又提供了另一個動力。