房地產低迷現擠出效應：跨界斂財者退場
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時代周報記者 趙妍 實習生 呂一 發自上海
房地產行業環境的日趨嚴峻，讓不少“黃金十年”跨界撿錢、原本只想“分一杯羹”的外行企業陷入資金危機，房地產業務出現虧損，甩掉“房地產包袱”成為越來越多公司的共同選擇。
就在8月底，重慶資本巨頭隆鑫集團旗下隆鑫地產，被曝多個項目陷入停工狀態，或將轉手重慶新城開發建設有限公司，全面退出地產業務。而此前的7月份，南京新百發布公告稱，今后將集中精力突出主業，逐步退出房地產業務。
前7個月樓市股權交易超60宗
今年5月，則有南京中北(集團)股份有限公司公告稱，旗下南京中北瑞業房地產開發有限公司已經以1.24億元轉讓給明發集團，退出地產業務。同期，北大荒也宣布，由于市場前景不佳，將終止與呼倫貝爾天順房地產開發有限公司聯合開發海拉爾“天順新城”房地產項目合作關系、退出“天順新城”房地產項目的議案。
此前，還有金發科技、南京高科、水井坊、TCL集團等上市公司也已經紛紛表態，將專注主業，逐漸剝離房地產業務。此外，還有部分企業掛牌出讓旗下房地產項目。根據北京產權交易所網站的信息顯示，8月份僅北交所掛牌的房地產行業項目就占到全部掛牌項目的1/3，其中，超過80%的掛牌項目都為非房地產主業企業所有。
據時代周報記者不完全統計，進入9月份以來，上海聯合產權交易所掛牌的產權項目中，涉及房地產業的項目共計6項。其中包括光明食品集團旗下桐廬飄鷹置業有限公司51%股權、國家電網[微博]公司下屬北京華中園房地產開發有限公司50%股權、中國電子信息產業集團有限公司下屬濰坊科信房地產開發有限公司100%股權、上海中虹(集團)有限公司旗下鎮江虹孚置業有限公司100%股權以及21929萬元債權等等。
“從我們的監測來看，從今年年初至今，房地產行業的規模股權交易確實有所增加，同比去年增加了至少兩成，涉及資金超過百億元。”北京產權交易所一位負責人在接受媒體采訪時明確表示。
另有機構統計，今年前7個月樓市股權變動頻繁，規模股權交易已經超過60宗，披露的交易值也超過200億元。
“這才剛剛開始，后續有可能還會增加。”中原地產市場總監張大偉向時代周報記者預測稱，“之前房地產非主營業務的企業，進入房地產行業的數量太多了。現在黃金十年過去了，房地產暴利結束，對企業經營的要求越來越高，那些主營業務非房地產的企業精力也有限，可能會發現這個行業越來越難做，離開房地產行業會越來越多。”
8年105家上市企業退場
在易居中國高級分析師薛建雄看來，樓市“黃金十年”后的這一波“退房潮”，大約始于2012年。
“2009年、2010年這兩年房地產比較火爆，所以2010年、2011年這兩年外行進入房地產行業的特別多。”
薛建雄告訴時代周報記者：“到了2012年、2013年的時候，這些外行的開發商就被套得很難受了，2013年認為能解套但是很難解得了，就算是房價上漲了，但是平攤了專業技術水平，還是賺不到錢，還是會虧錢。所以去年有一些趁市場好就解套了，還有一些沒解套的現在虧得更厲害。”
一項公開的數據是據Wind資訊統計顯示，在A股2000多家上市公司中，除了房地產與建筑業外，2005-2012年主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238 家，而到了2012年年報中，這一數值降到了133家，也即8年間，有105家，約44.1%的涉房上市企業選擇了“脫離房地產”。
這105家撤離樓市的上市公司從事的主營業務主要分布于商業貿易、公共事業、化工、農林牧漁、醫藥生物、紡織服裝、食品飲料等行業。其中，商業貿易“涉房”企業最多時高達37家，化工行業“涉房”企業達21家，公共事業、醫藥生物“涉房”企業分別達18家，交通運輸、紡織服裝、農林漁牧、食品飲料的“涉房”企業數量，則分別為17、13、13、12。
以醫藥行業為例，Wind的數據統計發現，在申萬行業183家醫藥生物企業中，2005-2012年主營收入明確涉及房地產業務的有18家，而在2012年年報，華潤三九、華神集團、華東醫藥等8家企業主營收入已不“涉房”。而進入2013年后，羚銳制藥、白云山A、中恒集團、西南藥業、云南白藥5家公司也公告表示退出房地產。食品行業“醋老大”恒順醋業的地產之旅始于2003年，而到了2012年年報顯示，其房地產業務毛利率僅為10.4%，受房地產業務所累，公司當年虧損3705.84萬元。恒順醋業最終“迷途知返”，自2012年12月宣告剝離地產業務。
云南白藥在去年3月發布公告轉讓旗下房地產子公司白藥置業全部股權，表示“為專注主業”退出房地產業務。根據云南白藥歷年年報顯示，2007年，白藥置業無營業收入，也無凈利潤。2008年白藥置業仍然無營業收入，凈利潤虧損41萬元。2009年更是虧損455萬元，2010年白藥置業出現563萬元的盈利。但2011年度實現營業收入2.145億元，凈利潤為-111萬元。
今年7月底宣布退出房地產業務的南京新百，主營零售百貨業。2009年為避免與當時實際控制人王恒旗下的金鷹商貿同業競爭，南京新百擬將主營業務百貨經營變更為商業地產開發和運營。彼時媒體報道稱，“南京新百所擁有的商業地產資產方面，在南京河西一塊地拆遷已近尾聲，拆遷完成后將盡快做好規劃施工，商業地產再添一個項目。此外，2008年，南京新百在鹽城購買了一塊200畝土地，2009年底在蕪湖建設的新百大廈五星級賓館將基本竣工，同時對商場進行改造”。
不過，該公司房地產業務同樣不順利。根據南京新百2013年年報，2013年公司商業方面實現營業收入27.60億元，房地產業實現營業收入2.06億元。而就在7月初海通證券發布研報稱：“其地產業務將在2015年步入收獲期”，不久，南京新百宣布退出房地產業務。
“拿塊地就撿錢的時代已過去”
中原地產市場總監張大偉將外行企業“退房”的原因作了總結：“我們做過一些分析，主要原因很簡單，從資金成本、資金價格上來說，很多主營業務不錯的企業目前都面臨著一些資金問題，所以它們只能退出房地產行業，因為房地產行業轉移資產相對來講容易一些。另外一個原因就是跟房地產業整個利潤的下滑有關系，現在房地產業的平均利潤在下滑，特別是對于那些主營業務是房地產的企業來說，它們本身的利潤率就是低于行業平均線的，在目前這種情況下，更面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房。”
張大偉稱，隨便拿塊地就撿錢的時期已經過去。“行業利潤降低了之后還是需要專業型的公司，只有專業型的公司才可能做到比行業平均利潤高一些。房地產行業優勝劣汰，肯定會導致一些企業離開這個市場，這才是一個行業正常的標準形式，不可能只要進入這個行業就賺錢，那這本身也是一個畸形的市場。”
薛建雄告訴時代周報記者：“這些外行本來認為房地產很容易做，結果進來發現不那么容易做。”
不過事到如今，非房地產主業企業盡管有心退出，卻或已經陷入了無人接盤的困境。北京產權交易所一位負責人就曾公開表示，目前房地產企業大部分都存在著資金鏈緊張的問題，因此買方需求并不旺盛。與2011、2012年相比，企業通過交易所轉讓房地產項目的熱度已經下降了。而中信證券房地產分析師丁勇文則評價認為，目前掛牌轉讓的大部分房地產資產，屬于“盈利不高”的資產，無人接盤也在意料之中。
一個比較典型的例子是，今年2月份，中石化[微博]將其持有的河南華誠房地產開發有限公司(以下簡稱“河南華誠”)25.17%股權及1.63億元債權掛牌轉讓，該國有產權股項目當時的掛牌價格為1.64億元，即河南華誠25.17%股權轉讓底價為人民幣105萬元。
可是7個月過去后，該項目依然未能順利轉讓。9月初，該國有產權股項目再次掛牌，而此時河南華誠25.17%股權對應掛牌價格僅為1元。
