中國房地產報

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　　盡管樓市利好政策不斷加碼，但無論是開發商還是購房者對市場信心仍不足。市場何時觸底反彈是業界都在期盼的事情。

　　中房報記者 許倩丨北京報道

　　樓市利好政策加碼的5月份，市場并未出現拐點。

　　記者根據克而瑞數據計算發現，今年前5個月，百強房企累計實現操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%；權益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%；全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。

　　前5個月，銷售額超千億元房企僅碧桂園、萬科、保利發展3家，較去年同期減少12家；超百億元房企有70家，較去年同期減少48家。

　　從5月單月業績表現看，百強房企全口徑銷售額為5192億元，環比增長5.5%；同比下降59.8%。TOP50強房企中，除越秀地產、萬達集團外，其余房企銷售額均同比下滑。

　　這些數據都說明，樓市銷售仍面臨不小的壓力。6月份，是房企沖刺半年度業績目標的最后一個月，目前來看整體市場信心并不足。

　　中信證券研究報告認為，個別資金緊張的開發企業存在出現信用風險的可能，同時，疫情仍可能在局部地區出現反彈。房企盈利能力已經受到很大影響，預計2022年中報業績很可能承受壓力。

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　　百強房企業績大調整

　　龍頭房企的銷售壓力不小。

　　數據顯示，1~5月份，銷售額排名TOP 10、TOP 11~30和TOP 31~50房企累計全口徑銷售額分別同比下降42.7%、52.1%及64%；權益銷售額分別同比下降42.9%、51.3%、57.1%。

　　1~5月，碧桂園、萬科、保利發展分別以2012億元、1673億元和1592億元繼續占據銷售榜前三甲，但與2021年同期碧桂園、萬科、恒大合計銷售9142億元相比，共縮水了3865億元，同比下滑幅度為42%。

　　市場分化下，不同陣營企業數量產生了較大變化。

　　百強房企中，千億元規模以上房企有3家，較去年同期減少12家，為幾個陣營中減少企業最多陣營，銷售額均值1759億元；第一陣營（500億~1000億元）和第二陣營（300億~500億元）企業分別為9家和11家，較去年同期減少10家、10家；第三陣營（200億~300億元）企業為12家，減少3家；第四陣營（100億~200億元）企業共33家，較去年同期增加3家。

　　百強房企銷售門檻從去年前5月的125億元降到今年的48.6億元。最典型的是中國恒大，去年前5月銷售額為2868億元，今年前5月僅賣出了174億元，同比下滑93.9%；在百強房企排名中從第三名降至49名。

　　前5月銷售額同比降幅超過70%的還有陽光城、正榮集團、世茂集團、中南置地；降幅在50%~70%的有22家，如富力地產、龍光集團、祥生集團、禹洲集團、華僑城、弘陽地產、榮盛發展、融創中國等。

　　從5月單月業績表現看，有2家房企銷售額實現同比增長，分別是越秀地產、萬達集團。1~5月，越秀地產實現銷售額346億元，同比減少15.6%；5月單月銷售額為99億元，同比增長20.7%。

　　這次，萬達集團重新躋身TOP50強房企陣營，前5月實現銷售額186億元，同比增長48.1%。

　　從5月銷售額環比變動來看，TOP50強房企中31家房企出現環比增長；建發房產、中國鐵建、美的置業環比漲幅超過50%。

　　在公開披露年度銷售目標的規模房企中，多數企業截至5月末的目標完成率不足30%，有近半數企業甚至不足25%，業績表現較去年同期遜色很多。

　　值得注意的是，房地產行業“國進民退”在銷售端也愈發明顯。TOP50強房企中，國企和民企前5個月全口徑銷售額分別為1716億元、2709億元，環比分別增加15.9%、3.2%；同比分別下滑37.4%、64.2%，降幅分別較前值縮小6.3個基點、擴大1個基點。

　　中泰證券分析師陳立認為，國企表現優于民企反映了其較強的拿地能力及融資能力。由于去年二輪集中供地以來，央企國企持續為拿地主力，預計央企國企市場占有率將進一步提升。

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　　6成百強房企零拿地

　　銷售回款情況直接決定房企投資力度。銷售壓力下，房企拿地投資規模亦出現大幅收縮。

　　據中指院統計，前5個月，百強房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%，降幅比前一個月擴大8.8個百分點。百強房企中，僅有34%房企在2022年有土地入賬，超過6成房企一塊地未拿。

　　國企、央企仍然是今年土地市場“主力軍”，絕大部分民企則繼續“隱身”，只有一些區域深耕民企表現較為突出，如濱江集團、大家房產等。

　　克而瑞數據顯示，前5個月，萬科地產、華潤置地、中海地產、濱江集團、綠城中國占據新增土地貨值前5強。其中，萬科地產以累計新增貨值865億元占據榜單第一；華潤置地、中海地產緊隨其后，累計新增貨值規模分別為849億元和616億元。

　　龍頭房企拿地座次出現明顯調整。萬科地產、華潤置地、中海地產持續發力拿地的同時，融創中國、綠地控股等則暫未有土地入賬。

　　從布局城市等級來看，二線城市成為房企最為熱衷的區域，尤其是22個熱點城市，其中又以長三角區域為拿地重中之重。數據顯示，TOP50強重點房企前5個月在二線城市拿地占比超過60%。

　　與4月杭州、深圳等城市土地拍賣火熱氛圍相比，5月份有6個城市完成集中土地拍賣，但整體熱度卻在降溫。其中，蘇州首輪集中供地中，土地成交平均溢價率僅3%，廣州平均溢價率僅有1.2%，濟南和無錫溢價率也僅在1%左右，廈門和福州的二輪土地拍賣也明顯遇冷。

　　5月單月，50強房企拿地金額不足400億元，同比環比分別下降95%和70%。

　　盡管樓市利好政策不斷加碼，但無論是開發商還是購房者對市場信心仍不足。市場何時觸底反彈是業界都在期盼的事情。

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責任編輯：王翔