文/意見領(lǐng)袖專欄作家 李庚南

　　剛剛過去的五月，杭城的樓市波光粼粼。

　　應接不暇的調(diào)控大招、硬招紛至沓來。從5月15日央行、銀保監(jiān)會房貸新政，到5月17日杭州新政放開二手房、“三孩”搖新房，再到5月20日央行非對稱下調(diào)5年期以上LPR15個基點，明里暗中都透著對樓市的“眷顧”。

　　在政策暖風吹拂之下，二手房限購開始松綁，新房市場的限價松動也暗流涌動。5月31日，杭州今年第二批集中供地上架，盡管繼續(xù)沿用“限房價，限地價，封頂后采取一次性報價（次高者得）+搖號”的方式，保證金比例也仍為20%，但土地款尾款繳納時間已延長至一年，且部分出讓地塊的精裝限價標準出現(xiàn)回調(diào)跡象。更引人注目的是，6月1日，杭州一別墅項目湘湖里批出了7.5萬元/㎡的毛坯均價，較此前該樓盤含精裝限價約5萬元/㎡名義漲幅約50%，考慮毛坯房與精裝修的價差，實際漲幅達 70%。

　　若以此預言新房限價已經(jīng)開閘、市場逆轉(zhuǎn)即將到來，或為時過早；但因此再次引燃市場對新房限價的討論與關(guān)注。一篇題為“別給富人省錢”的自媒體文章引發(fā)了市場巨大的共情和對樓市限價政策的反思。

　　原來，新建商品房限價是在給富人省錢？一語驚醒夢中人。

　　目前，許多城市特別是一、二線熱點城市，對新房基本實行備案限價政策。新房價明顯低于同類地段、同品質(zhì)的二手房價格，這種新舊房價格倒掛客觀上形成了巨大紅利。“買到即是賺到”幾乎成了樓市最直白的信仰。如去年曾轟動一時的杭州“亞運村三兄弟”，新房售價約4.7萬元/平方米，而周邊二手房價格早已“破8”。其中某超級大紅盤限價4.81萬元/平方米，而該盤年初交付的一期房二手房交易網(wǎng)簽價接近12萬元/平方米。也就是說，只要搖到一套新房，在二手房市場上就可以賺取約上千萬的暴利。

　　正因為如此，樓市出現(xiàn)了匪夷所思的怪象：越是高價樓盤越受市場追捧。盡管新房限價的背后是搖號購房，但貌似公平的搖號規(guī)則也往往將中低收入群體擠出新房市場，——他們甚至連凍結(jié)資金都拿不出來，也使部分改善性需求望而卻步！從動輒數(shù)百萬的搖號凍結(jié)資金，到動輒數(shù)百平方、上千萬的住宅，這些基本與中低收入群體、工薪階層無緣，而是富人的角逐場！既然如此，對新房乃至高端二手房限價，實際上是在減輕富人購房的負擔。這一點，其實自新房實行限價以來，老百姓就看得明明愛白，——這不明擺著是補助富人、替富人省錢。

　　為什么不應給富人省錢？

　　據(jù)“別給富人省錢”一文的分析，上述限價上漲的別墅湘湖里共計288套住宅房源，主力戶型面積為240㎡-380㎡，若以均價7.5萬元/㎡計，總價約為1800萬元至2800萬元不等（未含地下空間售價）。如此高端的別墅項目，購房者自然都是富人群體；如果還是沿用此前的限價標準，則意味著富人們平均每套少付約 830萬元/套。按此次領(lǐng)出的預售證，可銷售面積共計約7.7萬㎡，相當于富人們總共可以少付約23.9億元。雖然提價等于讓開發(fā)商多賺了23.9億元，但畢竟政府能因此增加一筆不菲的稅款；如果不提高限價，則23.9億元將完完整整落入富人們口袋。孰重孰輕，老百姓心中自有一桿秤。

　　所以，作者說，“幸虧提價了。不然就給富人們省錢了。”這雖然有些幸災樂禍的情緒，但其實也說出了許多老百姓的心聲：新房限價，特別是高端豪宅限價，實際上最受益的是富人們，——當然，這也凸顯了當今社會普遍關(guān)注的貧富差距問題。因此，對高端、豪宅限價，實際受益的并非低收入、買不起房的群體，而是高收入、富裕階層。這種行政化的限價措施所形成的房地產(chǎn)領(lǐng)域的“馬太效應”實際上導致社會貧富進一步分化，甚至成為造富的捷徑。這既不符合樓市調(diào)控的初衷，也與促進共同富裕相背離。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的初衷，總體上是要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，讓普通老百姓買得起房，即“滿足居民合理的住房需求”。所謂合理需求，就是指以自住為目的的首套剛需和改善性住房需求。這里的“住房”顯然是指普通住宅，而非高端樓盤。因此，如果對普通住宅限價，受惠的無疑是，至少絕大多數(shù)是普通百姓，中低收入階層（當然也不排除富人的參與）；

　　但是，對普通住宅限價，就一定能惠及普通百姓嗎？也未必！

　　一方面，限價模式下，開發(fā)商或通過降低工程質(zhì)量來暗補自身因限價帶來的損失，這部分損失最終轉(zhuǎn)移到消費者，表現(xiàn)為消費者購買的房屋質(zhì)量差，維權(quán)、維修成本大。在限價模式下，限價讓產(chǎn)品的附加值得不到應有的體現(xiàn)，導致房屋品質(zhì)的倒退。一些開發(fā)商為追求利潤，刻意控制成本，甚至偷工減料；而所謂的精裝修往往成為開發(fā)商“堤內(nèi)損失堤外補”的通行做法，也因此成為購房者維權(quán)的重災區(qū)。 對于購房者而言，實際上是用從限價中的“紅利”去貼補房屋質(zhì)量維修成本。

　　另一方面，新房限價模式下，新建商品房與二手房價格倒掛，較大的紅利無疑催生了更多的投機需求，特別是在社保歧視等機制下，會釋放更多的投資需求。這顯然與樓市調(diào)控初衷相背離。

　　此外，新房限價所形成的價格倒掛紅利，勢必導致新房熱、二手房冷，這種格局顯然不利于房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。實際上也將更多的剛需擋在市場之外。由于新房、二手房市場的反差，市場需求涌向新房市場，導致新房市場被迫實行搖號等操作。而新房搖號動輒需要上百萬凍結(jié)資金，這對于普通居民而言無疑又是一個兩難問題：在存量房時代，即使普通居民（除了新市民外），購房需求更多積聚于改善性住房需求。需要通過賣舊買新，來實現(xiàn)住房消費升級。但是，在二手房市場冷清、銷售困難情況下，舊房不賣，有多少人能掏出購買新房所需的凍結(jié)資金？也就是說，僅凍結(jié)資金這一機制就將大量需改善住房的老百姓擋在市場之外。如此看來，新房限價對于緩解老百姓購房難問題，實際上也是情不由衷的。

　　盡管限價政策的初衷是要遏制投機炒房的空間，但客觀上產(chǎn)生的負向效應或事與愿違。限價政策非但未能有效遏制“炒房”，而且客觀上會激發(fā)更多的投機欲望，喚醒了更多的投機性“房票”，也未必能幫助真正需要幫助的、有合理住房需求的剛需族。

　　盡管目前出現(xiàn)的個別樓盤新房限價上漲未必意味著新房限價放開，但對以行政手段實施的新房限價政策的確到了該反思的時候。至少有兩點需關(guān)注和反思。

　　其一：限價政策應該朝差異化方向優(yōu)化。無論從“房住不炒”，還是從保障居民合理居住需求出發(fā)，抑或從促進共同富裕、防止貧富分化出發(fā)，限價應該讓窮人或中低收入群體降低住房成本，而不是給富人省錢。因此，新房限價應主要對面向適應中低收入群體的、小戶型的普通樓盤，讓政策真正惠及中低收入群體和剛需；對大戶型、高價“紅盤”，可參照同類地段二手房價格，適當放松限價，并輔以相對較高的交易稅。這種差異化顯然與當前建設共同富裕社會大局相吻合，有助于優(yōu)化二次分配、縮小貧富差距。

　　其二：限價政策的優(yōu)化將有助于解開當前樓市的死結(jié)。毫無疑問，限價政策是當前樓市市場化鈍化的根源所在。在限價模式下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個比較尷尬的循環(huán)之中：新房控價——新舊倒掛——新房熱舊房冷——二手房冷——二手房降價——二手房需求冷——二手房銷售難——改善性需求難轉(zhuǎn)化。從推動行業(yè)良性循環(huán)，即按照市場化、法制化運作出發(fā)，行政化的調(diào)控應向市場化回歸。對新房實施限價，一方面無形中減少了市場的供給，加劇供需矛盾，導致新房“搖號”熱度不減，巨大價差紅利必然導致新房市場與二手房市場呈現(xiàn)冰火兩重天，這勢必加劇二手房需求的萎縮。在房屋結(jié)構(gòu)日益趨向大面積趨勢下，參與搖號動輒需要凍結(jié)資金數(shù)百萬。這大筆的凍結(jié)資金從哪里來？大多數(shù)購房者特別是改善性需求者顯然需要賣舊買新，舊房賣不出去則新房搖號無緣。二手房不起，則大多數(shù)改善性需求難以轉(zhuǎn)化為新房市場需求。這種格局下，二手房市場的走向無疑影響著整個房地產(chǎn)市場的預期。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負責小企業(yè)金融服務推進工作，潛心研究小企業(yè)金融服務問題。)