中國經濟的穩步發展，北京2008年奧運會的漸行漸近，確實給北京樓市帶來了很大的想象空間，然而北京住房的供求關系并沒有發生巨大變化，房價卻在這兩年間幾乎翻了一番，原來5千多一平方米的房子，現在要一萬多，而且還要排隊買，是消費者瘋了，還是有人在背后“導演”了一個虛假的繁榮……

　　日前，一位劉女士告訴記者，她準備預訂位于大興區南五環附近彩虹新城的房子，該樓盤銷售人員通知她7月7日過去交訂金，然而當她到了售樓處傻了眼，售樓處門前擠滿了人，上前一打聽才知道，原來今天只是開19號樓，只有100多位幸運的購房者可以買到房子，樓盤的工作人員告訴她，先領一個號，然后抽簽，抽到前136位的就可以挑房子，其他人要等到下一個樓盤開盤。劉女士在那兒耗了一天，排隊、拿號、抽簽，最后只得了個400多號，最后只好敗興而歸。

　　獲知此消息后，本報記者第一時間以一個購房者身份到該樓盤暗訪。在售樓處，還清晰可見19號樓開盤排號的情況，銷售人員告訴記者，現在開盤的都已經賣完了，要買就要等到下一棟開盤的時候過來抽簽。雖然沒有房子可賣，銷售人員還是非常熱情，不厭其煩地給記者推薦各式

　　記者：“下一棟樓開盤會不會漲價，大概漲多少？”

　　銷售人員：“那當然，現在樓價每天都在漲，不過我們的樓盤也不會漲太多，差不多漲300-500元/平方米吧。”

　　記者：“那現在買是不是也需要排號抽簽呀？”

　　銷售人員：“是的，而且要等到上一批沒有排上的人抽完了。”

　　記者：“為什么這么麻煩呀？還一棟棟地開盤，一下都開了不就完了么？”

　　銷售人員：“一棟棟地開盤是為了賣更好的價錢，如果一下都開了還怎么漲價呀。”

　　記者：“這么多人買房，我什么時候能排上呀？排上了估計我也買不起了！”

　　銷售人員：“不會的，肯定能買上！而且我們差不多一周后就有樓開，很快，而且也不會漲太多。”

　　當記者要走的時候，銷售人員還再次叮囑記者，下一棟樓周末就差不多開了，要買的話及時和她聯系。

　　記者隨后調查發現，現在北京有許多樓盤都采用了排號的銷售手段，而且收效都非常不錯。是房子太少了？還是大家的錢包越來越鼓了？每個樓盤開盤前都要徹夜排隊，大家抱著席子、躺椅，打牌聊天，瘋狂搶號。想買套房子真的那么困難嗎？從來沒有一種商品像房子一樣讓消費者變得如此沒有自尊，即便是在計劃經濟時代。這樣的場面是人為制造還是市場使然？

　　有營銷專家認為，排號認購背后存在很多玄機，一是房地產商在取得預售證之前，通過排號的多少來定價，以此挖掘最大化的經濟利益；二是此為開發商炒作樓盤的方式，其中不乏大量的虛假排號認購現象；三是開發商目的是造成人為的“搶手”局面，借此作為抬高房價的最佳籌碼。某種程度上看，開發商使用各種營銷手段刺激消費者買房無可厚非，然而對于許多普通的消費者而言，買房子是生命中的大事，動用的可能是半輩子的積蓄，由于信息不對稱，開發商精明的營銷策略讓消費者認為房子供不應求，房價還要持續上漲，一片看漲下，許多消費者不得不提前透支購買需求。

　　今年上半年，雖然有關部門多次出臺政策調控房價，然而依舊阻擋不了北京房價的漲勢。數據顯示，僅6月份，北京房價上漲就超過兩位數。那是不是供需兩旺呢？根據北京市房地產交易管理網統計的數據，今年前6個月北京253個項目70527套房的供應量與去年同期相比事實上下降了三成。與此同時，上半年住宅期房日均簽約300套的成交量，與去年的437套相比，下降幅度也超過三成。

　　專家認為，“縮量上漲”是一個危險信號，從一般資本市場的操作看，極有可能是莊家所為；但就房市而言，有這個可能，但并不明顯。

　　為了進一步了解供求關系，記者走訪五環附近的幾個熱銷樓盤，雖然銷售人員都表示已經基本賣完，但是也有銷售人員告訴記者，如果真的想要，多花一點錢還是可以買到。

　　中國社會科學院金融研究所副主任尹中立認為，我國的生育高峰在1965~1978年。當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，將結束這批人的買房、結婚高峰期。而1978年后出生率開始下降，這樣的變化趨勢對房地產的影響是巨大的。“從這個角度看，2008年將是中國房地產市場的真正拐點，當前的房地產開發商的黃金時代將會結束。

　　佑威地產研究中心主任薛建雄認為，表象上的商品住宅供應不足導致的房價上漲、市民提前入市購房，是引起樓市過熱的主要原因，同時也可以看出，樓市的購買力已經透支，樓市高成交的支撐力已經大幅減弱，未來樓市走入低迷的可能性非常大。

　　然而就是在這樣的市場預期中，房價還是被硬生生地給拉了上去，可見一些開發商確實在營銷上做足了功夫。

　　據了解，排號抽簽的營銷方式在彩虹新城并不是首創。早在2006年，排號購房在成都就紅極一時，有的開發商還收取“誠意金”。中國人買東西，喜歡湊熱鬧，也許我們的傳統觀念認為不排隊就買不到好東西，就是這樣一個想法被開發商給“忽悠”了。

　　曾在地產銷售公司任職的郝先生告訴記者，在實際銷售過程中，為了爭取更多的顧客，開發商還有很多招數：把原本可以一次推出的樓盤分為幾期推出，往往后期推出的樓盤都會漲價；將較好的戶型囤積居奇，先推銷位置不太好的房源，在后期抬高經典戶型的房價；用灌水廣告吸引顧客、和顧客玩文字游戲，如到市中心僅有幾分鐘的車程；在房屋面積或內部結構上做手腳，使房屋面積縮水等。

　　建設部住宅與房地產司司長沈建中日前為中國社科院房地產藍皮書中撰文指出，今年要強化房地產市場監管，重點防范和制止各種規避結構調整政策、變相囤積房源行為，嚴厲查處違規銷售、哄抬房價、虛假合同套取銀行貸款等違法違規行為及擾亂市場秩序的房地產開發企業和中介機構。

　　本報記者 董鴻樂

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