文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina）專欄作家 陳錦興

　　一旦疫情逆轉，內地和香港通關可期，本地地產將會在昏睡之中蘇醒，這個冷清的板塊就有望重現生氣。

　　2020年恒生指數跌約3%，當中以地產分類指數跌幅最大，達20%。無論是地產發展、收租以至房托等股份都有不同程度的跌幅。與內地房企高杠桿營運不同，本地地產股的資產負債水平并不高，因此面對經濟逆風時，韌力較強。誠然，市場的投資偏好已變，更著重收入、盈利增長及創新，新經濟、內需及新能源等板塊備受青睞，估值亦被不斷推高。不過，2021是復蘇之年，地產股是大有條件修復過度低迷的估值。

　　有關地產股的負面消息，已在不斷消化，包括經濟收縮、本地失業率惡化、商鋪寫字樓空置率升及移民潮等等，這確實對本地地產市道帶來壓力，但絕非預期般大。商鋪價值雖然急挫，但業主多為實力投資者，持貨力強，商鋪價值個別跌幅較大，估計未來復元速度也快。至于樓價，在極艱難的2020年，只跌約1%，反映樓市仍硬凈，剛性需求大，特別是二手交投，去年超過40，000宗，市場承接力強勁。

　　正面地看，全球正開始疫苗接種，香港預計2月展開計劃，這是重啟經濟回歸正常的重要一步，即使疫苗并非萬靈丹，但已燃起抗疫署光。在香港，疫情已經歷第四波，抗疫反反復覆之余，政府已吸收不少寶貴經驗，不斷加強檢測、追縱、隔離及治療的能力，再加上疫苗及市民防疫意識提升，上半年能控制疫情，甚至與內地、澳門通關，絕非全無可能。到時，本地地產股大幅回升，將是大概率事件。

　　還有，本地藍籌地產股都是優質公司，吸取了97年的教訓，地產公司的經營策略都是穩打穩扎，不會過渡借貸，過去20年，香港也經歷不同的經濟起伏，但地產公司的財務狀況依然十分健康，資金流及負債情況穩定。新地、新世界及長實等發展商，去年賣樓不差，新盤合約銷售保持，加上內地的銷售理想，地產發展收益并無受疫情的影響，也保障了未來的盈利。

　　至于以收租為主的地產商，去年影響是較大，一來要補貼租戶，共渡時艱，二來減租壓力也增加。然而，最近兩個月的本地零售數據，看來已逐漸改善，以往出國旅游的消費力，開始接受現實，更多地留港。看來，本地消費最壞時刻已過，當防疫限制放寬，本地消費料有報復性回升，商場人流、銷售額也會大幅反彈，收租股將是主要受惠者。

　　估值而論，本地地產股絕不昂貴，就算是藍籌地產股，資產凈值折讓也高達三成以上，息率平均達5厘。雖然股市的現實是不理基本，只看故事，傳統地產股暫難取悅投資者。然而，一旦疫情逆轉，內地和香港通關可期，本地地產將會在昏睡之中蘇醒，這個冷清的板塊就有望重現生氣。

　　(本文作者介紹：畢業于香港大學經濟系，具20年股市分析經驗，深明股市中的風險與機遇。此外，曾擔任一家本地精品投行的首席分析師，專門研究本地的中小型股。現任英皇證券(香港)有限公司研究總監，不時在香港的電臺、電視及報章雜志評論港股。)