文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 徐王嬰

　　為何會有“三開三捷”的盛況空前？因?yàn)槿藗儞屬彽牟粌H僅是住宅，更是于對未來美好生活的向往與追求。

　　寒露未至?xí)r，樓市即已涼風(fēng)習(xí)習(xí)、細(xì)雨霏霏。

　　據(jù)報道，十一黃金周期間，杭州商品房成交量創(chuàng)近5年國慶節(jié)新低，同比下降達(dá)73.8%。

　　一邊是投資者看房不買房，一邊是樓市調(diào)控政策不斷升級。繼常州、杭州、無錫、深圳、南京等城市發(fā)布限售、限購政策，并提高貸款和房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣門檻之后；節(jié)后又有徐州和紹興加碼調(diào)控政策……一時之間，房地產(chǎn)“入冬”之聲再起，樓市“拋售潮”迫近。

　　當(dāng)然，也有力挺房價上漲的。其理由在于各個城市的土地價格仍在上漲；而M2也仍然在上漲。但不能否認(rèn)的是：市場的供需關(guān)系的確發(fā)生了變化。一是當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成65%，距離發(fā)達(dá)國家80%，僅一步之遙。換句話說，人口紅利已經(jīng)消失。人口增長率的下降與房地產(chǎn)存量的增加導(dǎo)致了樓市從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)移。

　　而讓開發(fā)商感受到陣陣寒意的是其高負(fù)債、高杠桿的擴(kuò)張模式遇到了嚴(yán)厲的金融監(jiān)管。有數(shù)據(jù)顯示：2019年全國有600家房企倒閉；2020年截止目前，又有380多家房企倒閉。有專家預(yù)測：在“三道紅線”新規(guī)下，在今明兩年，將有5000家房企會淘汰出局；而未來10年，80%的房企都將被淘汰。

　　毋庸置疑，樓市“萬人搖”、開發(fā)商“躺賺”的時代已近尾聲；房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入顯著洗牌的新階段。

　　只有當(dāng)潮水退去時，才知道誰在裸泳。洗牌過后，誰能在這個市場勝出？雖不能未卜先知，卻能預(yù)判那種能快速“去庫存”，并搶占“新賽道”的開發(fā)商能夠笑到最后。

　　樓市生存，“去庫存”才是硬道理。唯有“去庫存”才能“去杠桿”、“降負(fù)債”，才能保存實(shí)力，熬過冬天。據(jù)媒體公開報道，《全國百城住宅庫存報告》顯示：8月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。而且，最近三個月全國百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢。與此同時，二手房庫存更是嚴(yán)重超高。以貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計為例，北京是8.85萬套；上海是6.24萬套；杭州和南京的二手房掛牌量分別為5.94萬套和7.6萬套。累積越來越多的商品房庫存量和二手房的掛牌數(shù)量讓開發(fā)商頓感“壓力山大”。

　　事實(shí)上，高庫存還增加了企業(yè)的高負(fù)債。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年內(nèi)我國有76家房企有超過2.5萬億有息債務(wù)，占負(fù)債總額36%；即便以7%平均融資成本來計算，每年單利息就達(dá)到1700多億。在此背景下，要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后的“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”的不得融資的“三道紅線”，成了開發(fā)商頭上的“三座大山”。

　　正是在“三道紅線”的倒逼之下，恒大從9月份開始推出了全國樓盤7折的特大優(yōu)惠，并在此基礎(chǔ)上疊加了一整套優(yōu)惠組合拳。短短38天，恒大收獲了銷售1416億元的業(yè)績。至此，恒大今年已累計實(shí)現(xiàn)銷售5922.5億，完成全年6500億銷售目標(biāo)91%。

　　不得不說，恒大的7折打法可謂是又猛又準(zhǔn)，當(dāng)人們還在辯論樓市風(fēng)向的時候，就大刀闊斧地“以價換量”，換回一千多億真金白銀，為其降負(fù)債騰出了巨大空間。無獨(dú)有偶的是，保利、富力、華潤、萬科和招商等房企也陸續(xù)啟動了較大規(guī)模的降價促銷活動。為此，其銷售多項(xiàng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)回暖趨勢，1~9月份的銷售面積和銷售金額均有不同程度增長。

　　不能不提的是：為什么每一次所謂“拐點(diǎn)”隱現(xiàn)的時候，總是萬科、恒大、保利等頭部企業(yè)帶頭降價促銷？

　　一個秘而不宣的事實(shí)是：這些頭部企業(yè)的開發(fā)成本，確切地說是拿地成本更低（當(dāng)然，也包含管理降成本的成分）。以恒大為例，至今年上半年，恒大在全國范圍內(nèi)擁有總規(guī)劃建筑面積2.4億平方米的土地儲備，平均樓面地價僅為2123元/平方米，相當(dāng)于其當(dāng)前銷售均價不到1/4。超低的土地成本讓恒大有足夠的降價空間，來實(shí)現(xiàn)快速回款。而低價拿土地?zé)o疑來自于其超前的市場眼光和未雨綢繆的“圈地”運(yùn)動。

　　另據(jù)中原集團(tuán)研究中心的一個調(diào)查報告，十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價的35%，而二、三線城市的土地成本約占售價的30%。與此同時，一些跟風(fēng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地成本占了項(xiàng)目投資額的大頭，甚至有個別地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本占了投資額的7成。開發(fā)商成本的高低之分，就在于其是否搶占了先機(jī)。從這個角度講：樓市洗牌，倒是給一些頭部企業(yè)提供了抄底吃進(jìn)的好機(jī)會。

　　抄底是要耐心等候的。而搶占新賽道則可謂另辟蹊徑。

　　那么，房地產(chǎn)又有哪些新賽道？如果說商品住宅開發(fā)可以看作房地產(chǎn)的1.0賽道；那么，旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)等可以看作2.0賽道；而隨著人們對美好生活的向往與追求的提高，“未來社區(qū)”等社區(qū)地產(chǎn)將是房地產(chǎn)的3.0賽道……

　　毋庸置疑，國內(nèi)大循環(huán)下，內(nèi)需需要進(jìn)一步擴(kuò)大。而房地產(chǎn)的消費(fèi)趨勢將倒逼房企的市場定位從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊篮蒙罘?wù)商”。或者說，房地產(chǎn)的變革也將從供給端開始，以新供給滿足新需求，以新供給拉動新消費(fèi)。

　　事實(shí)上，物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)、新模式的涌現(xiàn)不斷刷新著房地產(chǎn)業(yè)對“好產(chǎn)品”的定義，為房企的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新契機(jī)。智能化也成為房企加速轉(zhuǎn)型升級、提升核心競爭力、增強(qiáng)綜合實(shí)力的重要抓手。正是基于此，浙江率先開展以“139”為核心內(nèi)涵的未來社區(qū)建設(shè)，探索以居民美好生活向往為1個總目標(biāo)，人本化、數(shù)字化、生態(tài)化為3個價值座標(biāo)，以及鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)、治理為9大場景的創(chuàng)新實(shí)踐。

　　浙江省的未來社區(qū)試點(diǎn)，大都為老舊小區(qū)改造的高級形態(tài)，也可以說是重大民生工程。當(dāng)然，也還有少數(shù)全拆新建的社區(qū)，但宗旨都是“以人為本”。這場未來社區(qū)的系統(tǒng)性行動，昭示著社區(qū)不僅僅是城市的基本生活單元，更是融匯發(fā)展、科技、治理、服務(wù)、生活等多元化需求的生命共同體。而未來社區(qū)建設(shè)，既是民生工程，也將蘊(yùn)含著巨大的市場空間。

　　據(jù)報道，目前浙江省首批24個試點(diǎn)社區(qū)已有16個全面開工；第二批36個試點(diǎn)社區(qū)也已公布，并拓展出鄉(xiāng)村類、全域類等新類型。

　　值得介紹的是：今年7月，位于麗水的浙江首個未來社區(qū)—大家·未來社區(qū)（備案名：麗園）領(lǐng)出了第一張預(yù)售證，其精裝均價22300元/㎡。該樓盤在7月首次開盤即遭瘋搶，8月二次加推，9月20日第三次加推，不到2小時200多套房源一掃而空。

　　特別提示的是：這個樓盤是浙江省內(nèi)首個帶方案出讓的未來社區(qū)項(xiàng)目。杭州市城建開發(fā)集團(tuán)（大家房產(chǎn)），于2019年12月24日以20.58億元競得這個被稱為“麗水蓮都靈山社區(qū)”的項(xiàng)目。

　　為何會有“三開三捷”的盛況空前？因?yàn)槿藗儞屬彽牟粌H僅是住宅，更是于對未來美好生活的向往與追求。

　　從這個意義上講，所謂搶占新賽道，不外乎跟隨著消費(fèi)者的需求變化，適時轉(zhuǎn)型升級而已。此之謂以變應(yīng)變、以新應(yīng)新，與時俱進(jìn)方能成金也。

　　(本文作者介紹：財經(jīng)作家。浙商研究會副會長兼秘書長，浙商總會浙商學(xué)術(shù)研究中心副主任，浙江大學(xué)企業(yè)成長研究中心高級研究員。)