文/新浪港股（微信公眾號(hào)xlgg-sina） 專(zhuān)欄作家 李明恩

　　央行房貸新政公布后，內(nèi)房股呈現(xiàn)低位走穩(wěn)跡象，對(duì)于基本面良好的中駿集團(tuán)來(lái)講，目前正是最好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)，基本因素有條件助力股價(jià)逆流而上。

　　前期由于美股的大幅向下調(diào)整，港股亦步亦趨的也向下挖了一個(gè)大坑。特朗普政府希望美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)降息，以維持經(jīng)濟(jì)熱度，但是美國(guó)經(jīng)濟(jì)已陷疲軟，市場(chǎng)信心已經(jīng)被打擊。

　　對(duì)于內(nèi)房股來(lái)說(shuō)，近期最大的新聞，就是中國(guó)人民銀行8月25日發(fā)布公告，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。公告還特別強(qiáng)調(diào)，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。

　　此消息公布后，內(nèi)房股反而有低位走穩(wěn)的跡象。

　　有房地產(chǎn)分析師簡(jiǎn)單測(cè)算，當(dāng)下的基準(zhǔn)利率為4.9%，LPR為4.85%，LPR是低于基準(zhǔn)利率的。如果是首套房貸，執(zhí)行LPR利率是要比執(zhí)行基準(zhǔn)利率低一些的；二套房貸方面，如果基準(zhǔn)利率上浮20%來(lái)計(jì)算，就是5.88%的利率。而新政下按照LPR來(lái)加60個(gè)基點(diǎn)，就是5.45%，也是比按基準(zhǔn)利率要低。

　　因此，這是一個(gè)中性偏好的房貸政策。

　　在眾多的內(nèi)房股中，近日公布中期業(yè)績(jī)的中駿集團(tuán)控股（01966.HK），頗引人注意。

　　中型房企中駿集團(tuán)控股（01966.HK）首七個(gè)月合同銷(xiāo)售金額則完成了422億，已達(dá)成全年目標(biāo)60%，正當(dāng)房企屢傳銷(xiāo)售下跌、暫停買(mǎi)地的消息，中駿集團(tuán)控股（01966.HK）依然能夠脫穎而出。中指控股發(fā)布的《2019年上半年品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，近六成房企年中未能在年中實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的一半。中駿集團(tuán)控股（01966.HK）主席黃朝陽(yáng)在出席中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)表示，上半年中駿已抓緊機(jī)會(huì)，今年能輕松完成700億銷(xiāo)售目標(biāo)，而能否再提高，則要看市場(chǎng)情況而定。從各項(xiàng)指標(biāo)顯示，中駿按現(xiàn)行步伐，2020年踏進(jìn)千億俱樂(lè)部的目標(biāo)絕不是空談。

　　花旗、匯豐和摩根大通在中駿業(yè)績(jī)公布后相繼提高目標(biāo)價(jià)，摩根大通更將中駿集團(tuán)控股（01966.HK）列入新興市場(chǎng)發(fā)展商三只首選股之一。匯豐表示，中駿今年以來(lái)的合同銷(xiāo)售表現(xiàn)已超乎其銷(xiāo)售計(jì)劃，增速為該行所覆蓋的內(nèi)房企業(yè)中最高。花旗指，中駿2017至2020年銷(xiāo)售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)55%，以此速度推算，為今年下半年以至2021年提供盈利保障。

　　中駿集團(tuán)控股（01966.HK）高效率去化率推動(dòng)銷(xiāo)售CAGR達(dá)55%

　　中駿集團(tuán)控股（01966.HK）能在眾房企中一馬當(dāng)先，有賴于集團(tuán)崇尚高運(yùn)營(yíng)效率的方針。雖然有千億銷(xiāo)售目標(biāo)，但中駿不會(huì)盲目追求規(guī)模而犧牲自身盈利，上半年核心溢利急增29%至15.4億。同時(shí)集團(tuán)嚴(yán)控負(fù)債率，凈負(fù)債率為66.2%，低于公司定下的70%負(fù)債率指標(biāo)。

　　中駿集團(tuán)控股（01966.HK）采取靈活銷(xiāo)售策略以提升去化率，加速資金回籠，確保有充裕的現(xiàn)金流買(mǎi)地，避免搶貴地。截至6月底，現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余約235億，同比提升18%。中國(guó)房企擺脫不了高杠桿操作模式，造成銀根緊地價(jià)跌，銀根松地價(jià)漲，中駿手上有足夠現(xiàn)金，免除搶貴地的風(fēng)險(xiǎn)，更能趁機(jī)低吸性價(jià)比高的地段，讓集團(tuán)能夠以每年50%的增長(zhǎng)速度推進(jìn)。

　　中期派息增43% 預(yù)測(cè)市盈率不足4倍

　　今年以來(lái)，各地對(duì)房地產(chǎn)依賴程度仍然較高，奉行穩(wěn)字當(dāng)先的政策，下半年會(huì)較大程度延續(xù)‘房住不炒’及‘一城一策’的趨勢(shì)，充足貨源是中駿集團(tuán)控股（01966.HK）維持高增速的關(guān)鍵。上半年買(mǎi)地155億，占全年拿地預(yù)算250億元的62%，上半年在19個(gè)城市增購(gòu)27幅土地，建筑面積為527萬(wàn)平方米，新增貨值達(dá)到700億。目前一二線城市的土地儲(chǔ)備成本分別占總土儲(chǔ)成本78%，獲市場(chǎng)熱捧的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈則占總土儲(chǔ)成本的40%。展望下半年，中駿按著其精細(xì)化、高效率策略，能締造更佳的表現(xiàn)。

　　若2019年全年業(yè)績(jī)能順利達(dá)標(biāo)，市場(chǎng)憧憬提高派息的可能性，中駿集團(tuán)控股（01966.HK）向來(lái)的派息政策是不低于30%，最新公布的中期派息是充滿驚喜，中期息為10港仙，同比上升43%，較盈利增長(zhǎng)更快。從2017年和2018年的派息政策來(lái)看，末期息是中期息的一倍，如2019年出現(xiàn)相類(lèi)情況，現(xiàn)息率高達(dá)7.6厘，未來(lái)12個(gè)月預(yù)測(cè)市盈率僅3.9倍，現(xiàn)時(shí)估值極低廉。何時(shí)是買(mǎi)入時(shí)機(jī)？對(duì)于基本面良好的中駿來(lái)說(shuō)，目前正是最好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)，基本因素有條件助力股價(jià)逆流而上。

　　(本文作者介紹：國(guó)內(nèi)外多家金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，數(shù)家陸港財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家。)