大懸念：只有王者之爭

　　經(jīng)過2006年的劇變，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入生死局。誰生誰死，誰王誰寇，不待華山論劍，已一分高低。

　　黑馬將絕跡

　　生死局將不再是龜兔賽跑，而是大象較力，不再是鄉(xiāng)村選拔賽，而是華山論劍。每一個參與者非贏即輸，非生即死。

　　這不是隨便說說圖個好玩，而是殘酷的事實。

　　自房改以來，隨著地價與房價輪動瘋長，房地產(chǎn)公司的拿地成本急劇攀升，而競爭與政府調(diào)控又急劇壓縮開發(fā)周期，這都使得房地產(chǎn)業(yè)的門檻迅速抬高。

　　1998年，帳上有1000萬都能玩一把房地產(chǎn)。2008年，在上海、北京等一線城市，有10億現(xiàn)金最多只能替別人拿塊地而已，因為沒了做完項目的錢。如果再想拿這點錢挑戰(zhàn)萬科，無異于向東邪西毒叫板。

　　在2006年格局已經(jīng)確定之后，最后的王侯將相必然誕生于一線城市和二線城市，幾乎不可能再冒出什么真正的黑馬來。而5年前，在中國房地產(chǎn)業(yè)，像順馳這樣毫無背景的黑馬，竟然跳出來挑戰(zhàn)萬科，多少還有點可能，勝的概率至少大于零。

　　5年后，如果萬科不犯重大錯誤，順馳式的黑馬再想挑戰(zhàn)，別說勝出，恐怕活下來的概率都將接近零。

　　四大派爭王

　　中國地產(chǎn)巨頭按照其功夫發(fā)源地不同，尤其是按照其重點投資區(qū)域的不同(比如某區(qū)域的收入占總收入的比例超過50%)，大致可以分為四大門派，即長三角的上海派(如上海置業(yè)、世茂)、中西部的峨嵋派(如龍湖、廣匯)、珠三角的粵派(如富力、金地、合生創(chuàng)展、碧桂園)、環(huán)渤海的京津派(如首創(chuàng)、華潤、SOHO、萬通、泰達)。

　　到目前為止，中國地產(chǎn)業(yè)真正的全國品牌，只有起家于深圳的老大萬科，以及源自香港的專業(yè)選手中海。其余基本上都限于區(qū)域品牌。如果追根溯源的話，這兩家也都可以劃到粵派。

　　當(dāng)然，按照區(qū)域劃分的這四大派，不能簡單地與華山論劍的東邪西毒南帝北丐劃等號。

　　在目前的四大派中，功力最好，最早出去闖蕩江湖的是粵派。

　　粵派的產(chǎn)品開發(fā)相對是精致的，在當(dāng)?shù)氐钠放浦艺\度也是最高的。所以當(dāng)富力與珠江等南方地產(chǎn)品牌進京之后，北京原來的首創(chuàng)、華潤與北辰都一下子不知所措，在產(chǎn)品設(shè)計方面根本不是對手。

　　這一點從另外一個角度也得到證明，即富力、珠江、中海等粵派開發(fā)商基本上都已經(jīng)在北京扎根，而從未有一個北京的品牌能到南方闖蕩江湖，尤其是廣州，當(dāng)?shù)刈钍苷J(rèn)可的品牌只有恒 大、碧桂園、富力等，像深圳萬科與上海世茂這樣的開發(fā)商在當(dāng)?shù)囟妓阈∑放疲�北京的北辰，恐怕廣州沒多少人聽說過。

　　天津濱海大建設(shè)啟動之后，北京與天津聯(lián)動，形成足以與長三角、珠三角抗衡的環(huán)渤海圈，金地、萬科、世茂紛紛到天津下單。但北派開發(fā)商中，只有華潤開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)長三角和中西部，其余不管是萬通、SOHO、北辰、首創(chuàng)，還是天津泰達，基本上都還在老家種地。

　　在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，粵派的開發(fā)商擅長商品住宅開發(fā)，而京津派大都擁有不少寫字樓，傾向于持有型物業(yè)。

　　隨著房價的持續(xù)瘋長，粵派憑借短平快的開發(fā)能力與銷售技巧而迅速做大，規(guī)模過50億者不在少數(shù)，模式更像軍閥。

　　當(dāng)然，京派持有寫字樓也不失為一招好棋，他們不僅充分地享受到房產(chǎn)增值，租金還成為一個穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流。尤其是北辰，每年租金就有十多億，幾乎抵得上不少粵派開發(fā)商一半的利潤，模式更像地主。(參見表二)

　　從中國地產(chǎn)業(yè)派別之爭的角度上，懸念已經(jīng)不大，畢竟地主不可能戰(zhàn)勝軍閥。

　　至于長三角與中西部兩大派，前者遠在粵派之下，后者目前連京派都不如，不影響懸念。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)真正剩下的大懸念，只有王者之爭。

　　刊于三聯(lián)《競爭力》08年第4期