跨國公司激情未褪 工業地產升值可期

　　翟宇

　　高力國際日前發布的工業地產報告顯示，上海正有越來越多的跨國公司選擇入駐工業園區或者商務園區，并因此導致商務園區的平均租金水平升至0.4美元/平方米/天，而工業園區的平均租金則比去年同期上升了10.2%，至0.1美元/平方米/天。

　　事實上，早在2006年初，某國際代理機構在對上海南京東路的租賃市場進行分析時就已強調，跨國公司將辦公樓遷至工業園區的趨勢越來越明顯，正在成為該辦公樓招租的主要障礙。尤其是部分區域在工業園區內或另外開辟了所謂的商務園區，這必將“搶”走市中心寫字樓的部分客源。

　　與此同時，上海市工業用地的“招拍掛”已開始試行中，2006年上海發布的土地出讓4號公告中，第一次出現工業用地的“身影”，按照國家相關規定，工業用地的公開“招拍掛”必須從2007年1月1日起開始執行。工業用地的快速升值指日可待。

　　跨國公司遠離市中心

　　2006年又有越來越多的外資企業在上海設立區域總部或在上海增加投資，擴張自己的業務。由于上海市中心新增的甲級

寫字樓非常有限，其租金更是創下7年來的新高，達到1.01美元/平方米/天，市中心商務成本的拉升正在迫使一些跨國公司選擇遠離市中心。

　　高力國際在報告中表示，有許多跨國公司已經選擇把辦公室遷往商務園區，這些園區提供的租金相當有競爭力，如正在建設中的創智天地及漕河涇商務園區的租金分別為0.5美元/平方米/天及0.46美元/平方米/天，較市中心甲級寫字樓的租金低50%。

　　記者此前在上海浦東新區幾個園區采訪時亦了解到，不少工業園區都希望在園區內建設一些商務樓宇，除了吸引已進駐園區的企業將地區總部搬進園區外，更希望一些符合園區產業導向的跨國公司將新設立的部門放在園區內。因此，一些傳統的工業園區已經或正準備在園區內劃定一個區域來建設商務區域。

　　實際上，不少跨國公司都已將其后勤部門諸如物流、研發以及培訓等部門遷入商務園區，以此削減公司的運營成本。

　　據透露，目前已將辦公室遷入商務園區的跨國公司有陶氏化學、通用電氣、

可口可樂、愛立信、輝瑞以及飛利浦等世界知名跨國公司。而根據高力國際的調查，目前跨國公司對商務園區的需求相當強勁。

　　高力國際中國工業部張卓文表示，預計未來辦公及工業混合用途的項目將會有所增加，總部型辦公、培訓和研發功能的設施在開發區內將相當普遍。他認為，上海主要工業園區的平均租金在今后一年內將上升5%~6%。

　　工業地產升值在即

　　與此同時，跨國公司對于工業設施的需求依然強勁。據了解，2006年上海工業地產的累計吸納量近1878萬平方米，新增176萬平方米。目前，上海主要工業園區的空置率為4.1%，較去年同期下降了5.7%。其中，浦東金橋和嘉定工業設施的空置率最低，目前各為0.8%和1.5%左右。

　　從土地價格看，4號公告中即將掛牌出讓的3幅工業用地，掛牌底價均較2006年12月底浦東新區協議出讓的工業用地價格更低。根據掛牌文件，掛牌底價最低的是濱一村A、C地塊，約2.91億元。底價最高的是濱五村地塊，達4.11億元，同時這一地塊也是3幅工業用地中面積最小的一幅，超過15.75萬平方米。

　　如果將此價格與12月底浦東新區公示的最新一批協議出讓的工業用地價格相比，位置相近且用地性質基本相同的機場鎮45街坊4/1宗地塊，面積約15.88萬平方米，出讓價格僅1.64億元，差價超過2倍。

　　高力國際的調查顯示，目前上海主要工業園中，張江的土地批租價格最高，為每平方米206美元，其次為外高橋，每平方米197美元。據了解，由于主要工業園區土地的批租價格受政策影響較大，市場化程度不高，因此，根據土地價格和建筑成本計算的收益率高于工業設施的售價所計算的收益率。

　　高力國際認為，2007年上海工業土地將全面實行“招拍掛”的方式進行轉讓，預計到時候二者之間的差距將會縮小，收益率預計將會趨同。但與此同時，工業土地的出讓價格將大幅上升約50%左右。

　　而此前已進行工業物流、倉儲領域的外資開發商如普洛斯、AMB房地產及卡特彼勒，將會很快因為跨國制造企業對物流設施需求的快速增長及工業用地價值的攀升，大幅獲利。

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