這是我已發一篇長文章中的一部分，今天摘出來刊發，以便更加提醒一下。

　　禁止城鄉土地，特別是禁止農村宅地、住房、其他建設用地和農業用地市場交易的有關觀念根深蒂固，其理由和建議影響實在是太強，筆者這里想將此事想在道理和實踐上說透。

　　東北財經大學國民經濟工程實驗室估算，目前禁止交易和不能夠交易的農村宅地、城鄉其他建設用地和農村住宅，按照市場影子價格估算，規模在700萬億元左右。如果能夠交易、抵押、注資、投資合作和入股等經濟活動，按照溢出和衍生等效應，即使很小2‰的發生率，其乘數為2.5%，也會有3.5萬億元的流動性吸納容量。這樣大的流動性為什么不要呢？

　　從經濟和社會的增長、收入、穩定和安全看，推進土地要素的市場化和土地房屋的資產化改革，利遠大于弊。

　　1． 土地房屋計劃行政體制天然地阻隔經濟流動性

　　目前，計劃行政控制最為嚴密的是城鄉土地、農村宅地和房屋領域，作為要素不能由市場化進行配置，其性質是沒有價格的生產資料和生活資料。其基本不能進行一級和二級市場交易。如雖然法律已經確定，但農村城郊集體土地還是直接進入不了建設用地市場。這樣如此本應該接納流動性巨大的領域，將投資和貸款等等的貨幣流入可能性幾乎全部封堵了。需要正視的問題是：目前的存量城鎮住宅和工商辦公樓宇及其政府土地出讓，只能是流動性收縮的部分，怎么穩定也不會再成為新流動性還能夠注入的領域。

　　2． 土地房屋改革不徹底將失去2%的經濟增長率

　　一是從資產和財富化角度看，1998年的城鎮住宅商品化改革和90年代后期大規模土地有償出讓，到2023年期間，無價格生產生活資料到市場價格資產化溢值，年平均貢獻的GDP新增長率為1.6%左右。如果還能夠繼續推進剩余無價格生產資料和生活資料性土地房屋的資產化改革，將給未來11年的GDP也貢獻1.6%左右的增長率。

　　二是從土地作為生產要素市場化配置看，目前城鄉土地的閑置、浪費和低利用率等體制性剩余率在35%左右，如果通過市場化改革得以優化配置，其生產率的提高，可形成年平均0.4%左右的新經濟增長率。而不徹底推進城鄉土地和農村房屋體制的改革，未來國民經濟會失去本來可以得到的2個百分點左右的增長率。

　　3．農村居民和城市化轉移人口的收入損失

　　農村宅地、其他建設用地和農業用地不是定價的資產，使農民和向城市轉移的人口損失了以下幾類收入。

　　一是失去了農村居民，特別是農村青年、回鄉畢業生和參軍復員以地為本就業、創業和經營收入。因為在農村，土地被基層政府土地、規劃和建設機構所嚴密控制，勞動要素不能與土地要素自主組合形成生產力。農村土地不可以以資注冊、聯合出資、入股企業、抵押融資和宅地商用等，限制了自我就業和創業。

　　二是農村城市化人口和勞動者去外長久工作和居住，則會失去農村土地房屋資產市場化退出的收入，在農村留有的承包地和宅地也屬于垃圾級資產。市場經濟中，有此情況的農戶，可以將自己的宅基地和耕地出售，得到資產收入，退出宅地和耕地的擁有和使用。因為有價值，也可以擁有權不變，也進行資產管理和經營的托管。但是，在禁止交易的場景中，無法出售或者托管，留之如雞肋，棄之則一無所得。

　　三是農民幾乎沒有得到集體土地向城市轉移的收入。因地方政府有巨大的土地財政利益，其不愿意和限制村集體自主出售其其他農業和建設用地。通過空心村（在外人員久不居住）和合村并居等整治，獲取建設用地和用地指標，將其征用并出讓獲得土地出讓金。20世紀90年代到2023年，農村轉移2億多畝地，其中出讓9000多萬畝地，地方政府獲得出讓金78.8萬億元，返給農民的不到3%。

　　4． 城郊農村和農區鄉村會大面積衰敗

　　市場經濟中，農村城郊土地房屋價值的存在，外遷者可以使房屋和農地通過交易退出，得到置換的貨幣財富，不會使其閑置、空心和撂荒；因為是有價值的資產，留守者和遷入者可以通過貨幣購入遷出者的宅地或者耕地，進行居住改善、遷入居住和接續創業經營，并在耕地上進行規模化生產。但是，如果禁止農村住宅、宅地、其他建設用地和農業用地交易，包括設置集體所有權，農民承包權和宅地使用權，其他人耕種權和居住權三權分置的所有制結構，但禁止交易的體制使農民還是得不到收入，耕種者無法就業創業，沒有人去購買沒有使用財產權的耕種權和居住權。于是中青年人出村，土地撂荒，沒有人購買耕地，無人去購房，房無人住，導致所有的村落都會衰敗。

　　5． 市縣級基層政府得不到房地產稅收入

　　需要正視的現實是，隨著房地產的過剩和人口的收縮，70年土地出讓金一年收來一年花完的時代已經結束。國際通行的體制是，三級政府，三級收入。中央政府增值稅、所得稅、社保稅和關稅；省級政府消費稅（占70%）為主，加增值和所得等稅；市縣級政府房地產稅（占60%）為主。提醒中央政府的是，邏輯推理是：（1）要是禁止城鄉土地和農村宅地住宅交易而不是資產，那么基層地方政府就沒有主稅源；（2）如果地方政府沒有這一主稅源，那么中央政府就要在增值稅和所得稅中分一部分給市縣政府；（3）如果地方政府將土地自己用，或者出讓給國有企業，則是財政收入從左口袋向右口袋換來換去；并且國有和集體經濟效率很低，其占用很多的土地，政府大概率是收不上房地產稅。

　　6． 農村房地不是資產將催生巨額城鎮游蕩人口

　　（1）反對農村土地房屋市場化學者一個的看法是，耕地集中，會形成收入不公和兩極分化。這是錯誤的推斷。實際上，目前全國農村勞均耕地在9畝左右，南方多在3畝左右。如果種糧食，以今年的糧價，每個勞動力需要種植200畝，才能得到外出務工人員一樣的收入。一家兩口人種400畝地，收入有可能還不如兩人外出打工。根本就不可能成為富豪并兩級分化。

　　（2）他們的另一個看法是，不能讓農民的耕地、宅地和住房成為資產，否則他們會賣了去城鎮到處流浪，成為社會不安定人口；特別是在經濟不景氣時，農村有房有地會成為他們的蓄水池，保持社會的穩定。這也是錯誤的臆想。一是本來多年來城鎮中沒有城鎮戶籍和工作不穩定的常住流動人口在1.7億左右，大多租住在便宜的城郊和城中住所中，并工作的穩定性較差，規模為世界之巨。二是農村根本就沒起就業和生活蓄水池的作用，經濟不景氣狀況下，到農村更無就業機會，收入更少，更得向城鎮流動。2019到2023不平凡的幾年中，城鎮靈活就業人員從4128萬人，猛增到了14292萬人，靈活就業人員多出1億人；鄉村總就業卻從2019年的30198萬人下降到了27009萬人，減少了3189萬人。是他們用市場經濟的辦法退出土地房屋，到城鎮還有遷入資產變現收入的經濟能力，將他們逐步地變成市民，社會安全呢，還是讓他們不能市場化地交易或者托管退出農村土地房屋，到城市成為大量的臨時居住流動人口安全呢？

　　7． 沒有土地房屋新資產進入債務金融體系動蕩的風險

　　市場經濟的一個重要內容，就是土地要素市場化和土地資料資產化，特別是在債務型和多貨幣的經濟發展模式中，這種永不磨損和耐磨資產，作為債務信用保證和幣值穩定之錨有著關鍵性的作用。中國地方債務規模過大、國企債務呆滯、養老債務壓力趨大，房地債務和投融資大集團債務較為脆弱。未來債務增長速度將快于貨幣增長速度，貨幣增長速度將快于GDP增長速度。

　　筆者的計算是，如果未來GDP增長速度平均為3%，貨幣增長速度平均為7.5%，債務增長速度平均增長8%，而目前現有的資產因人口收縮、老齡化、高價格回調等因素，持續縮水4到5年，未來小幅回升，則在2028到2029年間發生人民幣幣值跳水的可能性很大，而且到2035年情況會翻倍嚴峻。而債務也會失去資產抵押等信用的保證，缺乏土地房屋耐磨資產支撐的比例卻會越來越大，到2028和2029年時債務鏈出大問題的可能性也不小。

　　(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)