特別企劃6

　　后奧運(yùn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

　　文/一枚

　　在過去的兩年，北京房價(jià)每月環(huán)比增幅均接近10%。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，北京的房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌？我們看看近幾屆主辦城市后奧運(yùn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些情況。

　　悉尼房地產(chǎn)業(yè)的情況

　　悉尼奧運(yùn)會(huì)后的兩年內(nèi)，地產(chǎn)發(fā)展不景氣。澳大利亞政府根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整了思路，隨后奧運(yùn)場(chǎng)館利用率得以提高，奧運(yùn)村地區(qū)的環(huán)保建設(shè)和悉尼奧運(yùn)中心區(qū)住宅迅速發(fā)展，吸引了大量居民入住，該小區(qū)已從數(shù)千人發(fā)展成為6萬戶居民的小城鎮(zhèn)，是悉尼最適合居住的地區(qū)之一。

　　悉尼奧運(yùn)公園的配套交通設(shè)施包括快速列車和渡船(通往市中心)，擁有近3英里的海岸線。該城市公園占地935英畝，其中步行道和自行車道長達(dá)22英里。根據(jù)政府規(guī)劃，悉尼奧運(yùn)場(chǎng)地向新型城市社區(qū)轉(zhuǎn)變。

　　得益于各種會(huì)議的召開，悉尼奧運(yùn)公園內(nèi)的兩家諾富特酒店的平均入住率達(dá)到了76%。2005年，其母公司雅高(世界最大的酒店旅游集團(tuán))在奧運(yùn)公園建成了第三家酒店。2004年一年，諾富特接待的會(huì)議代表人數(shù)達(dá)到150萬，是2001年的三倍。

　　酒店建設(shè)只是悉尼奧運(yùn)公園近20年內(nèi)50億美元商業(yè)和居住建設(shè)中的第一步。2005年動(dòng)工的3.4億美元的建設(shè)項(xiàng)目中包括560套住房。按照規(guī)劃，項(xiàng)目完成后奧運(yùn)公園的建筑面積將增加1/20，每天可接待7萬人次，其中包括2.7萬位常住居民，1.7萬個(gè)工人，9500名大學(xué)生，以及其他參觀者。

　　奧運(yùn)會(huì)舉辦時(shí)紐因頓接納了1.7萬名運(yùn)動(dòng)員，奧運(yùn)會(huì)后進(jìn)行房屋升級(jí)改造，2006年才可入住的房屋，當(dāng)時(shí)開發(fā)商們已經(jīng)售出了2074套期房中的80%。紐因頓的成功證明了奧運(yùn)公園這個(gè)新項(xiàng)目的可行性。

　　亞特蘭大房地產(chǎn)業(yè)的情況

　　亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)的舉辦推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的充分發(fā)展。亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)主席佩恩是亞特蘭大房地產(chǎn)界最著名的律師之一，由于贊助和經(jīng)費(fèi)的關(guān)系以及佩恩與房地產(chǎn)界的聯(lián)系很多，房地產(chǎn)行業(yè)在奧運(yùn)會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)館建設(shè)中業(yè)因此受益頗多，包括交通整治等，都充分考慮了開發(fā)商的利益。

　　奧運(yùn)會(huì)前后奧林匹克公園周邊房地產(chǎn)升值普遍都超過30%，為舉辦奧運(yùn)會(huì)，亞特蘭大不得不對(duì)市中心的舊城區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的改造，將大量舊的工業(yè)廠房搬到郊區(qū)或更遠(yuǎn)的地方，而中心區(qū)的寫字樓和商業(yè)物業(yè)得到巨大發(fā)展。奧運(yùn)會(huì)后達(dá)美航空、南方貝爾等世界級(jí)大公司和政府組織紛紛在亞特蘭大設(shè)立機(jī)構(gòu)，由于奧運(yùn)會(huì)期間留下的先進(jìn)的通訊設(shè)備和賓館為召開會(huì)議提供了便利，亞特蘭大目前已成為“會(huì)議之城”。同時(shí)，賽前政府還大力整治了市區(qū)和郊區(qū)的交通路線及設(shè)施，加上奧運(yùn)會(huì)帶來的后續(xù)效應(yīng)，使得亞特蘭大經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，居民消費(fèi)信心大增，郊區(qū)住宅建設(shè)成為熱點(diǎn)。目前，亞特蘭大郊區(qū)住宅已成為當(dāng)?shù)刂�名旅游景點(diǎn)之一，號(hào)稱“全美最漂亮的住宅區(qū)”。

　　巴塞羅那房地產(chǎn)業(yè)的情況

　　賓館的供給量在奧運(yùn)當(dāng)年并未達(dá)到峰值，但在奧運(yùn)年賓館的供給增速達(dá)到25.4%，1992年以后，賓館的供給量保持平穩(wěn)的增速，尤其是在1994年以后，賓館供給總量的增速保持在1%~2%之間。四星級(jí)以上賓館數(shù)量和三星級(jí)以下賓館數(shù)量的增長步調(diào)一致，1990年四星級(jí)以上賓館占賓館總量的33%，1997年為34%，結(jié)構(gòu)變化很小。1992年以后，房間總量的變化趨勢(shì)和賓館總量的增速逐步放緩。

　　房間供給量賽前增長迅速，1990~1992年床位增加了35%。由于需求不能和供給保持同步增長，供給的迅猛增長導(dǎo)致了入住率的下降。后來由于供給增長十分緩慢，需求穩(wěn)步增長，1998年入住率已經(jīng)由1994年的54.6%上升到80%。過量的設(shè)施供給為賓館經(jīng)營者以及相關(guān)的商業(yè)部門帶來了很大的困難，revPAR(revenue per available room)在賽后的兩年內(nèi)下降了60%，直到需求的增長逐漸填補(bǔ)了籌辦奧運(yùn)帶來的超額供給，收益才逐漸出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　賽后在奧運(yùn)村形成了新的城市中心，房價(jià)在1986~1993年之間上漲了250%~300%，奧運(yùn)被認(rèn)為是主要的作用因素。巴塞羅那由于房地產(chǎn)的過度發(fā)展(1986~1993年，巴塞羅那住宅價(jià)值增長250%~300%)，奧運(yùn)會(huì)后用了6年才扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)。

　　由于市場(chǎng)的不成熟，賽前出現(xiàn)投資過熱，商業(yè)房產(chǎn)面積大幅度增加，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 25%的現(xiàn)存的CBD面積(約850，000平方米)都是在1988~1993年間建成的。1992年時(shí)商業(yè)房產(chǎn)的空置率已經(jīng)上升至10.4%，由于過量供給，商業(yè)房地產(chǎn)的租金價(jià)格從1991年之后開始大幅下降，減幅達(dá)50%，直到1994~1995年，該市場(chǎng)才實(shí)現(xiàn)了供需平衡。

　　漢城(首爾)房地產(chǎn)業(yè)的情況

　　漢城(首爾)的舊城區(qū)集中在漢江北岸，由于大量的奧運(yùn)體育設(shè)施都在漢江南岸，奧運(yùn)村、公寓和新聞中心的建設(shè)，使?jié)h江南岸形成了新的發(fā)展中心，為該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)提供了持續(xù)增長的動(dòng)力。但是漢城(首爾)新區(qū)的開發(fā)熱潮也造成了房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)的火爆一直持續(xù)到1995年。韓國政府不得不從1990年開始實(shí)施房地產(chǎn)抑止政策，從1992年以后房地產(chǎn)價(jià)格開始逐步下降，1995年后，韓國的房地產(chǎn)價(jià)格開始下跌，許多項(xiàng)目由于資金短缺而被迫中斷施工，或者以低于成本的價(jià)格委托給第三方處理。

　　奧運(yùn)會(huì)前，韓國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤在10%以上，隨后逐年下降，加上金融危機(jī)的影響，利潤一度下降到了3%。

　　對(duì)后奧運(yùn)房地產(chǎn)業(yè)的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

　　分析賽后房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要看短期內(nèi)供給、需求、價(jià)格、租金等指標(biāo)的變化，還要看到由于奧運(yùn)后城市形象的提升，基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)使主辦城市吸引投資的能力可能高于奧運(yùn)前的水平，進(jìn)而為商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

　　另外，各個(gè)城市奧運(yùn)后在場(chǎng)館密集區(qū)和奧運(yùn)村往往形成了新的城市功能區(qū)，通常是會(huì)展和體育產(chǎn)業(yè)中心區(qū)或是居住小區(qū)，大量人流在這些區(qū)域聚集為商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)，帶來了新的投資機(jī)會(huì)。

　　總的來看，奧運(yùn)前后價(jià)格、租金等指標(biāo)的變化情況主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的成熟情況和發(fā)展周期。市場(chǎng)不成熟往往導(dǎo)致賽前容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，影響了賽后房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，如悉尼和巴塞羅那。但賽后房地產(chǎn)業(yè)總體的發(fā)展情況與城市的改造和新功能區(qū)建設(shè)更為相關(guān)，如悉尼和亞特蘭大由于奧運(yùn)區(qū)形成了新的住宅和商務(wù)中心，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。