意見領袖丨保德信全球投資管理（PGIM）

　　作者：保德信房地產（PGIM Real Estate）亞太區投資研究部副總裁Kai YIP

　　盡管新冠疫情的影響仍在繼續，但隨著疫苗接種率的上升，危機最嚴重的階段已經過去，對全球經濟和房地產行業來說，2021年是得到顯著改善的一年。在全球政策的協同下，金融和房地產市場的困境得以緩解，因此我們預計，2021年及后續將會出現更為強勁的增長。

　　隨著投資者再次開始配置資金并尋找投資機會，全球房地產市場的回報差異表明存在著幾乎全周期性的投資機會。在中國經濟迅速復蘇的帶動下，預計亞太地區經濟將在2021年實現快速增長。隨著生活恢復常態，盡管成本仍是一項重要的考量因素，該地區將愈加關注高品質空間的使用和居住。此外，房地產板塊估值在2020年僅出現溫和下跌，呈現與需求和租金的周期性回升、或與長期結構趨勢相關機會。

　　鑒于對亞太地區經濟和房地產市場前景的評估，我們羅列出以下在未來近一年內經風險調整后較具吸引力的機會。

　　物流板塊的長期需求依然強勁

　　對投資者來說，物流依然是十分具有吸引力的行業。我們注意到，由于疫情加速了向電商轉型的步伐，零售商和物流運營商將其供應鏈擴展到整個亞太市場，而機會正不斷涌現。因此，電商和第三方物流運營商對空間的需求不斷上升，但投資興趣對物流板塊的發展前景可謂起到了空前的推動作用，未來的供給仍將保持強勁，尤其在中國。

　　我們預計隨著各次級市場和各細分行業間的細微差異愈加明顯，加上地理位置的重要作用，各市場的表現也將日益分化。位于大型人口中心周邊且已發展成熟的次級市場，比如在上海周邊的衛星城市以及日本東京灣地區，其物流倉儲仍是受到追捧的高防御性資產類別，尤其是考慮到消費者期望更短的送達時間。

　　物流市場內的各細分行業也十分重要。預計未來幾年，亞太地區各主要城市的線上食品雜貨采購滲透率將翻一番，進而刺激對溫控及冷鏈設施需求的持續增長，而這些設施在許多市場仍處于供應不足的狀態。

　　中國去杠桿化進程為股權和債權市場創造機遇

　　中國經濟自2020年下半年以來迅速復蘇，經濟增長預計將于2021年下半年重回正常軌道，中國目前也正力求推動貨幣政策實現正常化。

　　中國國內政策的重點是通過收緊信貸和抑制貸款增長來管理信貸增長，同時房地產行業需要去杠桿化，尤其是在債務驅動的住宅開發領域。有鑒于此，由于現有的貸款方難以進行再融資，資金缺口正不斷擴大，這為房地產投資者，尤其是私人債務市場的投資者提供了機會窗口。此外，在國內拆借市場收緊的情況下，逾期貸款不斷上升，不良資產流入市場，也為國際投資者提供了更多投資機會。

　　隨著中國政府對房地產行業不斷加強監管并收緊政策，更多過度杠桿化的房地產開發商將開始縮減資產負債表，剝離非核心資產，以增強其資金實力而適應新的政策環境。這將為投資者打開新的機遇，他們不僅能以折扣價格購買資產，還可以在傳統被嚴格約束的市場上獲得敞口。隨著新增貸款或再融資難度的增加，私人貸款機構也將有機會入局，填補多年來一直由銀行主導的融資缺口。

　　住宅板塊將受益于再城市化趨勢

　　在亞太地區，有利的人口結構和不斷下降的住房購買能力為機構投資者在住房租賃領域提供了機會，可以參與到這一新興板塊的早期成長當中。

　　伴隨城市化進程和人口集中化的結構性變化，門戶城市居民數量的增速遠超他們所在國家的其他城市。因此，這一趨勢推動了住房需求的持續上升，并且為整個區域內住房市場的良好前景提供了支持。

　　毫無意外，房價上漲的速度一直以來都比收入增長要快，主要區域性的門戶城市，如東京、悉尼和香港，其住房購買能力呈現持續下降趨勢，而這一情況推動了近幾年租賃需求的增長。

　　投資者對這一領域的興趣也愈加濃厚，去年的總交易量增長了30%。雖然絕大部分增長來自于日本，可以說是亞太區內唯一一個發展較為成熟的房屋租賃市場，但這一跡象表明了穩定租賃項目的退出流動性。反之也正說明，對于已在悉尼、墨爾本以及中國一線城市率先行動的機構投資者來說，仍有大量機會有待挖掘。

　　甲級寫字樓和酒店提供具有潛力的入市良機

　　寫字樓需求已有所好轉，隨著員工重返工作崗位，寫字樓板塊將提供良好周期性機會。投資者可以通過CBD甲級寫字樓把握復蘇機遇。我們預計，隨著今年的租金反彈，投資情緒也將會有所提振。

　　由于旅游行業受到重創，酒店業績出現大幅下滑。然而，酒店行業的長期前景仍然強勁。鑒于大部分國家計劃于2021年底實現大規模疫苗接種，加上被抑制的旅游需求無處不在，預計由2022年起國際旅客人數將隨著旅游重啟而逐漸恢復。因此，在預期的需求復蘇來臨前，當前酒店業無疑為投資者提供了一個逆周期機會。

　　(本文作者介紹：美國保德信金融集團旗下全球投資管理機構)