意見領(lǐng)袖 | 任澤平

　　導(dǎo)讀

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險。我們要客觀評價二十年來房地產(chǎn)的歷史貢獻，直面我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題，促進房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，至關(guān)重要。

　　2024年1月以來，我國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。中央政策以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望進入常態(tài)化，第一批“白名單”已陸續(xù)落地；地方政策以核心城市放松限購為方向。

　　房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。2023年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值GDP比例5.9%，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱；2023年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重約22.0%，仍在五分之一以上；房地產(chǎn)行業(yè)帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈的生產(chǎn)活動；地方政府依賴土地財政，2022年房地產(chǎn)相關(guān)收入約占26.0%；2023年房地產(chǎn)業(yè)仍直接解決我國實體經(jīng)濟就業(yè)近1300萬。

　　二十年來我國住房制度日臻完善，塑造了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，但尚存在一些問題，如“人地分離、供需錯配”、“租購并舉新模式仍未落實”、“稅收輕保有，土地財政難以持續(xù)”等。

　　短期看，三招可救地產(chǎn)：1）組建住房銀行，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房；2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求；3）降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降準(zhǔn)降低銀行負債成本。

　　長期看，以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

　　如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進房地產(chǎn)軟著陸，為中國經(jīng)濟復(fù)蘇和就業(yè)貢獻力量。

　　目錄

　　1    2024開年政策加碼穩(wěn)樓市，一線城市放松限購序幕拉開

　　2    房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的第一大支柱，穩(wěn)地產(chǎn)能穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)

　　3    中長期房地產(chǎn)市場仍有一定空間

　　4    直面我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題

　　5    短期三招可救地產(chǎn)：組建住房銀行、全面取消限購、降息降準(zhǔn)

　　6    長期住房制度改革：城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅、租購并舉

　　正文

　　1    2024開年政策加碼穩(wěn)樓市，一線城市放松限購序幕拉開

　　2024年1月以來，我國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。中央政策以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望進入常態(tài)化，第一批“白名單”已陸續(xù)落地；地方政策以核心城市放松限購為方向。

　　中央穩(wěn)樓市：

　　1月24日，央行、金管局發(fā)布文件放松經(jīng)營性物業(yè)貸款用途，盤活房企存量資產(chǎn)。

　　1月25日，金管局提出加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效、做好個人住房貸款金融服務(wù)、指導(dǎo)金融機構(gòu)支持“三大工程”建設(shè)。

　　1月26日，住建部會議強調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單、因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　地方穩(wěn)樓市：

　　廣州：1月27日，廣州取消120平以上住房限購，成為一線城市中首個按面積段劃分限購范圍的城市，外地戶籍廣州購買改善住房不受限。廣州新政預(yù)計將有效提振核心區(qū)改善性需求，短期主城區(qū)中大戶型銷售或?qū)⑻嵘?。同時，“租一買一”、“賣一買一”，將有效降低購房成本。

　　蘇州：1月30日，蘇州取消限購政策，購買新房、二手房不再做購房資格審核，但新房限售政策仍為兩年。蘇州于2023年9月已放松購買120平米以上商品房的限購，本次政策力度進一步擴大。

　　上海：1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》。本次是外環(huán)外限購政策放松，當(dāng)前非上海戶籍單身人士繳納5年社保/個稅，即可在上海外環(huán)外（崇明區(qū)除外）購買一套住房。有望釋放一批有意向在滬置業(yè)的單身購買力，緩解外環(huán)外新房庫存較高、去化率較低的情況，促進上海樓市溫和復(fù)蘇。

　　廣州、蘇州、上海政策放松具有風(fēng)向標(biāo)意義，是對中央精神的響應(yīng)和貫徹，也是樓市區(qū)域分化格局下的“因城施策”的必要之舉，體現(xiàn)出當(dāng)前穩(wěn)地產(chǎn)的重要性。一二線核心城市漸進式加大地產(chǎn)放松力度是大勢所趨。

　　在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，核心城市樓市優(yōu)化政策的推出對于穩(wěn)樓市、穩(wěn)經(jīng)濟很重要，未來一線城市取消限購已經(jīng)是大勢所趨。當(dāng)前房地產(chǎn)進入從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”的階段。從銷售、投資等指標(biāo)看房地產(chǎn)市場已超調(diào)，未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點是促進軟著陸，推出新模式，作為周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。

　　當(dāng)前樓市表現(xiàn)疲弱，不用擔(dān)心取消限購引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機制調(diào)控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。

　　2    房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的第一大支柱，穩(wěn)地產(chǎn)能穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)

　　2023年以來，中國經(jīng)濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內(nèi)部因素主要與地產(chǎn)有關(guān)。2023年，經(jīng)濟自一季度脈沖式反彈回落后，呈現(xiàn)溫和修復(fù)尋底態(tài)勢。從物價和就業(yè)指標(biāo)看，當(dāng)前經(jīng)濟增速低于潛在增長率。

　　房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)聯(lián)系著上下游五十多個行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負債表修復(fù)、“信心”問題等。2023年房地產(chǎn)和民間投資分別為-9.6%和-0.4%。房地產(chǎn)增速顯著放緩，地方政府債務(wù)率上升，意味著募集的資金需要大量用于償還債務(wù)。

　　（一）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱

　　2023年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.4萬億元，占GDP的5.9%。自2003年以來，國務(wù)院18號文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭之一。從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，2000-2023年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值由4141億元增加到7.4萬億元，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例由4.1%增加到5.9%，一般而言，在經(jīng)濟中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2023年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平。

　　（二）房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重五分之一以上

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受房地產(chǎn)周期調(diào)整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹(jǐn)慎，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資11萬億元，同比下降9.6%，但仍占固定資產(chǎn)投資的22.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房企本年完成的全部用于房屋建設(shè)、土地開發(fā)的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計范疇，進而構(gòu)成GDP固定資本形成，說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱毫不為過。

　　1998年住房制度全面市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長。2000-2023年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從4902億元到11萬億元，年均復(fù)合增長率為14.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5以上投入了房地產(chǎn)業(yè)。

　　（三）房地產(chǎn)帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值

　　房地產(chǎn)通過投資、消費既直接帶動與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。

　　（四）地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)相關(guān)收入約占26.0%

　　在土地財政制度設(shè)計中，地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的26.0%，地價占房價6成左右。

　　從宏觀層面看，2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：8.6萬億，其中國有土地出讓金收入6.7萬億，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅占商品房銷售額的63.4%。

　　從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構(gòu)成核算。2022年，土地成本占房價的49.0%，稅收成本占14.4%，建安費用占比19.5%，企業(yè)毛收入為7.0%，土地成本加稅收成本占房價的六成左右。將2014-2022年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。

　　（五）房地產(chǎn)業(yè)直接解決我國實體經(jīng)濟就業(yè)近1300萬

　　房地產(chǎn)業(yè)解決我國實體經(jīng)濟大量就業(yè)，雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達1300萬，相較2004年規(guī)模擴大三倍。2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達1300萬。歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供了大量就業(yè)機會。根據(jù)我國最新的第四次全國經(jīng)濟普查，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占50%、29%、13%、6%。我們預(yù)計2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為65%、17%、11%、6%。

　　房地產(chǎn)帶動上下游行業(yè)就業(yè)，房地產(chǎn)能夠帶動上下游多個行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值帶來的就業(yè)吸納能力明顯，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)存在著很強的關(guān)聯(lián)關(guān)系。商品房兼具投資和消費屬性，產(chǎn)業(yè)鏈條長。房地產(chǎn)的完全消耗需求帶動了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時也帶動了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)吸納人員就業(yè)。根據(jù)2020年投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)帶動的就業(yè)彈性分別為：建筑業(yè)22.2%、租賃和商務(wù)服務(wù)9.6%、金融業(yè)4.3%、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2.4%。

　　3    中長期房地產(chǎn)市場仍有一定空間

　　我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。

　　根據(jù)我們測算，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.7億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.4億平有一定下降。

　　2024年我國每年新增城鎮(zhèn)居住需求約11.4億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的29.9%、33.7%、36.4%。

　　2030年總需求波動降至9.9億平，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的19.6%、37.7%、42.8%。

　　改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢，2024年后有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

　　4    直面我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題

　　我國住房制度日臻完善，塑造了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。2015年以來，我國房地產(chǎn)新模式不斷夯實，進行了包括土地供應(yīng)體系、金融體制、財稅體制等的配套建設(shè)。過去5年，我國加大力度推進保障性安居工程建設(shè)，也初獲成效。但尚存在一些問題，如住房供應(yīng)方面的“發(fā)展住房租賃市場”、土地供應(yīng)方面的“人地掛鉤”、財稅體系方面的“房地產(chǎn)稅立法”等仍待完善。

　　（一）土地：人地分離、供需錯配

　　人地分離、供需錯配，一二線城市高房價、三四線高庫存。中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離。分地區(qū)看，2010-2020年東部城市建設(shè)用地增速低于城鎮(zhèn)人口增速3.3個百分點；而中部、東北、西部分別高20.3、17.4、24.3個百分點。分規(guī)模城市看，2010-2020年1000萬人以上城市城區(qū)人口增長25.4%，但土地供給僅增長2.6%；20萬人以下城市人口增長22.8%，土地供給增長47.8%。人地分離、供需錯配，導(dǎo)致一二線城市高房價、三四線高庫存。而且貨幣超發(fā)使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，尤其刺激供給短缺、優(yōu)質(zhì)公共資源富集的一二線城市房地產(chǎn)價格快速上漲。

　　（二）住房供應(yīng)：住房租賃市場仍需大力發(fā)展，推動住房模式向“租購并舉”轉(zhuǎn)變

　　1998-2016年間我國住房供應(yīng)體系以售為主，重銷售輕租賃。2016年至今，我國的保障性住房體系逐漸完善，向?qū)崿F(xiàn)“租購并舉”取得了長足進步。但我國的住房租賃市場仍有較大的發(fā)展空間。2020年七普數(shù)據(jù)顯示，中國居民租賃住房比例為21%，低于多數(shù)發(fā)達國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為53%、39%、35%、34%；住房租賃供給主體仍然以散戶為主，2022年我國由專業(yè)機構(gòu)持有運營和機構(gòu)托管租賃房源比例僅有5%，遠低于發(fā)達國家50%-60%的平均水平；住房租賃市場法律體系尚不完善，市場參與方權(quán)益無法得到充分保障；租購不同權(quán)，承租人難以享受優(yōu)質(zhì)的城市公共資源等。

　　（三）稅收：重建設(shè)交易輕保有，土地財政難以長期持續(xù)

　　我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。2022年，地方本級財政收入中，土地出讓收入占比20.2%、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比6.0%，較2017年的34.6%、14.9%有明顯下降，但也意味著地方政府財政收入可持續(xù)性在存量房時代面臨挑戰(zhàn)。長期看，隨著大規(guī)模住房建設(shè)時代進入尾聲，房地產(chǎn)拿地、新開工總量減少，土地出讓收入和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收規(guī)模增速降低是趨勢，地方政府的土地財政難以維繼。從土地財政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢所趨。但短期看，我們認為，當(dāng)前經(jīng)濟處于筑底期，房地產(chǎn)市場還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件，房地產(chǎn)稅試點暫緩，服從全力拼經(jīng)濟的大局。

　　（四）金融支持：住房金融重短期調(diào)控，缺乏專門服務(wù)于房地產(chǎn)的金融機構(gòu)

　　房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)，組建住房銀行是建立房地產(chǎn)新模式的重要一環(huán)。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，住房金融領(lǐng)域以短期調(diào)控政策為主，缺乏專門服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融機構(gòu)。近年，房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)，建立行業(yè)新模式、實現(xiàn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展正當(dāng)其時，其中組建住房銀行是完善住房金融制度重要環(huán)節(jié)。從國外經(jīng)驗看，美國、日本、德國、新加坡等國家均成立了住房銀行滿足居民住房需求。建立中國版住房銀行：一，為符合條件的購房家庭尤其是中低收入群體提供低息貸款，實現(xiàn)“住有所居”長期目標(biāo)；二，設(shè)立專項資金，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，改善民生、救優(yōu)質(zhì)房企、緩解財政壓力，實現(xiàn)“保交樓”“去庫存”短期目標(biāo)。

　　5    短期三招可救地產(chǎn)：組建住房銀行、全面取消限購、降息降準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系幾千萬人就業(yè)和民生，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，金融穩(wěn)。我們認為，短期三招可救地產(chǎn)：

　　1）組建住房銀行，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。開發(fā)商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止?fàn)€尾，堅決不能讓購房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險，他們是無辜的和弱勢群體。當(dāng)前地方財政壓力大，能力有限。房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政就會恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，本來開發(fā)商手里就有那么多庫存，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致巨大的浪費。

　　2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求。現(xiàn)在市場低迷，是取消限購的良機，發(fā)達國家對國內(nèi)居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段，違背市場經(jīng)濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經(jīng)濟增長。在當(dāng)前行業(yè)持續(xù)低迷背景下，取消限購短期內(nèi)不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機制調(diào)控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。

　　3）降息，包括降低二套房的存量房貸利率，并通過降準(zhǔn)降低銀行負債成本。現(xiàn)在實際利率偏高，就業(yè)和收入壓力大，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。

　　6    長期住房制度改革：城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅、租購并舉

　　我們在業(yè)內(nèi)提出了分析框架“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎(chǔ)上提出“房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”。用時間換空間，促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進房地產(chǎn)軟著陸，為中國經(jīng)濟復(fù)蘇和就業(yè)貢獻力量。

　　1）推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

　　2）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會。

　　3）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

　　4）穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。當(dāng)前經(jīng)濟處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

　　5）建立租購并舉的住房供應(yīng)體系。二十大報告強調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長空間。

　　來源： 澤平宏觀

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟學(xué)家)