中國工業(yè)地產(chǎn)市場一直處于治與亂的循環(huán)“怪圈”之中。

　　今年國家有關(guān)部門最新公布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)2003年7月份國家清理整頓開發(fā)區(qū)的相關(guān)政策，到2006年底，在對全國6866多個開發(fā)區(qū)進行治理整頓之后，經(jīng)過國家重新頒布審定的開發(fā)區(qū)如今只有1568個，近8成的開發(fā)區(qū)并不屬于國家規(guī)劃范圍內(nèi)。而在2003年下發(fā)文件之前，也有過幾次全國性的整頓活動，當(dāng)時不合格率也高達(dá)7成。“去年強調(diào)實行的工業(yè)用地‘招拍掛’將會成為有效調(diào)控手段。”業(yè)內(nèi)專家表示。

　　換而言之，“工業(yè)用地出讓價格很低的時代不會存在了”。但在并不十分看重地價高低的外資看來，真正阻礙工業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的因素之一，是市場透明度不高。隨著市場規(guī)模化、成熟化發(fā)展，以及整個投資環(huán)境的日趨完善，中國工業(yè)地產(chǎn)市場蘊涵著巨大的發(fā)展空間。

　　□本報記者 唐文祺

　　“這是最好的時代，這是最壞的時代。……”19世紀(jì)英國作家狄更斯用來描述社會轉(zhuǎn)型的用詞，如今倒成了中國工業(yè)地產(chǎn)市場的真實寫照。

　　對于工業(yè)用地的整治，實際上比人們想象得更早。據(jù)2003年國務(wù)院研究室宏觀經(jīng)濟司出示的一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時全國各地各類開發(fā)區(qū)有3837個，但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的只有232個、省級批準(zhǔn)的也不過1019家。也就是說，按照這個數(shù)據(jù)計算比例，有將近7成的開發(fā)區(qū)并不屬于國家規(guī)劃范圍內(nèi)。

　　此外，還有一組數(shù)字同樣觸目驚心。據(jù)2003年的相關(guān)統(tǒng)計，10個省市共計458.1萬畝園區(qū)實際用地中，未經(jīng)依法批準(zhǔn)的用地達(dá)到了314.6萬畝，占68.7%。在當(dāng)年的7月份，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知。而這次整頓行為，已是自1992年以來的第三次全國性清理措施。

　　低價出讓，屢治屢亂

　　最新關(guān)于規(guī)范工業(yè)用地市場的行政律令，便是去年開始強調(diào)的“工業(yè)用地必須實行招拍掛”。這么多年來，工業(yè)用地市場一直是在發(fā)展中規(guī)范，但總是處于“剪不斷、理不清”的狀態(tài)中。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建立開發(fā)區(qū)有利于打造招商引資的平臺，從而為當(dāng)?shù)卣�府帶來�?jīng)濟增長的動力，在這種“誘惑”之下，往往有許多地方政府盲目跟風(fēng)，甚至以極低價格出讓工業(yè)用地來作為引資手段。

　　2006年國務(wù)院審計署的審計報告顯示，為了招商引資，2003年至2005年6月，87個開發(fā)區(qū)中有60個開發(fā)區(qū)，實行低價出讓土地7800多萬平方米，少收出讓金55個億。“一些地方在國務(wù)院禁止低價出讓土地的情況下，還采取先根據(jù)國家規(guī)定簽訂土地出讓合同，再返還土地出讓金或者給予財政補貼的方式，來變相低價出讓土地。”中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春告訴記者。

　　在這種背景之下，中國工業(yè)用地的閑置浪費相當(dāng)嚴(yán)重。

　　據(jù)國家相關(guān)部門對土地市場供應(yīng)的數(shù)據(jù)分析，2005年，中國工礦業(yè)倉儲用地供應(yīng)量為7.8萬多公頃，占土地供應(yīng)總量的43%，2006年供應(yīng)量達(dá)到9.3萬多公頃，比例上升至45%。工業(yè)用地占建設(shè)用地總量將近一半的比重，從全球范圍來看也是少見的。

　　周建春介紹說，2001年全國各地相繼出現(xiàn)了以發(fā)展開發(fā)區(qū)為特征的圈地用地，占用大量耕地之后主要用于工業(yè)開發(fā)，或者借工業(yè)開發(fā)為名搞房地產(chǎn)。根據(jù)國務(wù)院在2004年土地市場治理整頓中得到的相關(guān)數(shù)據(jù)，在2004年160個開發(fā)程度較好的開發(fā)區(qū)中，只有1/3的土地用于工業(yè)開發(fā)。

　　而這一次的暴風(fēng)雨，來得分外猛烈。

　　從大背景來說，2006年國務(wù)院下發(fā)的31號文件，便針對耕地保有量提出了地方政府的責(zé)任追究制度，而2020年全國18億畝耕地的“紅線”不許突破的嚴(yán)格保護措施，已開始對工業(yè)用地市場的“作亂”源頭進行了有效控制。工業(yè)土地供應(yīng)比重較高的現(xiàn)狀，也將通過適當(dāng)壓縮工業(yè)用地供應(yīng)量的方式進行調(diào)節(jié)。此外，除了行政執(zhí)行之外，市場行為也有了明確規(guī)定，禁止低價出讓工業(yè)用地被再次強調(diào)，去年年底公布的工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)成為“過硬”的衡量數(shù)據(jù)，而工業(yè)用地實行“招拍掛”方式，則為土地出讓增加了透明度。

　　在“中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會2007”上，中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春表示，針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策不會松懈，而且將會日趨嚴(yán)厲。與住宅市場不同，工業(yè)地產(chǎn)市場由于主要涉及企業(yè)層面，因此，其調(diào)控性并不那么“顯性”。但是，面對中國工業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，“可能下一個‘熱點’就要到工業(yè)地產(chǎn)了。”

　　用一位業(yè)內(nèi)人士的話來形容，如今的中國工業(yè)地產(chǎn)市場已是“深秋”時期。

　　調(diào)控加力，外資紛至

　　“應(yīng)該說，國家出臺的一系列政策法令，主旨是需要市場在穩(wěn)定中發(fā)展，并不是限制發(fā)展的表現(xiàn)。”美國普洛斯公司投資管理部副總裁趙明琪向記者表示。這家來自于美國的工業(yè)類REIT，自2003年進入中國之后，迅速發(fā)展成為美國同類基金中在華投資額最大的一家。

　　不得不面對的事實是，對于外資投資者而言，確實與過去不同了，當(dāng)初為了增加GDP而吸引外資的優(yōu)惠環(huán)境，如今已演變?yōu)槠降雀偁幤脚_。“中國工業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境正在發(fā)生很大變化，隨著工業(yè)土地招拍掛、中外資企業(yè)所得稅率并軌等相關(guān)政策的調(diào)整，外資在參與競爭過程中的優(yōu)勢正在消失。”一位美國工業(yè)地產(chǎn)投資商如此評價。

　　“從中國的實際情況來看，真正會阻礙工業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的因素之一，便是市場透明度不高。因此，調(diào)控政策的出臺，反而對市場的長期發(fā)展有好處，會使得游戲規(guī)則更為透明化，對于有實力的企業(yè)來說，倒是個利好條件。”仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部上海區(qū)董事單維其對前景依然樂觀。

　　有意思的是，對于這些極具經(jīng)驗的國際工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商來說，原本被部分當(dāng)?shù)卣�府作為吸引點的低地價，并不能成為決定這些企業(yè)是否需要投資的首要因素。

　　“這些低廉土地甚至零地價土地出讓的區(qū)域，不會成為我們的投資市場。”趙明琪坦率承認(rèn)。她對此的解釋是，工業(yè)地產(chǎn)是個需要長期投資的行業(yè)，無法形成真正市場需求的區(qū)域，即使土地成本再低，也不可能實現(xiàn)企業(yè)的良好回報。“港口城市、制造基地等具備較大覆蓋力的地區(qū)，會成為首選。隨著市場發(fā)展趨勢漸漸轉(zhuǎn)移到其他二、三線城市，投資范圍也會隨之轉(zhuǎn)移。”

　　“對于外資來說，是否要投資，并不是受土地成本影響的，而是根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展形勢、市場需求來決定。”仲量聯(lián)行單維其表達(dá)了類似的觀點。

　　在中國的工業(yè)地產(chǎn)市場中，根據(jù)土地供給方式的不同、針對客戶的不同，以及

物業(yè)管理形態(tài)方面的區(qū)別，可分為生產(chǎn)制造、物流以及商務(wù)園區(qū)等三部分。中國目前的經(jīng)濟發(fā)展需求，決定了生產(chǎn)制造是重點關(guān)注目標(biāo)。而隨著全球制造業(yè)對中國市場的日益注重，連接著投資商、供應(yīng)商、第三方物流、消費者等各個環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)

供應(yīng)鏈逐漸成型，中國市場便成為全球化策略中不可缺乏的必要布局。

　　“隨著市場規(guī)模化、成熟化發(fā)展，再加上產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)范環(huán)境的日趨完善，中國工業(yè)地產(chǎn)市場蘊涵的巨大空間，成為外資的關(guān)注點。”花旗集團房地產(chǎn)投資部副總裁彭熙說道。

　　在仲量聯(lián)行最新發(fā)布的今年一季度房地產(chǎn)市場報告中，外資對于工業(yè)地產(chǎn)“熱區(qū)”的投資興趣，正隨著當(dāng)?shù)刈饨鸬脑鲩L而上升。據(jù)悉，第一季度上海地區(qū)的物流園區(qū)租金，環(huán)比增幅達(dá)到11%；制造業(yè)廠房租金較上季度上漲了5.1%；而商務(wù)園區(qū)更是受到

寫字樓市場擴容需求影響，整體租金呈現(xiàn)明顯增長。“中國工業(yè)地產(chǎn)的投資市場開始形成。”一位美資工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　2005年11月，新加坡淡馬錫旗下的豐樹集團以1.2億元價格收購了上海浦東新區(qū)一項目。去年年初，已在中國市場潛伏數(shù)年的美國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB終于決定出手，以1330萬美元代價收購了上海一幅17474平方米的工業(yè)地產(chǎn)項目及鄰近一塊待開發(fā)用地。在當(dāng)時的新聞發(fā)布會上，AMB亞洲區(qū)發(fā)展副總裁Oliver Treneman公開表示，該企業(yè)在中國未來5年內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)投資將達(dá)5億美元。而今年伊始，日本新熙地集團鎖定了位于上海外高橋的一物流地產(chǎn)項目，這也是該企業(yè)在中國的首次投資。

　　在此之前，美國普洛斯公司早已在北京、上海、寧波和杭州等18個中國內(nèi)地城市展開布局，未來還計劃投資2.46億美元，在部分二線城市興建物流配送中心；公司高層甚至表示，5到10年內(nèi)會將在華資產(chǎn)提高到占公司全球資產(chǎn)組合10%的目標(biāo)。

　　普洛斯投資管理部副總裁趙明琪認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策的實行，會使得中國市場未來的土地價格形成機制越來越透明，這對于投資者來說，“是好消息”。“我們不會因為土地價格比較低才進行投資，推出符合市場需求的產(chǎn)品，才能夠提高企業(yè)競爭能力，才可以生存得更好。”

　　外資投資工業(yè)地產(chǎn)主要案例

　　日期 發(fā)展商 地點 項目 投資方式

　　1995年 新加坡騰飛集團 江蘇蘇州 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū) 與蘇州市政府合作開發(fā)

　　2003年12月 新加坡騰飛集團 遼寧沈陽 沈陽新加坡騰飛工業(yè)園 與當(dāng)?shù)卣�府合作開發(fā)

　　2004年6月 美國普洛斯 江蘇蘇州 普洛斯(蘇州)物流園

　　2004年11月 美國普洛斯 上海 上海臨港普洛斯國際物流園 與臨港新城集團合作

　　2005年1月 美國普洛斯 上海 西北物流園一期工程

　　2005年 澳大利亞麥格理佳文集團 上海 南匯康橋一物流分撥中心 4000萬美元收購

　　2005年年底 新加坡豐樹物流信托 上海 浦東空港歐羅物流園 1.2億元人民幣收購

　　2006年1月 美國AMB 上海 松江九亭一物流項目 1330萬美元收購

　　2006年2月 GE東芝有機硅公司 江蘇南通 南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生產(chǎn)基地 7800萬美元收購

　　2006年5月 美國普洛斯 北京 北京空港物流園

　　2006年11月 新加坡騰飛集團 浙江杭州 新加坡杭州科技園 與當(dāng)?shù)卣�府合作開發(fā)

　　2006年12月 美國普洛斯 遼寧大連 大連物流園

　　2007年1月 日本新熙地株式會社 上海 外高橋一物流地產(chǎn)項目

　　2007年3月 澳大利亞麥格理佳文集團 上海 奉賢區(qū)一配送中心 1.21億元人民幣收購

　　2007年 新加坡豐樹物流信托 陜西西安 海星集團一物流配送中心

　　REITs運作，理性投資

　　去年年底，中國內(nèi)地第一只具備“合法身份”的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)———領(lǐng)銳基金，在天津濱海新區(qū)成立。在此之前，已有多個類似的投資基金在市場中出現(xiàn)，其中包括了由10多家大型房地產(chǎn)公司組成的中騰投資，全國工商聯(lián)在香港地區(qū)設(shè)立的精銳基金，以及聯(lián)華信托發(fā)行的“聯(lián)信保利系列”，但這些投資基金由于受到相關(guān)法律的限制，目前仍然僅是形似的過渡產(chǎn)品。因此，對于特批成立的領(lǐng)銳基金，雖然還是有不少局限性，但仍然被業(yè)界普遍視為中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場試行REITs的破冰之作。

　　有意思的是，這只中國內(nèi)地市場真正意義上的準(zhǔn)REIT，與之前各個過渡型基金的運作方向不同。領(lǐng)銳基金的負(fù)責(zé)人公開表示，該基金的產(chǎn)品定位將轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。“從全球范圍來看，工業(yè)地產(chǎn)由于具有投資長期性、投資回報率穩(wěn)定的特點，因此，更符合成為REITs。”花旗集團房地產(chǎn)投資部副總裁彭熙對領(lǐng)銳基金的定位十分認(rèn)同。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心程秀生局長在一次公開場合表示，REITs是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要認(rèn)真考慮的一種模式，但現(xiàn)實難題的關(guān)鍵在于，制度方面仍然未能具備成熟的條件。

　　“從目前國際市場REITs產(chǎn)品的研究和分析來看，雖然是一個非常專業(yè)的產(chǎn)品，但目前中國的各項法律都無法給予REITs一個合法地位。缺乏適合規(guī)范運作的監(jiān)管環(huán)境，是最主要的問題。”嘉實基金管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)王克明分析認(rèn)為，“其次是稅收的問題。如果按照國際上規(guī)范的REITs來運作，稅收政策的影響會使得投資人在REITs中的收益還達(dá)不到債券水平，這也是最算得出賬的問題。”

　　最早進入中國市場的美國普洛斯公司，雖然本身便是一只整體在紐約證券交易所上市的REIT，但明確表示在中國市場的投資以長期出租為主。“普洛斯目前還沒有把中國發(fā)展項目打包上市的計劃，因此，著眼點仍然是長期投資出租。”趙明琪稱。

　　雖然中國內(nèi)地市場運作REITs的條件尚未成熟，但已有外資嘗試將發(fā)展項目注入境外資產(chǎn)包內(nèi)。新加坡淡馬錫全資子公司豐樹投資擁有的豐樹物流信托基金，2005年7月上市之后，已經(jīng)將56個不動產(chǎn)項目注入在資產(chǎn)包內(nèi)，價值17億美元。而位于上海的空港歐羅物流園便是在2005年年底被納入其間，當(dāng)時的收購價格為1.2億元人民幣。豐樹投資資本管理執(zhí)行副總裁Phua Kok Kim表示，中國工業(yè)地產(chǎn)市場中長期租約穩(wěn)定看好，可以保證提供長期的現(xiàn)金流。

　　王克明持有同樣的看法，他認(rèn)為，從美國REITs市場觀察，工業(yè)地產(chǎn)所占比例最大。因此，工業(yè)地產(chǎn)REITs在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的前景頗有展望性。

　　有數(shù)據(jù)顯示，目前上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤率在9%至10%，隨著工業(yè)用地出讓執(zhí)行“招拍掛”之后，預(yù)計將會降低至8%至8.5%。然而據(jù)不完全統(tǒng)計，在對上海500個廠房實地調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，近7成工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商改變投資模式，開始從出售轉(zhuǎn)為長線租賃。“不可否認(rèn)的是，隨著外來投資者先進理念的注入，中國工業(yè)地產(chǎn)的投資市場也在同樣發(fā)生變化，投機性行為的減少，將有助于市場規(guī)范化發(fā)展。”一位外資投資者表示。

　　仲量聯(lián)行工業(yè)部有關(guān)專家指出，工業(yè)地產(chǎn)對于客戶定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、市場需求等諸項因素的專業(yè)化程度很高，同時具備了投資周期長、資金規(guī)模大等客觀要求，“從事工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商必須耐得住寂寞。”他總結(jié)說。

　　彭熙認(rèn)為，投資市場中的退出方式其實很多樣化，但重點是入市之初就必須以理性發(fā)展的眼光去進行。“中國工業(yè)地產(chǎn)市場的投資回報率并不是全球最高的，但肯定是最大的市場。”

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