特朗普減稅 中國樓市“躺槍”

　　減稅法案的通過不僅挽救了特朗普持續低迷的聲望，也會在未來相當長一段時間里，對美國和世界產生重大影響。對于中國經濟及樓市來講，“美國減稅+美元加息”這一看似“黑天鵝”事件，卻可能成為加速中國樓市下行的“利刃”。

　　中房報記者 許倩 北京報道

　　北京時間12月2日下午3點左右，特朗普的稅改方案獲得了美國參議院的通過。這是美國31年來最大規模的稅制改革。公司所得稅將從35%下調至20%；在為中產階級減負方面，個稅標準扣除額幾乎翻倍。個稅從七檔減至四檔，分別為12%、25%、35%和39.6%。

　　記者采訪到的多位業內人士均認為，減稅的實施，將增加美聯儲加息的次數，預計2018年美聯儲加息的次數將增加到四次。

　　減稅法案的通過不僅挽救了特朗普持續低迷的聲望，也會在未來相當長一段時間里，對美國和世界產生重大影響。對于中國經濟及樓市來講，“美國減稅+美元加息”這一看似“黑天鵝”事件，卻可能成為加速中國樓市下行的“利刃”。

　　特朗普減稅究竟是怎么對中國樓市構成利空的？

　　國內資金繼續“外逃”  中國央行“被動加息”可能性增加

　　著名經濟學家、商務部國際貿易經濟合作研究院研究員梅新育認為，從理論上來說，美國的稅改政策對中國的影響主要是兩方面，一是資本流動沖擊，二是貨幣政策帶來的后續影響。

　　根據特朗普減稅法案，美國的企業所得稅將會從目前的35%，降到22%或者20%的水平；稅改還鼓勵美國公司把海外利潤帶回美國。這意味著，由于美國更低的稅負環境，更透明的政商關系，以及對沖人民幣貶值的影響，將驅使美國在海外的留存利潤大規模回到國內，刺激美國企業撤離中國市場，對我國的國際收支、外匯儲備、人民幣匯率都會產生較大的潛在沖擊。這對中國已經處于逐步降溫的樓市來講是第一個“利空”效應。

　　同時，美國減稅是基于美國“加息+縮表”的財政政策基礎之上的，也就是說，美國減稅的實施，必然將增加美聯儲加息的次數，這一套組合拳打出，無疑會影響其他國家的基礎貨幣投放。中國央行在明年下半年“被動加息”可能性將增加，而加息對中國樓市的利空影響不言而喻。

　　同策研究院總監張宏偉預計，未來1~2年“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加影響后，未來1~2年中國外匯儲備有可能降至2萬億美元~2.5萬億美元，甚至更低。這說明，未來國內資金還會繼續“外逃”，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資產或房產。

　　在此市場背景下，美元定價資產處于升值過程中，而中國樓市在調控政策壓力下已經進入調整的周期，中國的投資客或高凈值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房產或美元定價資產。

　　內房企海外債成本攀升 更多中小房企退出房地產或被收購

　　在國內融資渠道收緊背景下，越來越多的中國內房企“無奈”轉向海外發債。而“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加將使得海外美元債成本繼續上升，這無疑將使得中國房企境外債務尤其是美元債務負擔加重。

　　事實上，伴隨美元加息，我國國內貨幣政策也正在做“收緊”調整。央行數據顯示，截至2017年10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34萬億元，同比增長8.8%。10月當月新增人民幣信貸6632億元，社會融資規模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。自有數據統計以來，我國M2增速長期保持在10%~30%兩位數的增速區間，8.8%的增速刷新了30年以來的歷史新低。

　　M2增速的放緩反映了央行穩健中性的貨幣政策走向。央行在此前發布的二季度中國貨幣政策執行報告中就指出，目前住房商品化率已經很高，貨幣需求增長相應降低。M2增速有所降低，正是加強金融監管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。

　　中國內房企海外債融資成本進一步上升，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風險越來越大。

　　據張宏偉觀察，我國房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2018年上半年將是2016年年初房企開始集中“加杠桿”資金開始到期的時間。2018年上半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業無力償還，則面臨資金的壓力。“美國減稅+美元加息”將進一步加速中國樓市調整，樓市“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”，市場集中度加速特征將更加明顯。

　　2018中國樓市加速下行

　　資本外流，中國的投資客或高凈值人群加速離場轉向配置美元資產，中國內房企海外融資成本繼續上升；同時國內經濟狀況并不理想，貨幣政策繼續寬松的空間并不大，境內房企融資渠道一再收緊。這一切將使得本就走在下行周期的中國樓市“雪上加霜”。

　　根據中國房企銷售業績公告，今年大多數房企已經提早完成銷售目標，并且部分房企還上調目標，但是，銷售業績自今年下半年以后已經開始顯現壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色。張宏偉認為，如果這樣的市場趨勢延續到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高，但是市場環境更加惡化”的大環境，很顯然，房企2018年重置銷售目標背后的壓力將越來越大。

　　“當經濟危機周期與中國房地產調整周期疊加來臨之時，美元加息將使中國樓市2018年的調整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鏈斷裂的危機。”張宏偉提出預警。