文/新浪港股（微信公眾號(hào)xlgg-sina）專欄作家 許文昌

　　大規(guī)模賣產(chǎn)，沒選擇斬件卻又事先張揚(yáng)，著實(shí)有急于清倉(cāng)的嫌疑，當(dāng)然內(nèi)地傳媒已廣泛報(bào)導(dǎo)，界面新聞稱，潘石屹夫婦曾通過持有63.9%SOHO中國(guó)的家族信託，于美國(guó)進(jìn)行過地產(chǎn)投資，而長(zhǎng)子潘瑞也在英國(guó)成立歐房集團(tuán)投資大型地產(chǎn)，另外兩名兒子也分別在通過SOHO基金會(huì)捐贈(zèng)過的耶魯和哈佛就讀，而這個(gè)基金在2014年也有在中國(guó)啟動(dòng)過1億美元的中國(guó)助學(xué)金項(xiàng)目。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市道今年承壓，是不爭(zhēng)事實(shí)，然而以收租為主力的地產(chǎn)商SOHO(410)卻突然在10月下旬傳出，計(jì)劃出售京滬8個(gè)主要地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及500-600億元人民幣（下同），幾乎清倉(cāng)，且被指有意轉(zhuǎn)投海外，在目前內(nèi)地維持人民幣穩(wěn)定、嚴(yán)控資金外流的情況下，SOHO創(chuàng)辦人潘石屹和張欣夫婦這個(gè)變相撤資「跑路」的傳聞委實(shí)惹人疑竇。

　　今年以來，前不久才變賣了2583個(gè)地下停車位涉7.6億元的SOHO中國(guó)，10月底再傳出潘石屹計(jì)劃將旗下共享辦公品牌SOHO3Q的11個(gè)項(xiàng)目，打包賣給筑夢(mèng)之星。然而幾天之后，包括彭博和財(cái)新等權(quán)威新聞機(jī)構(gòu)均報(bào)導(dǎo)，SOHO正計(jì)劃出售8個(gè)商業(yè)大樓項(xiàng)目，涉及80億美元或600億元。

　　財(cái)新報(bào)導(dǎo)，SOHO中國(guó)目前第一筆交易正在進(jìn)行，且接近最后階段，私募黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立買方團(tuán)，有意收購(gòu)SOHO中國(guó)在北京的光華路SOHO、望京SOHO以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)，最終尋求出售的八個(gè)項(xiàng)目是其重要的核心資產(chǎn)。據(jù)指SOHO中國(guó)有意轉(zhuǎn)向海外投資。

　　6月下旬，潘石屹才公開表明，在2019年將陸續(xù)在大宗交易市場(chǎng)推出在北京、上海可售物業(yè)涉及13個(gè)項(xiàng)目，金額約78億元，未來將持有所謂的「八大金剛」。當(dāng)時(shí)潘聲稱：「散售模式確實(shí)隨著這一批銷售就沒有了。」

　　而事隔半年不到，SOHO中國(guó)卻加快拋售，連曾指「三生三世都不賣」的北京項(xiàng)目也要出售。而截至2018年末，SOHO中國(guó)資產(chǎn)值為583億元，若加上即將竣工的麗澤SOHO，資產(chǎn)將超過600億元。意味著SOHO中國(guó)將清空內(nèi)地整體自持的商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)。

　　當(dāng)然，SOHO中國(guó)過去數(shù)年已不看好地產(chǎn)市道，財(cái)政收入在過去數(shù)年持續(xù)下跌，原因是其在2012年作出重要轉(zhuǎn)型，由開發(fā)銷售變?yōu)樽猿肿赓U的包租公，純利也有2013年高峰143億元跌至去年只賺17.2億元。他亦一再表明房地產(chǎn)行業(yè)這種「拿地—開發(fā)—銷售」的商業(yè)模式到2017年基本結(jié)束，房地產(chǎn)繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)沒有。

　　所以SOHO五年被指套現(xiàn)293億元，一方面可能反映其不看好地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)市道，同時(shí)也將表現(xiàn)欠佳的項(xiàng)目沽出改善股東回報(bào)，比如一度傳出基于接近WeWork形式的共享辦公室品牌SOHO3Q，創(chuàng)立至今一直處于虧損的狀態(tài)，加上出租率有限，出售并不意外。

　　不過SOHO本身并不是高負(fù)債房企，其淨(jìng)負(fù)債比率逾四成，在收租公模式下壓力不大，急于打包全數(shù)出售地段優(yōu)越的核心資產(chǎn)似乎并不尋常，一來會(huì)被買家壓價(jià)，而且動(dòng)輒百億計(jì)金額數(shù)目龐大，若然悉數(shù)出售將資金轉(zhuǎn)移境外派息或海外投資，難免不會(huì)受到監(jiān)管機(jī)關(guān)比如外管局注目，即使本身買賣資產(chǎn)行為合規(guī)。過去大規(guī)模投資境外的企業(yè)比如萬達(dá)、海航等最后都要改變海外經(jīng)營(yíng)的策略，今次SOHO中國(guó)作為一家香港上市內(nèi)地企業(yè)，監(jiān)管態(tài)度值得關(guān)注。

　　高盛認(rèn)為，SOHO中國(guó)其后聲明希望淡化報(bào)導(dǎo)影響，但其售產(chǎn)期望的確升溫，且可來帶來大額股息分派，其可能出售的規(guī)模相當(dāng)于9個(gè)核心資產(chǎn)中的8個(gè)，相當(dāng)于2019年預(yù)期資產(chǎn)淨(jìng)值218億港元的92%。星展則認(rèn)為，出售反映潘氏計(jì)劃將資產(chǎn)貨幣化，特別是現(xiàn)時(shí)股價(jià)有深度折讓，只相當(dāng)于0.35倍市賬率，而歷史平均市賬率為0.5倍、2017年底高見0.7倍。

　　美銀美林表示，基于缺乏賣產(chǎn)進(jìn)度，仍維持目標(biāo)價(jià)3.2港元，相當(dāng)其50%資產(chǎn)淨(jìng)值，但按SOHO中國(guó)往績(jī)，報(bào)導(dǎo)的出售計(jì)劃應(yīng)存在，2016-17年度其89億元出售三幢辦公樓，結(jié)果派發(fā)76億元特別股息，接近扣除費(fèi)用后的百分百派發(fā)，但目前難預(yù)期派息計(jì)劃和保留所得用以未來發(fā)展的可能。而出售將視乎其能否獲得好估值，但據(jù)悉北京和上海在2019年第三季辦公樓的空置率已分別升至14%和22%，最后出售作價(jià)未必如管理層預(yù)期。

　　大規(guī)模賣產(chǎn)，沒選擇斬件卻又事先張揚(yáng)，著實(shí)有急于清倉(cāng)的嫌疑，當(dāng)然內(nèi)地傳媒已廣泛報(bào)導(dǎo)，界面新聞稱，潘石屹夫婦曾通過持有63.9%SOHO中國(guó)的家族信託，于美國(guó)進(jìn)行過地產(chǎn)投資，而長(zhǎng)子潘瑞也在英國(guó)成立歐房集團(tuán)投資大型地產(chǎn)，另外兩名兒子也分別在通過SOHO基金會(huì)捐贈(zèng)過的耶魯和哈佛就讀，而這個(gè)基金在2014年也有在中國(guó)啟動(dòng)過1億美元的中國(guó)助學(xué)金項(xiàng)目。

　　(本文作者介紹：專業(yè)投資者丶節(jié)目主持丶行業(yè)發(fā)言人丶評(píng)論員，Godahsing.com股東倡議活動(dòng)發(fā)起人。)