文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina）專欄作家 溫冠麟

　　上周湖北宜昌發(fā)文：明確要求在城區(qū)內(nèi)購買商品房的自簽訂住房網(wǎng)簽合同之日起兩年內(nèi)不得上市交易這就標(biāo)志著三線城市的樓市彈幕已經(jīng)拉開，限售會成為樓市去庫存的標(biāo)配。調(diào)控走過了限購，限貸，限價(jià)，日前又到了限售的心路歷程。

　　上周湖北宜昌發(fā)文：明確要求在城區(qū)內(nèi)購買商品房的自簽訂住房網(wǎng)簽合同之日起兩年內(nèi)不得上市交易這就標(biāo)志著三線城市的樓市彈幕已經(jīng)拉開，限售會成為樓市去庫存的標(biāo)配。調(diào)控走過了限購，限貸，限價(jià)，日前又到了限售的心路歷程。

　　五一前后住建部約談了12個城市，隨后成都，哈爾濱，貴陽，長春，佛山，太原，大連，西安，徐州等城市做出回應(yīng)，其中又五個城市做出了回應(yīng)。還有謠言說杭州即將限售傳得滿城風(fēng)雨。目前大城市還沒有限售，北京，上海，深圳，杭州并未全面限售，這幾個大城市只是個別土地新項(xiàng)目給了限售期限，或只有企業(yè)住房收到了限售要求，但絕大多數(shù)住房都沒有限制的。真正的限售是連二手房交易網(wǎng)簽之后多少年不許賣。

　　目前全國50個城市已經(jīng)加入限售陣營中，這個政策意圖很明顯兵法有言：圍城必闕，說得就是圍城時一定要留出口，否則你很難攻城，敵方一看，有個缺口就會不顧一切的從這個缺口突圍，這樣反而攻城會比較容易。所以目前，全國的樓市就是這個策略。在2015年的頭十年，全國樓市就北上廣深杭不超過10個城市漲幅比較大，在國內(nèi)大多數(shù)城市房價(jià)都不怎么漲，所以大量的資金吸納入經(jīng)過爆炒的一線特大城市。而現(xiàn)在的做法就是要攻下一線城市，所以我們看到了北京上海深圳在2017年年三月調(diào)控后房價(jià)基本平穩(wěn)不再上漲了，相伴隨著二三線城市猛漲，沿著這個思路，圍剿一線城市的房價(jià)，疏導(dǎo)炒作資金，所以不做限售，留著缺口讓投資者賣掉一線住房到二三線城市去炒房，幫那邊去庫存，而當(dāng)二三線城市炒高后立馬限售，鎖死炒房資金，讓資金不再出。

　　去年在專欄也提到當(dāng)棚改結(jié)束后，大多數(shù)地方會出臺調(diào)控，而調(diào)控主思路就是限售，徹底鎖死樓市的流動性，將炒作一線資金擠向二三線城市，在去玩庫存后鎖死流動性，靜待房產(chǎn)稅改革，既然不能賣出也無法接盤，被炒高的房價(jià)就不會下降，確定高評估價(jià)，從而通過高價(jià)征收房產(chǎn)稅，一切都在計(jì)劃內(nèi)。而越來越多的城市鎖死了流動性，大家辛辛苦苦搶來的房子越來越難賣出去了

　　所以樓市猛漲就是交易行為推動的，買得多賣得少，現(xiàn)在限售以后賣得就更少了，越是限售房價(jià)就越是降不下來，但流動性已經(jīng)開始枯竭了。也就是說房子只有市值無法變現(xiàn)。投資的目的是什么呢？用今天的錢買明天的錢，如果今天的錢進(jìn)去再也換不成錢，那不是投資而是消費(fèi)。所以我還是建議買房子一定要想清楚是消費(fèi)行為還是投資行為。十年前這兩種屬性是同樣方向，既可以投資也可以用于消費(fèi)。現(xiàn)在不一樣了，消費(fèi)的話那就要盡早買，因?yàn)檎邥絹碓骄o張利率也會越來越高，限售賣房供給少了，而房價(jià)在房產(chǎn)稅出臺前也不可能降下來。

　　而投資就不一樣了，投資目的是拿回更多錢，所以流動性才是投資的關(guān)鍵根據(jù)調(diào)查顯示：在中國，平均68-80%的中國人都會將資金放在內(nèi)地房產(chǎn)投資上，假如將來出臺房產(chǎn)稅，空置稅，其它政策和市場變動，那么這些持有房產(chǎn)的有錢人的錢就會大幅度縮水。

　　事實(shí)上，將來的變動我們都無法預(yù)測，但我們可以從策略和投資部署上做調(diào)整，將資產(chǎn)流動性和金融資產(chǎn)提高，把風(fēng)險(xiǎn)調(diào)在可控內(nèi)，積攢流動現(xiàn)金，做好資產(chǎn)配置，例如債券，股票，股權(quán)，房產(chǎn)，將資金比例調(diào)配好，屆時有了防守也可隨時進(jìn)攻，賺錢的目的自然也達(dá)到了。

　　(本文作者介紹：溫冠麟，為殷鼎國際控股集團(tuán)有限公司之私人家庭財(cái)富管理部董事及財(cái)富管理策略師，擁有CWMP & CFC金融認(rèn)證證書，近十年的投資經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)作為國際券商之副總裁及上市公司之金融分析師，善長根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向，作趨勢投資、資產(chǎn)配置（asset allocation）和投資組合再平衡（re-balancing） 。)