地產3年生死局

　　2008年，中國房地產業突然告別歡聲笑語，飄起一股濃濃的血腥味！

　　用巨變與劇變來形容這一切，不為過但不精準，因為這一轉折已經近乎惡搞。在順馳暴斃之后，萬科帶頭降價，恒 大上市折戟，富力盛傳資金鏈近乎斷裂，數家房地產公司上市計劃無限期推遲，僅北京就有近千家房地產公司注銷，一個個要死要活，整個行業剎那間哀鴻遍野！

　　但我們不得不承認，惡搞也是歷史的一部分。這場惡搞般的180度大轉彎，正是地產業必經的一幕。而今日之勢，兩年前已經悄然定局。中國房地主產業的拐點早在2006年已經完成，只是大公司在悄然轉型后，猛地站起來大喊：拐點來了！狼來了！

　　十年劃段的錯覺

　　如果粗略地按照中國房地產業的商業史推演，2008年應該是第三個10年的開端。

　　中國房地產業的第一年10年始于1988年。

　　這一年，全國七屆人大一次會議通過修改憲法有關條文，肯定并明確了土地使用權的法律依據。簡言之，就是“地改”。這一變動在當時并未引起轟動，但歷史證明，這是我國從憲法上第一次允許土地的使用權轉讓，中國房地產業真正打響市場化革命第一槍。從整個房地產市場供求的角度分析，“地改”使房地產的供給率先被激活，中國房地產業由此進入供給主導的第一個十年。

　　中國房地產業第二個10年始于1998年。

　　這一年，全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會議正式提出：從當年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。簡言之，就是“房改”。房改帶來的巨大刺激與深遠影響，如今盡人皆知，且感受強烈。

　　從市場供求的角度分析，房改的真正意義是使房地產需求得以激活，房地產業由此進入遍地開花，百家爭鳴的第二個10年，有專家喻之為中國房地產業的春秋時代。

　　按照預期，負責開啟中國戶地產業第三個10年的2008年，供需兩旺，再加上奧運撐腰，本應是個標準的黃金10年。

　　但真沒想到，這2008年一開局就尸橫遍野、血腥滿天，仿佛歷史在跟我們開玩笑。但歷史從來都是嚴肅的，不嚴肅的是我們總習慣性地以10年來劃分歷史。

　　事實上，中國房地產業的第三個拐點早在2005年已經出現，2006年已經完成。

　　兩年前拐點形成

　　2006年，中國地產業正式告別春秋時代，轉入戰國時代。只是一切都悄然進行，不僅媒體麻木到一無所知，連不少圈內人都如溫水青蛙，不知不覺。

　　根據建設部統計，從1998年到2005年， 中國商品房的全國銷售總額一直在迅猛增長，年增幅平均為30%左右。

　　到2002年，這一數字達到6000億元左右，2004年首次突破1萬億元。

　　第一個突變發生在2005年，中國房地產的全國銷售額突然從1萬億元蹦到1.7萬億元，一年之內暴漲70%，行業總規模也相應暴漲70%，這標志著中國地產業從蘇醒轉向爆發。

　　關鍵是2006年，這一數字馬不停蹄，直接又蹦到2萬億以上，比2004年整整翻了一倍，徹底成為一場革命。

　　事實上，僅從總體分析，這場革命的特征還不夠明顯，至少遠不如房地產上市公司的數據來得驚人，來得有規律。

　　2006年，數據統計顯示，中國房地產上市公司的三大核心指標，即銷售規模、土地儲備與融資規模，全部劇變，且同步同方向。

　　在此之前，中國地產業上市公司的營業收入一直在年增幅20%-30%的小圈子里轉悠。2006年，這個群體突然發力，增幅一下子竄升到62.1%(參見圖一)。

　　更驚人的是，這62.1%不僅僅是量的突破，還有質的提高。因為這群上市房地產公司的利潤率竟然同步平均增長56.6%，比2005年幾乎高出一倍。

　　利潤與規模的同步迅猛增長，足以成為確認中國房地產業新拐點的第一大標志。

　　圖一：房地產上市公司營收增長率

　　不僅如此，中國地產業上市公司的土地儲備這一年也呈現突破式增長，平均增長率竟然達到77%，而2005年這一數字的平均增幅只有29%。作為房地產公司持續發展的保障，土地儲備的猛增恰恰表明，2006年的拐點不是曇花一現，更不是簡單的統計巧合。

　　此外，中國地產業上市公司本年在融資規模上也不甘示弱。借著股市東風，上市公司開始大舉融資，當年融資規模(含股權與債權)平均增長率達到112%，遠高于2005年的79%。

　　三大轉折徹底表明，中國地產業從春秋轉向戰國。

　　春秋與戰國根本的區別在于，前者的最大特點是遍地開花，關鍵詞是好玩。后者的特點是大浪淘沙，關鍵詞是血腥。

　　2008年地產業的開門血腥恰恰表明，地產業不僅已經進入戰國時代，而且惡戰已經開始。

　　初定乾坤三陣營

　　2006年的格局分野已決定了今天的結果，但我們圈外人幾乎都處于群體無意識。而事實上，這一變化比今天的惡戰更有殺傷力。

　　在2006年之前，萬科的年銷售收入突破100億元，可以算作中國房地產業一個標志性事件，標志著行業里開始出現大型公司。但2006年，隨著另外兩家地產公司，即中海與富力的年營業收入突破100億元，標志著中國房地產業進入一個新階段，即房地產業出現第一陣營。

　　以年營收100億和50億為兩道門檻，中國房地產業在2006年已經明顯地分出三個陣營。萬科、中海、富麗以年收入超過100億元，組成第一陣營，緊接著合生、世貿、亞巨、綠城以50-100億的規模居于第二陣營，保利、華潤、招商、金地等組成第三陣營。(參見表二)

　　其實在2006年之前，中國房地產業也分陣營，但兩者的根本不同在于，2006年之后，量級真正拉開，大魚吃小魚已經易如反掌。

　　數據顯示，處于第一陣營的萬科、中海與富力，不僅年營收過百億元，其盈利也平均超過20億元。而20億元恰恰是位于第三陣營、中國房地產業第15強的首創置業的年銷售額。

　　第一陣營的凈利潤與第三陣營的年銷售收入基本相當。這意味著，一旦遇到你死我活的競爭，比如萬科與首創火拼一個項目，前者搞定后者將輕而易舉，因為前者只需讓出一半利潤就足以讓后者賠個底兒掉，而要殺掉那些年收入仍在10億以下的所謂第四陣營，更是不足掛齒。

　　表二：房地產上市公司三大陣營2006年業績

　　賣兒賣女賣自己

　　規模初次分層之后，差距還會進一步擴大。

　　根據海外房地產業的規律，規模分層之后的第一個5年，形勢會進一步明朗，量級會進一步拉開。第一梯隊將向500-1000億進發，第二梯隊則有機會躍進300-500億，而第三梯隊的優秀者才可能沖擊100-300億，第四陣營只有退出的份兒。

　　事實上，隨著中國股市在2007年迎來大牛市，以及2008年的牛轉熊，這一規律已經體現得相當明顯，甚至驚人。

　　2007年，萬科的市值輕松突破1000億元，富力、金地、招商、保利等市值也都翻過五倍左右，深耕廣州的碧桂園與扎根北京的SOHO也在香港聯交所搭上最后一班車。

　　2008年，隨著股市轉熊，原本有機會沖擊第二與第三陣營的數家公司，不得不放棄上市計劃，或將計劃無限期推遲。公司戰略也被迫轉攻為守，賣地自保，前景堪憂。

　　與此同時，美國次貸風波惡化、CPI高啟、銀根緊縮，再加上房價拐點的爭執又導致消費者觀望情緒加重。這令不少中小地產公司同時遭遇銷售斷流與銀行斷奶，在雙重夾擊下，自殺者有之，引退者有之，賣兒賣女有之。

　　萬通董事局主席馮侖所謂賣兒賣女，SOHO中國總裁潘石屹所謂“百日劇變”“冰火兩重天”，正是基于這一事實的應景推論。

　　當然，作為業內大腕、圈內名嘴，兩人放的是危言，更是狂語：有人“賣兒賣女”，勢必有人“買兒買女”，有人“百日劇亡”，勢必有人“百日劇強”。

　　強者更強更瘋狂

　　地產業出現規模分層，其實本身就是強者更強的結果，但恐怕馮侖與潘石屹也沒想到，強者竟然打著滾兒地增強，這是比較罕見的。

　　通常，年營收達到100億之后，每年實現20%左右的增長已經相當不錯，因為不管是資源整合、管理半徑，還是人員規模，都難以保持原有效率。

　　但從2006年起，不管是萬科、中海，還是富力，其營業收入增長率均超過50%，其中富力更是達到74%，三家的平均增長率也高達66.5%，竟然高于整體的平均增速。

　　第二陣營更是瘋狂。

　　2006年，整個第二陣營的平均增速高達91.5%，幾乎相當于一年翻一番。剛剛上市的世茂與綠城更是搶眼，一年實現150%的增長，比第三陣營的平均增長率45.7%整整快三倍。(參見表三)

　　大象比兔子跑得還快！兔子的生存環境不惡化才怪！

　　表三：房地產上市公司業績增長比較

　　事實上，兔子們面臨的新危險還不止這些，因為大象不僅跑得更快，而且還絲毫不喘。

　　不管是第一陣營，還是第二陣營，在年營收增長率超快的同時，凈利潤增長率也飛快增長，第一陣營的數字達到55.7%，第二陣營高達78.3%，也幾乎是第三陣營43.5%的兩倍。

　　不僅如此，2006年，大象們有錢之后，還開始大量儲備地，這其實相當于率先進駐戰略決勝的陣地。(參見表四)

　　2006年，第一陣營的土地儲備直接從1000萬平方米跳上2000萬平方米，老大萬科也基本上從1200萬平方米翻到2100萬平方米。

　　當然，由于土地儲備加速，萬科、富力等巨頭的總資產周轉率略有下降。最明顯的是萬科與雅士樂，萬科從0.48降到0.37，雅士樂從0.56降到0.38。

　　但2007年的大牛市為他們幾乎提供了一個天然的融資渠道，以萬科為龍頭的地產股們受到狂熱追捧，輕輕松松融來數千億元資金，將這一缺憾完全彌補。

　　表四：房地產上市公司土地儲備(萬平方米)增長比較

　　在強者愈強的格局下，另一個數字自然地發生變化，那就是中國房地產市場的行業集中度。

　　2006年，前5位上市地產公司的市場份額從2005年的1.90%上升到2.49%。盡管這一水平與2004年差別不大，但這是在行業規模翻番之后的反彈，而且創出新高。

　　之后隨著市場準入門檻的不斷提高，這一比例將逐步上升，甚至加速上升。

　　中國地產業由資本主導的寡頭時代已經啟動。

　　根據科爾尼的行業成長曲線，家電、IT、金融等很多大行業最終都將走向寡頭爭鋒的格局，只是速度有快有慢，時間有早有晚而已。科爾尼曲線雖然暫時不包括地產業，但美國與日本的寡頭壟斷的地產格局足以預示中國地產業的未來局勢。

　　誰會劇強，誰將劇亡，一切即將定局。

　　刊于三聯《競爭力》08年第4期