意見領(lǐng)袖丨中國信達研究之聲

　　本文作者：謝海生（中國信達首席不動產(chǎn)研究員）

　　房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。自2021年下半年個別頭部房企出險以來，土地市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷、房地產(chǎn)市場活躍度驟降，風險持續(xù)釋放和蔓延。去年成為自1998年房改以來第一個房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降的年份，商品房銷售額也從2021年的18.2萬億元下降到13.3萬億元。當前房地產(chǎn)市場風險隱患仍然較多，防范化解房地產(chǎn)風險、確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是有效防范重大經(jīng)濟金融風險的重要組成部分。金融資產(chǎn)管理公司作為化解風險的“消防隊”和專業(yè)機構(gòu)，受到市場廣泛期待、也大有可為。

　　一、參與房地產(chǎn)風險化解的重要意義

　　金融資產(chǎn)管理公司因處置銀行不良資產(chǎn)而生。作為國家金融安全網(wǎng)的組成部分，金融資產(chǎn)管理公司積極參與房地產(chǎn)風險化解既是立足“兩個大局”，增強金融報國情懷和事業(yè)心責任感，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，適應新時代新形勢新要求，主動擔當作為的職責所在；又是聚焦主責主業(yè)，強化不良資產(chǎn)處置核心功能，重塑發(fā)展模式、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，“積極探索完善中國特色金融資產(chǎn)管理公司高質(zhì)量發(fā)展之路”的必然要求；還是化解金融風險、服務實體經(jīng)濟、“保交樓、穩(wěn)民生”、盤活低效資源、暢通產(chǎn)業(yè)鏈，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

　　二、金融資產(chǎn)管理公司的核心優(yōu)勢

　　金融資產(chǎn)管理公司自1999年成立以來，收購的銀行不良資產(chǎn)涉及大量不動產(chǎn)抵押、爛尾樓項目，在房地產(chǎn)項目風險化解、企業(yè)重組紓困、危機救助等方面積累了豐富經(jīng)驗，在資源整合、資金支持、品牌輸出和價值修復方面具有其他機構(gòu)不具備的優(yōu)勢。

　　一是強大的綜合協(xié)調(diào)和資源整合能力，有助于解決復雜問題。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及范圍廣，而房企是整個房地產(chǎn)鏈條的核心，與政府、金融機構(gòu)、上下游產(chǎn)業(yè)和購房人等幾乎所有主體相關(guān)。當房企出險后，各利益相關(guān)方都有基于自身利益的合情合理訴求，但這些合理訴求加總在一起有時會產(chǎn)生“合成謬誤”，這是造成房地產(chǎn)風險難以化解的重要原因。金融資產(chǎn)管理公司具有綜合功能平臺和全國性網(wǎng)絡(luò)，能夠利用跨界資源“破圈解鏈”，從“法律+金融+產(chǎn)業(yè)”維度，統(tǒng)籌兼顧各利益相關(guān)方的訴求，并根據(jù)受困房企的風險類型以及項目端的實際情況，量身定制風險化解思路和解決方案。

　　二是具有資金優(yōu)勢，化解風險需要引入增量活水。在行業(yè)下行期，“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式容易放大失誤，使風險蔓延加快、影響加大。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在被動去杠桿階段，金融資源收縮、資金鏈緊張，房企自身經(jīng)營問題，如城市布局失誤、過度擴張、盲目多元化等，容易暴露、放大，引發(fā)企業(yè)流動性困境，進而導致債務危機。現(xiàn)階段，出險房企項目超融、交叉擔保、資金抽逃等問題突出，擁有增量資金和專業(yè)能力的金融資產(chǎn)管理公司在化解相關(guān)房地產(chǎn)風險上具有突出優(yōu)勢，可以發(fā)揮逆周期金融調(diào)節(jié)功能，以時間換空間、跨周期運營等方式降低經(jīng)濟波動，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展。

　　三是具有信譽優(yōu)勢，能夠增強需求端的信心。自房地產(chǎn)風險暴露和蔓延以來，在一段時期內(nèi)，隨著預期和信心的進一步下挫、多數(shù)房企流動性持續(xù)緊張，逐漸從個別頭部房企出險蔓延到幾十家房企出險，即使是監(jiān)管部門認可的優(yōu)質(zhì)民營房企也出現(xiàn)了一定困難，很大程度上是因為購房者信心不足，擔心爛尾風險、造成泥沙俱下。專業(yè)的機構(gòu)做專業(yè)的事，專門處置不良資產(chǎn)、具有央企背景的金融資產(chǎn)管理公司品牌和專業(yè)能力受到業(yè)界認可，其介入從一定程度上意味著風險相對可控，有助于信心的建立和恢復，通過信譽加持，在經(jīng)營端、融資端和消費端都有助于企業(yè)或項目恢復正常。

　　四是具有復合能力，可利用各種金融工具、產(chǎn)業(yè)資源提供量身定制的解決方案。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，金融資產(chǎn)管理公司在房地產(chǎn)風險化解上積累了專業(yè)能力，具有人才、網(wǎng)絡(luò)和案例等諸多優(yōu)勢。特別是房企負債端涉及銀行等金融機構(gòu)的大量債權(quán)，金融資產(chǎn)管理公司過往積累了豐富的處置經(jīng)驗，金融工具豐富。與此同時，對當前房企出險原因及項目情況有比較深入的了解和分析判斷，可借助旗下專業(yè)房地產(chǎn)平臺或聯(lián)合優(yōu)質(zhì)房企，通過產(chǎn)業(yè)和金融的結(jié)合，更快速、更有效地化解風險。

　　三、參與房地產(chǎn)風險化解的模式與實踐

　　金融資產(chǎn)管理公司以“問題債權(quán)收購、問題項目盤活、受困企業(yè)重組”為切入點，落實“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”四項行動，在服務實體經(jīng)濟、參與房企紓困、防范化解金融風險等方面發(fā)揮了積極作用，形成了典型風險化解模式和實踐案例。

　　一是積極參與地方政府主導下的區(qū)域紓困及大型房企集團紓困，保交樓、保穩(wěn)定。例如，信達公司深入對接廣東、河南、安徽、天津等地政府，積極參與重點房企紓困。在廣東，積極參與某大型房企風險化解；在河南，聯(lián)合省級平臺公司設(shè)立100億元規(guī)模紓困母基金，推動問題項目復工復產(chǎn)、順利交付；盤活北京東直門長期爛尾項目，通過專業(yè)化、精細化運營重塑項目價值、激發(fā)區(qū)域活力。

　　二是支持優(yōu)質(zhì)房企整合行業(yè)資源、開展收并購，助力行業(yè)風險出清。當前房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型發(fā)展之中，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購受困房企項目，可以緩解受困企業(yè)暫時流動性困難，通過房地產(chǎn)項目落地推動實現(xiàn)“保交樓，保民生，保穩(wěn)定”。例如，信達公司聯(lián)合北京市國企產(chǎn)投人收購某受困房企重慶項目，助力區(qū)域房地產(chǎn)市場重塑信心，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　三是修復供應鏈價值鏈，推動房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。一方面，著力解決房企供應鏈債務糾紛，解決上下游中小微企業(yè)流動性問題，助力企業(yè)恢復正常運營和發(fā)展；另一方面，化解金融機構(gòu)逾期債權(quán)和房企公開市場債券違約風險，修復企業(yè)信譽，助力受困房企恢復正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)。例如，信達公司采用“傳統(tǒng)債權(quán)收購+增量資金投入+旗下地產(chǎn)公司代管代建”的集團協(xié)同模式，對原佳兆業(yè)廣州南沙“悅伴灣”項目進行整體紓困，通過掃清存量債務障礙、提供項目復建資金、引入品牌代建方操盤運營，確保項目順利復工復產(chǎn)，支持保交樓、穩(wěn)民生。

　　四是實施企業(yè)整體紓困，促進階段性困難房企恢復造血功能。對于經(jīng)營相對穩(wěn)健、主業(yè)具有優(yōu)勢、有救助價值，主要受行業(yè)整體下行影響出現(xiàn)階段性流動性困難的房企，通過提供一攬子紓困救助方案，幫助其恢復正常造血功能，促進良性循環(huán)，防范風險蔓延。

　　四、對房地產(chǎn)風險化解的進一步認識

　　自“房住不炒”定位確立以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)深刻變化、進入新的周期，1998年房改以來單邊上漲的房地產(chǎn)大周期不再，有必要對房地產(chǎn)風險化解有更深入的認識。

　　一是自去年以來，中央和地方出臺了一系列政策措施，房地產(chǎn)行業(yè)快速擴張、價格過快上漲、房地產(chǎn)市場泡沫化的勢頭已經(jīng)得到遏制。對房地產(chǎn)風險的認識不能局限于單個行業(yè)的風險，應該上升到國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展、金融安全的認識高度。當前正是國家發(fā)展、民族復興進程中爬坡過坎的關(guān)鍵時期，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展仍是工作重點。

　　二是房地產(chǎn)風險化解會是一個較為長期的過程，但從前期利好政策落實和近期市場情況看，對房地產(chǎn)的企穩(wěn)回升“充滿信心”。跳出行業(yè)看房地產(chǎn)，當前宏觀經(jīng)濟持續(xù)承壓，單個行業(yè)很難獨善其身。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、慣性強，趨勢和預期一旦形成很難在短期逆轉(zhuǎn)，市場修復需要時間，近期居民存款增加、“提前還房貸潮”等現(xiàn)象意味著信心尚未完全恢復，更回不到過去“高歌猛進”的時代。

　　三是風險化解應該抓早抓小，“治未病、治小病優(yōu)于治已病、治大病”，盡力將防范化解風險工作做在風險尚未暴露或者完全暴露之前。并且，修復盤活底層房地產(chǎn)項目是風險化解的最直接手段；需要著力圍繞修復提升項目價值、降低項目成本費用、恢復項目盈利采取必要措施，激發(fā)市場主體參與收并購的活力。

　　總的來看，房地產(chǎn)風險并不是一個行業(yè)、一個機構(gòu)可以解決的，需要加強政策的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，各方凝聚共識、相向而行才能有效化解風險。金融資產(chǎn)管理公司作為化解房地產(chǎn)風險的一員，考慮到資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務能力等資源稟賦情況，在市場化、法治化原則下，充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，更多定位為系統(tǒng)性解決方案的提供者、涉房不良資產(chǎn)處置的資源整合者，為房企破產(chǎn)重組重整提供組織、協(xié)調(diào)、撮合等服務，專注于發(fā)揮破圈解鏈、實質(zhì)性重組等資本運作能力，通過理清債權(quán)債務關(guān)系、提高專業(yè)化處置能力，利用專業(yè)地產(chǎn)平臺和良好產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，幫助相關(guān)金融服務目標實現(xiàn)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　(本文作者介紹：圍繞經(jīng)濟金融和不良資產(chǎn)領(lǐng)域熱點問題，發(fā)布中國信達系統(tǒng)最新研究成果。)