意見領(lǐng)袖丨任澤平

　　導(dǎo)讀

　　8月23日，國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，上海等22個(gè)城市正在開展試點(diǎn)。

　　什么是房屋養(yǎng)老金？當(dāng)前房屋養(yǎng)老金主要是指用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。

　　為什么要設(shè)立房屋養(yǎng)老金？1）中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量時(shí)代，老舊房屋或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題。2）我國部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，難以滿足現(xiàn)有房屋維修及改造的需求。3）住宅專項(xiàng)維修資金申請動用程序繁瑣，當(dāng)前資金提取率較低。

　　國外有房屋養(yǎng)老金制度嗎？美國、英國、荷蘭、加拿大、日本、新加坡等國家都存在類似“房屋養(yǎng)老金”制度，其中，對于大規(guī)模建筑物維修，部分國家會選擇投保物業(yè)保險(xiǎn)或?qū)ｉT設(shè)立“修繕金”制度等。

　　錢從哪來？房屋養(yǎng)老金制度未來或分為“公共賬戶”和“個(gè)人賬戶”，個(gè)人賬戶”由已經(jīng)建立的“住宅專項(xiàng)維修基金”構(gòu)成，主要由業(yè)主繳納。此次建設(shè)重點(diǎn)是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項(xiàng)或?qū)⒅饕獊碜杂谪?cái)政資金，由地方政府探索資金籌集渠道。

　　影響：1）補(bǔ)齊房屋安全治理短板，提升居民居住品質(zhì)。2）規(guī)范個(gè)人部分繳納的房屋修繕資金用途，推動房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶有效運(yùn)轉(zhuǎn)。3）有利于防止高密度小區(qū)老化后，價(jià)值出現(xiàn)斷崖式下跌。

　　結(jié)論：房子也會老，預(yù)繳一部分房屋養(yǎng)老金，以備房屋維修、保養(yǎng)等，這本是一件好事，但有一條——不建議讓業(yè)主交，不要作為變相的房產(chǎn)稅。當(dāng)年業(yè)主在房價(jià)、土地財(cái)政上已經(jīng)貢獻(xiàn)了，還交了住房維修基金，因此不應(yīng)該重復(fù)繳納。更何況，當(dāng)年繳納的住房維修基金存在很多挪用問題，現(xiàn)在還是一筆糊涂賬，引發(fā)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司的諸多糾紛。只要不額外增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，不成為變相房產(chǎn)稅，便是善政。

　　正文

　　8月23日，在國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，上海等22個(gè)城市目前正在開展試點(diǎn)。

　　1、什么是房屋養(yǎng)老金？

　　房屋養(yǎng)老金主要是指用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。2004年，住宅專項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。根據(jù)2007年建設(shè)部和財(cái)政部發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　2022年長沙自建房倒塌事件后，住建部部署開展全國自建房安全專項(xiàng)整治指出，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。2022年5月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)全國自建房安全專項(xiàng)整治工作方案的通知》提出：“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。2024年6月，住建部部長在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》發(fā)表文章指出，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)水平，打造“好房子”樣板，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。黨的二十大報(bào)告明確提出“以人民安全為宗旨”，二十屆三中全會決議要求“完善公共安全治理機(jī)制”，我國房屋安全治理體系存在薄弱環(huán)節(jié)，建立房屋養(yǎng)老金制度是完善房屋安全治理體制機(jī)制的重大改革舉措。

　　2、為什么要設(shè)立房屋養(yǎng)老金？

　　中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，老舊房屋或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題。根據(jù)我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大于25年）占比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預(yù)計(jì)將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”，或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)隱患、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題，影響居民生活體驗(yàn)。以上海為例，8月21日，上海市長在市第十六屆人大常委會第十五次會議上提到，截至2023年底，上海的城鎮(zhèn)既有住房建筑面積已經(jīng)超過7.6億平方米，多數(shù)房屋已進(jìn)入“中老年”階段。

　　我國部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，難以滿足現(xiàn)有房屋維修及改造的需求。2023年，全國政協(xié)委員柴強(qiáng)在《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出：“當(dāng)前，我國住宅存量的維護(hù)主要依賴于專項(xiàng)維修基金或業(yè)主自行籌集的資金。對于單獨(dú)的住宅小區(qū)而言，所集中的資金規(guī)模通常在600萬元至900萬元之間，有時(shí)甚至更低。隨著房屋及其配套設(shè)施的逐漸老化，維修需求逐年上升，導(dǎo)致一些住宅小區(qū)的維修基金迅速減少，甚至面臨枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)有的專項(xiàng)維修基金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足房屋維護(hù)的全面需求”。2021年起，住宅專項(xiàng)維修資金的用途，從存量房維護(hù)擴(kuò)大至老舊小區(qū)改造。房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶已通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金建立，但資金體量有限，此次試點(diǎn)重點(diǎn)是建立公共賬戶，將公共維修基金、土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等多種資金來源納入其中，形成多元化的資金籌集機(jī)制。同時(shí)，鼓勵(lì)商業(yè)性房屋養(yǎng)老金的發(fā)展，引入專業(yè)投資機(jī)構(gòu)提升資金收益率，為老舊小區(qū)改造提供持續(xù)的資金支持。

　　住宅專項(xiàng)維修資金申請動用程序繁瑣，當(dāng)前資金提取率較低。住宅專項(xiàng)維修基金在使用過程中面臨一系列限制性條件，這些條件對資金的動用構(gòu)成了阻礙：1）使用條件和范圍的嚴(yán)格限制。通常，維修基金僅在保修期結(jié)束后，用于共用部位的維修、更新或改造。2）審批流程的復(fù)雜性。動用維修基金需經(jīng)歷一個(gè)嚴(yán)格的審批程序，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先需提出使用方案，隨后需業(yè)主大會通過，業(yè)主大會上，動用維修基金需得到2/3以上業(yè)主的同意，最終獲得相關(guān)政府部門的審核同意，這一過程可能耗時(shí)較長。由于申請動用程序的繁瑣性，目前住宅專項(xiàng)維修資金的提取率相對較低。另外，一些老舊住宅的維修基金嚴(yán)重不足，而續(xù)繳制度的實(shí)施也面臨困難。

　　3、國外有房屋養(yǎng)老金制度嗎？

　　美國、英國、荷蘭、加拿大、日本、新加坡等國家都存在類似“房屋養(yǎng)老金”制度，其中，對于大規(guī)模建筑物維修，部分國家會選擇投保物業(yè)保險(xiǎn)或?qū)ｉT設(shè)立“修繕金”制度等。例如：美國于1977年頒布的《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)權(quán)法》明確規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)用涵蓋了多項(xiàng)費(fèi)用。業(yè)主需繳納的房屋維護(hù)資金通常包括物業(yè)保養(yǎng)費(fèi)和維修準(zhǔn)備金。物業(yè)保養(yǎng)費(fèi)用于小區(qū)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)以及相關(guān)人員和材料的管理支出。維修準(zhǔn)備金則作為應(yīng)急儲備，用于設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)行大規(guī)模維修時(shí)的資金支持。此外，美國的業(yè)主協(xié)會通常會投保物業(yè)保險(xiǎn)，以提供全面的保障，彌補(bǔ)自然災(zāi)害、意外事故或其他不可預(yù)見事件可能造成的損失。在日本，房屋管理費(fèi)用中的“共益費(fèi)”用于維護(hù)和管理公寓大廈內(nèi)的公共區(qū)域，包括公共空間的水電費(fèi)、清潔費(fèi)、電梯維護(hù)、景觀美化以及法定檢驗(yàn)等費(fèi)用。為了住宅的長期維護(hù)，日本實(shí)行修繕積立金制度，專門用于大規(guī)模建筑物修繕和維護(hù)工程，如大樓外墻清洗、建筑鋼筋或外壁瓷磚的加固等。

　　4、房屋養(yǎng)老金的錢從哪來？

　　此次建設(shè)重點(diǎn)是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項(xiàng)主要來自于財(cái)政資金，由地方政府探索資金籌集渠道。8月23日在國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確表示，“房屋養(yǎng)老金制度里的個(gè)人賬戶，通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金，已經(jīng)建立起來了。試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。”

　　我們認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度未來或分為“公共賬戶”和“個(gè)人賬戶”，其中：

　　1）“個(gè)人賬戶”由已經(jīng)建立的“住宅專項(xiàng)維修基金”構(gòu)成，主要由業(yè)主繳納。“住宅專項(xiàng)維修基金”由全體業(yè)主在購買新房時(shí)按一定比例繳納，余額不足時(shí)以小區(qū)公共收入（如電梯或公共區(qū)域的廣告位等）、業(yè)主續(xù)交填補(bǔ)，僅用于自身小區(qū)的維護(hù)。“個(gè)人賬戶”將按照專項(xiàng)維修資金管理有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造；根據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院，目前，全國住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元。短期看，如果能做到提升現(xiàn)有“住宅專項(xiàng)維修基金”收益率2-3個(gè)百分點(diǎn)，集中增值超額收益，全國每年可為房屋養(yǎng)老金賬戶貢獻(xiàn)200-300億元的增量資金。

　　2）“公共賬戶”的資金來源，我們預(yù)計(jì)以國有土地出讓收入、中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金（老舊小區(qū)更新改造資金）、住房公積金增值收益為主，輔以地方財(cái)政補(bǔ)助資金、其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。“公共賬戶”的資金要遵循“政府主導(dǎo)、專業(yè)運(yùn)作，統(tǒng)籌使用、專款專用”的原則，主要用于房屋定期強(qiáng)制體檢、購買房屋綜合安全保險(xiǎn)等公共服務(wù)，也用于房屋應(yīng)急托底保障，在外墻脫落、房屋滲水、電梯故障等緊急情況發(fā)生時(shí)，及時(shí)進(jìn)行排險(xiǎn)。

　　我們估算了“公共賬戶”的資金兩大主要來源的資金體量，第一，住房公積金增值收益方面，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部《全國住房公積金2023年年度報(bào)告》，2023年住房公積金增值收益1440.6億元，若按照每年2%-4%提取住房公積金增值收益，將每年產(chǎn)生約30-60億元的房屋養(yǎng)老金增量資金。第二，計(jì)提土地出讓金方面，2016-2021年我國平均土地出讓金約66000億元，若地方政府計(jì)提5%至房屋養(yǎng)老金公共賬戶，將每年貢獻(xiàn)約3300億元左右資金。

　　5、房屋養(yǎng)老金制度的三大影響

　　1）補(bǔ)齊房屋安全治理短板，提升居民居住品質(zhì)

　　建立房屋養(yǎng)老金制度，是對目前我國房屋安全治理體系薄弱環(huán)節(jié)的重要完善。黨的二十大報(bào)告明確提出“以人民安全為宗旨”，建設(shè)“好房子”，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀要求。隨著我國房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，大量房屋開始步入“中老年”。老舊房屋面臨著一系列安全隱患，如房屋結(jié)構(gòu)安全隱患、設(shè)施設(shè)備銹蝕老化、屋面滲漏、外墻脫落等問題，亟需一套完善的房屋安全治理體系進(jìn)行處理。

　　房屋養(yǎng)老金制度的建立，關(guān)鍵在于新設(shè)立“公共賬戶”，“公共賬戶”的主要用途之一，是為房屋公共體檢提供資金。以“公共賬戶”資金為基礎(chǔ)，后續(xù)逐步建立房屋公共體檢制度、存量房屋安全風(fēng)險(xiǎn)綜合監(jiān)測預(yù)警平臺等，為房屋提供全生命周期安全保障，預(yù)警并處理房屋潛在安全問題，有效提升房屋安全水平，提升居民居住質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)由“治危”向“防危”轉(zhuǎn)變。

　　2）規(guī)范個(gè)人部分繳納的房屋修繕資金用途，推動房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶有效運(yùn)轉(zhuǎn)

　　現(xiàn)行的住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主自行繳納，整體資金量有限、使用效率低、現(xiàn)有維修資金很難滿足住宅問題的“應(yīng)修盡修”。在現(xiàn)有制度體系下，對于多層、高層住宅的共有部分（包括房屋主體結(jié)構(gòu)、電梯、外墻面等）的修繕推行周期長，落地難。若要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金，要求三分之二以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，門檻高且程序漫長。結(jié)果導(dǎo)致住宅共用部位和設(shè)備很難得到及時(shí)維修與保養(yǎng)，更不可能做到對房屋公共安全進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和隱患排除。面對現(xiàn)階段大規(guī)模老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求，建立房屋養(yǎng)老金制度公共賬戶，使用地方政府財(cái)政資金為房屋進(jìn)行公共體檢、維修，并完善業(yè)主共同決策制度，推動住宅專項(xiàng)維修資金有序有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　3）有利于防止高密度小區(qū)老化后，價(jià)值出現(xiàn)斷崖式下跌

　　我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，我們預(yù)計(jì)，到2040年將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”。未來二十年，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。房屋養(yǎng)老金制度的完善，包括建立“公共賬戶”、建立房屋公共體檢制度等，從整體來看，是對我國未來20年房屋集中“老化”、價(jià)值迅速下降的有效預(yù)防。尤其有利于優(yōu)質(zhì)區(qū)位、核心城區(qū)的房屋價(jià)值保存，可以有效延緩該類小區(qū)的老化和價(jià)值下跌。

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟(jì)學(xué)家)