本報記者 吳靜 王金龍 北京報道

　　目前，隨著各地保障性租賃住房（簡稱“保租房”）建設目標的明確，我國保租房的建設和擴容正在迎來高峰期，重點城市對新增保租房供給的需求頗為強烈。

　　黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　《中國經營報》記者從業內了解到，雖然目前各地保租房建設仍以地方國企為主，但不少城市積極鼓勵多主體參與，開發企業和專業長租平臺不僅可以參與到保租房建設、運營中，還可推動自身建設或運營的房源納入地方保租房系統（簡稱“納保”）。

　　多位業內人士指出，當前保障性租賃住房公募REITs發行加速，開發企業參與納保的積極性將得到提升。同時，隨著保租房投資和運營的逐漸分離，租賃企業將有更多機會參與到地方保租房籌集與運營中。

　　“納保”現象趨增

　　公開信息統計，“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房約650萬套，其中，浙江、廣東的供應目標均在120萬套及以上，為目前任務較重的省份，是人口流入大省。從新增保障性租賃住房占比看，北京、上海、廣州、深圳等重點城市達到40%至45%，高于其他城市的30%。

　　根據住建部要求，2022年全年預計建設籌集240萬套（間），較上年增長1.5倍，兩年合計占“十四五”總目標的51%，因此，2022年是完成“十四五”目標的關鍵期。

　　為了實現籌集目標，自5月以來，多地陸續出臺相關政策，鼓勵將開發商及居民持有的存量房源轉化為保障性租賃住房，即所謂的“納保”。

　　多家參與納保的企業告訴記者，保障性租賃住房認定流程一般包括投資或運營主體向地方房管部門提交申請和相關材料，并同步進行租金評估，房管部門對資料進行審核或組織相關部門聯合審查，對符合條件的項目將出具保障性租賃住房認定書。

　　自2021年之后，市場化房源在滿足條件的情況下，納入保障性租賃住房體系的現象日趨增加。據ICCRA（住房租賃智庫百科）的統計，截至今年二季度，全國已經開業的長租公寓中有6.9%完成納保，13家住房租賃企業納保項目占比超過10%。

　　在已經納保的項目中，國央企占據主流地位。以華潤置地旗下的長租品牌華潤有巢為例，其于2018年正式問世，隨后以自持大型租賃社區項目為主的重資產運營模式深度布局保租房領域。據了解，大型租賃社區也是已納保項目中的主流房源類型。華潤有巢相關負責人告訴記者，目前公司全國性自持大型租賃社區項目規模位列行業第一 ，在北上廣深及成都等城市持有多個超大型租賃社區（即單個項目房源在1000 間以上）。

　　據了解，華潤有巢在全國已有多個優質項目被當地政府評定為保障性租賃住房項目，天津之眼店獲評天津市首個保租房項目；上海泗涇店、上海東部經開區店分別獲評為上海松江“001號”“002號”保租房項目；北京總部基地店、北京潤棠·瀛海店等多個項目也獲認證為保租房項目和人才公寓 。

　　ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，從行業層面來看，鼓勵存量房轉為保障性租賃住房是推動租賃住房行業走向可持續發展道路的必然舉措。

　　站在企業角度，趙然認為是否推動自身房源納保需要統籌考慮經濟效益和社會效益。從社會效益來看，尤其是對于國有企業，參與保障性租賃住房的建設與運營是落實國家“房住不炒”的大政方針、積極承擔保民生責任和義務的體現。

　　什么項目適合“納保”？

　　從納保項目來看，盡管目前國央企占比更高，但是根據ICCRA統計，也有部分民企參與了納保。趙然認為，隨著保障性租賃住房公募REITs的發行開閘，會調動更多企業參與納保，因為“投-融-建-管-退”的商業閉環已經打通。

　　9月22日，華潤置地宣布擬分拆旗下兩個保障性租賃住房項目以基礎設施 REIT結構上市。同日，上交所披露“華潤有巢租賃住房REIT”提交申報并獲得受理，華夏基金擔任基金管理人，中信證券為專項計劃管理人，預計公募基金將募集人民幣11.2億元，華潤置地將作為戰略投資者認購基金份額總額約34%。上市完成后，兩個項目將由公募基金動用募集資金進行收購，最終由基礎設施REIT持有100%權益，不再是華潤置地附屬公司和財務并表項目。

　　該只REIT產品發布的募集說明書顯示，擬上市的REIT底層資產為華潤置地旗下位于上海市松江區的有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，兩個項目的運營時間均已超過1年。與此前已上市的三只保租房REITs不同的是，有巢泗涇項目為首個申報的市場化保租房項目。

　　趙然認為，華潤置地將保租房從原有房地產體系中分拆出來，充分體現了“房住不炒”的精神。與此前三只保租房REITs相比，華潤有巢給有意參與納保的房企提供了兩點啟示：一是獲取專項租賃住宅用地的土地成本較低。據了解，上海R4用地的樓面價普遍在2000~3500元/平方米；二是有巢的融資渠道多元，成本較低。據了解，2020年和2021年，華潤置地分別發行兩筆住房租賃專項公司債，合計25億元，融資成本分別為3.2%和3.3%。相對低的財務成本與住房租賃行業長期且微利的特征較為契合，也是能夠確保項目收益率的重要因素。

　　趙然認為，從經濟效益來看，企業如果擁有的存量物業原始土地成本或資產價格較低，是非常適合納保的。

　　據了解，為支持住房租賃發展，國家從2017年開始加大租賃用地供應。據中信證券統計，2021年全國共推出涉租賃土地約616宗，規劃建筑面積達1284萬平方米，其中純租賃用地和配建租賃用地占比分別為40%和43%，為主要出讓方式。純租賃用地約79宗，規劃建筑面積511萬平方米，創近5年新高，同比增長66%。

　　同時，地方政府也在價格上讓渡土地出讓紅利。比如上海2021年底成交的租賃住宅用地樓面地價僅為相似區位商品住宅用地的10%~30%；福州明確規定租賃住宅用地基準地價參照同區位住宅用地的50%確定。據了解，當前純租賃用地拿地主體仍以國企為主，民企租賃用地來源則以配建配套用地為主。

　　目前，以重資產模式參與保租房建設與運營的企業，在納保方式上主要有兩種：一種是通過獲取土地（包括集體經營建設用地、R4用地、競自持用地、競配建用地等）或者在存量土地（如倉儲用地等）上新建保障性租賃住房；另一種是通過將閑置存量資產改造為保障性租賃住房，主要包括非改租（如辦公、商業、酒店、工業廠房等物業改造）、閑置存量住宅改造為保障性租賃住房等。

　　以上述華潤有巢為例，相關負責人告訴記者，公司保租房項目的土地來源包括集體土地及租賃自持用地。尤其近兩年，有巢公寓新入市的大型租賃社區項目多為拿地新建，獲取土地類型為集體土地和國有租賃用地。目前公司重資產占比已超過80%，其中保租房在管項目中的重資產占比達90%，公司獲取的大部分土地都用于建設、運營保租房。

　　比如其旗下的有巢國際公寓社區總部基地店，據了解是目前北京市最大的上市供應集體土地新建租賃住房項目。項目土地由豐臺區花鄉地區葆臺村提供，由華潤置地聯合平安不動產共同開發，并由華潤有巢負責運營。項目由村集體出讓土地經營管理權與收益權，企業出資進行建設并獲得項目50年的經營權與收益權，并承擔建設費用和固定收益，村集體獲得固定收益和約定分紅。

　　目前，不少城市也有意推動相關租賃地塊項目納入保租房體系，以北京為例，華潤有巢相關負責人告訴記者，目前北京市已將集體土地租賃住房項目納入保障性租賃住房的管理范疇 ，公司北京有巢國際公寓社區總部基地店已順利納保 。此外，萬科泊寓亦參與了北京集租房項目建設運營，泊寓成壽寺等相關項目亦完成納保。

　　從整體行業層面來看，趙然介紹，上述重資產模式在已納保的項目中占比兩成左右。

　　值得注意的是，華潤置地分拆兩個保租房項目以基礎設施 REIT結構上市給行業提供了想象空間，但目前并非所有重資產項目都有條件發行保租房REITs。

　　趙然解釋稱，很多房企是通過獲取競自持用地進行保租房建設的，這類保租房尚不具備發行保租房REITs的條件，目前至少存在兩大障礙：一是對于非100%自持型的用地來說，需要將非自持部分用地上建設的住宅進行全部銷售，以滿足底層資產的合規性；二是競自持用地普遍地價較高，在很大程度上影響了項目的收益率水平。

　　根據ICCRA對大量競自持用地開發的租賃住房項目的分析，趙然指出，競自持部分的樓面地價須為項目整體樓面地價的8%~12%，才能確保項目具備4%以上的收益率水平。“這也是造成競自持用地開發的保租房項目在現階段不具備發行保障性租賃住房REITs條件的根本原因。”

　　此外，很多存量改造項目也不具備發行保租房REITs的條件。趙然介紹，從操作難點上看，首先是存量物業的合規性問題，比如在以北京、廣州為代表的城市中，對保租房的建設和改造標準都有明確規定，很多“非改租”物業存在明顯的“硬傷”。其次，從“以終為始”的角度——即從發行保租房REITs角度出發，很多“商改租”的原始資產價格過高，無法滿足保租房REITs對于收益率的要求。

　　輕重模式并行

　　據了解，除了重資產模式之外，企業參與保障性租賃住房建設和運營的方式還包括管理輸出模式，即輕資產模式。

　　目前，房企系長租運營商如萬科泊寓、旭輝瓴寓以及上述華潤有巢在保租房建設運營上通常是輕重并行。

　　一位業內人士告訴記者，目前地方國企擁有大量的相關資產，行業頭部企業若有意參與保租房建設運營，與地方國企合作幾乎是繞不開的。另一方面，一些國企主業并非在租賃領域，雖手握物業，但在建設、運營上缺乏經驗，也需要選擇專業的長租運營商進行合作。

　　以萬科泊寓為例，泊寓與武漢城建集團合作的武漢首個新建保租房項目——武漢泊寓江國路店，由雙方聯合運營，已推出的四批次1200余間房源，在幾乎沒有花費營銷費用的情況下，通過小紅書運營和泊寓客戶口碑實現了開業即滿租。

　　據了解，泊寓已與深圳人才安居集團、成都交子集團、濟南城發等十余家重點國資國企簽署了租賃住房戰略合作協議，共同推動保障性租賃住房建設。截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等8個城市正式納保50個項目、超4萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。

　　據萬科泊寓相關負責人介紹，在天津市場，泊寓已將自有的市場化租賃住房項目全部申請納入保障性租賃住房體系，這些項目此前的獲取方式既有重資產模式，也有輕資產模式。目前，天津泊寓已正式納保12個項目超5000間房源，另有4個項目正在推進納保中，泊寓已是天津納保最多的公寓運營商。

　　不少輕資產模式的長租平臺企業也在積極尋求與納保項目的合作，據了解，于近期遞交招股書的魔方生活服務已與不少城市的保租房項目達成了系統方面的合作，其位于上海閔行區浦江鎮的蘆恒路社區已成為閔行區首批納管的保障性租賃住房項目，該社區共有1255套房源，為區域內具有代表性的大型集中式公寓社區之一。

　　值得注意的是，今年以來，部分城市發布政策推動將居民手中閑置房產納入保租房系統，不少輕資產長租運營商積極參與其中。以成都為例，5月份，成都提出居民可自愿將自有存量住房用于保障性租賃住房對外出租。對于這些納保房源，成都市住建局選擇了貝殼省心租等4家運營機構來負責后續出租及房源運營工作。據了解，貝殼省心租以托管模式將市場上分散的房源轉化為標準化的長租房源，并提供相應的管家服務和租住保障。貝殼省心租相關負責人告訴記者，參與政府納保項目的運營管理，有助于企業獲得相對穩定的客源。

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責任編輯：李桐