意見領袖 | 張瑜

　　事項

　　11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，稅務總局發布了《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》（下統稱《公告》）；11月11日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）。

　　主要觀點

　　10月12日財政部發布會上，藍部長將“疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。”列為一攬子有針對性增量政策舉措的第三條（僅次于化債、特別國債注資大行）；副部長廖岷展開介紹了財政部的三方面考慮：第一，允許專項債券用于土地儲備。第二，支持收購存量房，優化保障性住房供給。第三，及時優化完善相關稅收政策；11月8日，藍部長在人大常委會新聞發布會上提到“支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出”。11月11日~13日，《通知》、《公告》相繼發布，財政支持地產政策落地兌現。

　　一、《公告》：顯性的增量，契稅、土地增值稅超預期支持居民、企業

　　《公告》調整了哪些稅？可分兩部分：一是明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策（增值稅和土地增值稅），符合預期，屬于“四個取消”、賦予地市政府調控自主權，已由財政部部長助理宋其超在10月17日住建部發布會上闡述（詳見《地產轉向新特征或已明確》）；二是針對居民和企業的稅收政策（契稅和土地增值稅），超預期，結合有關部委負責人介紹：

　　契稅的增量點在哪？針對居民，超預期支持剛性和改善性住房需求：

　　1、購房不超140平米，契稅降至1%（無論唯一住房、二套房）；

　　2、購房140平米以上，唯一住房契稅減按1.5%，二套房契稅按2%；

　　3、不再區別對待北上廣深二套房（面積不超過140平米，契稅1%；140平米以上，契稅2%）。

　　土地增值稅的增量點在哪？針對企業（個人銷售住房暫免征收土地增值稅），超預期緩解房地產企業財務困難（隨著地產市場持續調整，部分地產項目增值率降幅較大，土地增值稅預征率下限過高，或導致企業持續多繳稅、累積資金壓力）：將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點，即東部下限為1.5%，中部和東北下限為1%，西部下限為0.5%。

　　二、《通知》：隱秘的增量，土儲專項債支持地方政府，或有4萬億

　　《通知》雖由自然資源部發布，但內容對應廖副部長10月12日介紹的“有利于房地產平穩發展的政策措施”三方面考慮之首，預計土儲專項債有望成為4萬億級別的增量政策，資本市場當前對其重視程度仍不足。

　　為何政策量級或有4萬億？提供一個參考視角：疫情以來，一些地方政府由于賣地不暢，讓城投托底土地市場，對其形成較大資金占用；我們測算2020~2024年城投超常規拿地占用資金近4萬億，土儲專項債或以“類化債”邏輯，大額釋放這部分流動性（具體土儲專項債是否全部、何種節奏支持城投，尚不清楚，僅從支持地方政府角度，提示一個支持該工具放量的視角）。

　　對于地方政府而言，若明年土儲專項債重啟發行，當地又有符合中央戰略要求或當地民生、實體經濟需要的項目，當年或就能形成進入經濟循環的增量（仍屬地方合理發展權，詳見《好飯不怕晚，空間在路上———人大常委會新聞發布會點評》）。《通知》明確“收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發”，但“收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制”，城投長期以來作為地方政府項目建設的重要抓手，本身優勢就不在房地產開發、而在民生領域和實體經濟項目建設，符合《通知》要求。

　　三、對資本市場意味著什么：好飯不怕晚，空間在路上

　　重申明年兩會之前，預計財政政策隨時仍有增量可能，幾乎沒有明確證偽的風險，風險偏好上行概率料將顯著大于下行，是珍貴的、確定性較高的活躍窗口（詳見《好飯不怕晚，空間在路上———人大常委會新聞發布會點評》）。

　　風險提示：財政政策不及預期，市場反應超預期，測算基于一定前提假設存在偏差風險。

　　報告目錄

　　報告正文

　　一、《公告》：顯性的增量，契稅、土地增值稅超預期支持居民、企業

　　《公告》調整了哪些稅？可分兩部分：一是明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策（增值稅和土地增值稅），符合預期，屬于“四個取消”、賦予地市政府調控自主權，已由財政部部長助理宋其超在10月17日住建部發布會上闡述（詳見《地產轉向新特征或已明確》）；二是針對居民和企業的稅收政策（契稅和土地增值稅），超預期，結合有關部委負責人介紹：

　　契稅增量點在哪？針對居民，超預期支持剛性和改善性住房需求：

　　1、購房不超140平米契稅降至1%（無論唯一住房、二套房）；

　　2、購房140平米以上，唯一住房契稅減按1.5%、二套房契稅按2%；

　　3、不再區別對待北上廣深二套房（面積不超過140平米，契稅1%；140平米以上，契稅2%）。

　　土地增值稅增量點在哪？針對企業（個人銷售住房暫免征收土地增值稅），超預期緩解房地產企業財務困難（隨著地產市場持續調整，部分地產項目增值率降幅較大，土地增值稅預征率下限過高，或導致企業持續多繳稅、累積資金壓力）：將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點，即東部下限為1.5%，中部和東北下限為1%，西部下限為0.5%（注：為保障土地增值稅收入及時均衡入庫，土地增值稅實行預征制度，即稅務部門對納稅人在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按一定比例預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補；稅務總局于2010年發文明確了各地區預征率下限，其中：東部為2%，中部和東北為1.5%，西部為1%）。

　　二、《通知》：隱秘的增量，土儲專項債支持地方政府，或有4萬億

　　《通知》雖由自然資源部發布，但內容對應廖副部長10月12日介紹的“有利于房地產平穩發展的政策措施”三方面考慮之首，預計土儲專項債有望成為4萬億級別的增量政策，資本市場當前對其重視程度仍不足。

　　為何政策量級或有4萬億？提供一個參考視角：疫情以來，一些地方政府由于賣地不暢，讓城投托底土地市場，對其形成較大資金占用；我們測算2020~2024年城投超常規拿地占用資金近4萬億，土儲專項債或以“類化債”邏輯，大額釋放這部分流動性（具體土儲專項債是否全部、何種節奏支持城投，尚不清楚，僅從支持地方政府角度，提示一個支持該工具放量的視角）。

　　對于地方政府而言，若明年土儲專項債重啟發行，當地又有符合中央戰略要求或當地民生、實體經濟需要的項目，當年或就能形成進入經濟循環的增量（仍屬地方合理發展權，詳見《好飯不怕晚，空間在路上———人大常委會新聞發布會點評》）。《通知》明確“收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發”，但“收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制”，城投長期以來作為地方政府項目建設的重要抓手，本身優勢就不在房地產開發、而在民生領域和實體經濟項目建設，符合《通知》要求。

　　三、對資本市場意味著什么：好飯不怕晚，空間在路上

　　重申明年兩會之前，預計財政政策隨時仍有增量可能，幾乎沒有明確證偽的風險，風險偏好上行概率料將顯著大于下行，是珍貴的、確定性較高的活躍窗口（詳見《好飯不怕晚，空間在路上———人大常委會新聞發布會點評》）。

　　(本文作者介紹：中國人民大學國際貨幣研究所研究員)