文/意見領(lǐng)袖專欄作家 黃大智

　　在剛剛對(duì)新增的首套房貸利率下限下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)后，存量房貸也迎來重大利好。5月20日，央行公布LPR報(bào)價(jià)，一年期LPR維持不變?nèi)詾?.7%。但對(duì)于房貸人群影響重大的5年期以上LPR，從4.6%大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，大超市場預(yù)期。

　　房地產(chǎn)市場事關(guān)民生，無論是有房的還是沒房的，都非常關(guān)房地產(chǎn)的每一項(xiàng)政策。疫情沖擊之下，刺激政策繁多，但事關(guān)房地產(chǎn)的政策總是能夠輕而易舉地沖上熱搜頭條。

　　今年以來，有上百個(gè)地市出臺(tái)了各種包括但不限于調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方面。政策力度不可謂不大，但從房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，效果顯然十分有限。

　　在不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的當(dāng)下，為何各地紛紛放松樓市，央行也出了“下調(diào)利率”這一重磅政策？后續(xù)對(duì)于股市、房地產(chǎn)市場以及個(gè)人來說，又有何影響呢？

　　為何要對(duì)新增及存量房貸利率雙降？

　　在4月政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)確認(rèn)今年“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)后，怎樣才能做到“穩(wěn)增長”成為市場擔(dān)憂的問題。

　　分別從投資、消費(fèi)、凈出口這三駕馬車來看，消費(fèi)雖然占比最大，但居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱，再疊加疫情的影響，難以提振，4月社會(huì)消費(fèi)品零售總額更是同比下降11.1%。凈出口方面，歐美等國家政策逐漸收縮，代表美國消費(fèi)預(yù)期密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)降至10年多來最低水平，外需也同樣難以繼續(xù)增長。而投資方面，在基建、房地產(chǎn)、制造業(yè)投資三項(xiàng)中，制造業(yè)投資占比小且受當(dāng)前疫情影響，基建與房地產(chǎn)就成為“穩(wěn)增長”的重要抓手。要想“穩(wěn)增長”，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，就必須要穩(wěn)住房地產(chǎn)，發(fā)力基建，而這二者，也恰恰是一季度資本市場的主線行情。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)成了當(dāng)前“穩(wěn)增長”的短板，面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的弱勢，雖然從今年4月以來，各地的地方政府已紛紛開始放松地產(chǎn)政策，通過降低首付比例、提供購房補(bǔ)貼、取消限售等政策來提振地產(chǎn)銷售。但事實(shí)表明，區(qū)域性小幅度的刺激政策難以提振房地產(chǎn)市場預(yù)期。同時(shí)，近期的疫情又進(jìn)一步加大房地產(chǎn)銷售修復(fù)的難度，需要全國性的刺激政策進(jìn)一步發(fā)力來打破市場不斷的負(fù)反饋。以房地產(chǎn)上下游貢獻(xiàn)近20%的GDP來看，適當(dāng)?shù)亟档托略鲑彿啃枨蟮姆抠J利率，扭轉(zhuǎn)居民購房預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長”的目標(biāo)，十分有必要。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，緩解放棄融資壓力也同樣需要政策支持。民營房企債券的紛紛暴雷，給金融穩(wěn)定帶來了極大的壓力。雖然今年以來政策不斷釋放民企融資的利好消息，但房企的“鬼故事”已經(jīng)嚇壞了資本市場，房企再融資的路徑幾乎冰封。通過調(diào)整房貸利率，引導(dǎo)居民購房增長房企銷售收入，能夠很好地改善房企的現(xiàn)金流，更進(jìn)一步也有利于房企融資能力的改善。

　　如果說這些都是“慢因素”，那四月社融數(shù)據(jù)的斷崖式下跌，則是觸發(fā)全國意義上的地產(chǎn)刺激政策的按鍵。根據(jù)央行在5月13日公布的4月社融數(shù)據(jù)，新增信貸同比“腰斬”，尤其是4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，貢獻(xiàn)近半的信貸同比降幅。這表明，居民不僅不愿意買房子了，甚至寧愿還掉房貸，也不愿意新增貸款。沖上熱搜的“還房貸覺得一身輕松”一定程度上已經(jīng)證明了當(dāng)前房貸人群的心理預(yù)期和狀態(tài)。如果不能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前這種居民不斷降杠桿的預(yù)期，那么房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)可能會(huì)進(jìn)一步惡化，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長”而言，毫無疑問是極大的挑戰(zhàn)。

　　因此，在5月13日公布社融數(shù)據(jù)后，央行很快的就在5月15日出臺(tái)了今年首個(gè)全國意義的上的房地產(chǎn)刺激政策，即降低首套住房按揭貸款利率下限，這對(duì)于剛需無房者而言，是一個(gè)確確實(shí)實(shí)的優(yōu)惠政策。在不考慮其他約束條件下，也確實(shí)能夠刺激剛需的購買需求。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)生活中，房貸利率并非約束消費(fèi)者購房的核心矛盾，也非消費(fèi)者購房決策的首要考慮因素，下調(diào)房貸利率對(duì)扭轉(zhuǎn)預(yù)期的作用有限。但這最起碼代表了監(jiān)管對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場呵護(hù)的態(tài)度，對(duì)于全國層面對(duì)房地產(chǎn)金融政策來說，意義重大。

　　在調(diào)整了首套住房按揭貸款利率下限，市場其實(shí)普遍預(yù)期在5月20日的LPR報(bào)價(jià)公布日，5年期LPR不會(huì)做進(jìn)一步調(diào)整，畢竟前一個(gè)政策的影響尚未顯現(xiàn)，而且當(dāng)前貨幣政策還受到中美利差倒掛與國內(nèi)通脹的內(nèi)外部壓力，因此市場普遍預(yù)計(jì)央行不會(huì)進(jìn)一步的下調(diào)LPR的報(bào)價(jià)。不過也正是因此，本次5年期LPR15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)幅度大超市場預(yù)期，同時(shí)也是LPR改革后最大降幅。

　　不過如果從當(dāng)前市場與經(jīng)濟(jì)的情況看，5年期LPR的調(diào)降又有必要性。其一在于政策力度，如前所述，5月13日“降低首套住房按揭貸款利率下限”的政策，信號(hào)意義要遠(yuǎn)大于實(shí)質(zhì)意義，更多的是出于化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的必要性、落實(shí)政治局寬松信號(hào)、對(duì)沖金融數(shù)據(jù)低迷的“壞消息”、提振市場預(yù)期等，但對(duì)于提振房地產(chǎn)銷售方面，市場普遍并不報(bào)以樂觀態(tài)度，畢竟對(duì)于一個(gè)真正有能力的剛需購房者而言，并不會(huì)因?yàn)榉抠J利率降低或提升了0.2%就因此而決定買或不買。既然政策有效性有限，為了穩(wěn)房地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長，勢必就需要更強(qiáng)力的政策出臺(tái)，更進(jìn)一步地扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

　　其二在于相對(duì)于房地產(chǎn)增量市場而言，存量房貸的市場更大，政策的杠桿性更強(qiáng)。很多人在5月3日政策后，在網(wǎng)上反映現(xiàn)在受到疫情的影響，收入大幅度降低，也需要降低利率緩解居民的還貸壓力。疫情后斷供者越來越多、法拍房數(shù)量大幅度增長，這些都一定程度上表明了當(dāng)前還款人的供貸壓力。同時(shí)，通過調(diào)降5年期LPR緩解居民的利息支出壓力，也能一定程度上從側(cè)面刺激居民消費(fèi)，這也是穩(wěn)增長中的應(yīng)有之意。

　　后續(xù)有何影響？

　　首先說對(duì)于資本市場的影響。無論是下調(diào)個(gè)人首套住房貸款利率下限20BP，還是下調(diào)5年期LPR15BP，這些可以說是在2016年之后鮮有的全國意義上的重磅房地產(chǎn)刺激政策，信號(hào)意義巨大，所以必然會(huì)引起資本市場一波巨大的炒作。5月13日政策發(fā)布后，萬得房地產(chǎn)指數(shù)暴漲4.37%，狹義交易日又開盤大漲4.3%。但資本市場向來看重預(yù)期，最怕“靴子落地”。5月20日公布LPR后，房地產(chǎn)指數(shù)不漲反跌1.2%。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，政策目標(biāo)或許已經(jīng)來到了拐點(diǎn)，但對(duì)于那些已經(jīng)暴雷和馬上暴雷的房地產(chǎn)上市企業(yè)而言，能否堅(jiān)持到最后，仍然是尚未可知。因此當(dāng)前上市房企炒作的價(jià)值確實(shí)有，至于長期投資價(jià)值，則需要打上一個(gè)大大的問號(hào)。畢竟政策不是萬能藥，對(duì)于病入膏肓的病人來說，也是無能為力的。

　　其次是對(duì)于房地產(chǎn)銷售市場的影響。目前來看，房地產(chǎn)銷售自去年7月以來已連續(xù)10個(gè)月同比負(fù)增長，而且近期受到疫情的影響，跌幅仍在加大。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年4月，TOP50房企中超9成房企單月全口徑銷售額同比下滑，同比降幅基本在30%以上。如果可考慮到5月后疫情的擾動(dòng)因素修復(fù)，今年下半年大概率房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)會(huì)持續(xù)的修復(fù)。同時(shí)，根據(jù)歷史上房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，銷售數(shù)據(jù)的改善會(huì)滯后于房貸利率下降約半年左右，但同時(shí)考慮到疫情對(duì)于銷售的影響，以及線下消費(fèi)活動(dòng)的正常化，房地產(chǎn)銷售的改善可能仍需要不短的時(shí)日。

　　最后是對(duì)于居民新購房以及正在還貸款的人的影響。先說對(duì)于剛需購房者，按照5月13日和5月20日之后的政策來看，首套房的利率最低可以到4.25%，二套房利率最低可以達(dá)到5.05%。對(duì)于剛需來說，應(yīng)該是一個(gè)非常具有吸引力的利率。至于說很多人關(guān)心的“現(xiàn)在要不要上車，要不要等等看”這類的問題，沒有人能夠買在絕對(duì)的低點(diǎn)，對(duì)于剛需者而言，短期后續(xù)LPR調(diào)降的空間已經(jīng)非常小，房貸利率下降的空間有限，已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的時(shí)點(diǎn)。當(dāng)然，對(duì)于買房這件事，仁者見仁智者見智，沒有絕對(duì)的正確，更多是個(gè)人的需求。

　　另一類受到比較大影響的則是正在還貸的人群。一般來說，銀行都是以5年期LPR作為基準(zhǔn)，并進(jìn)行一定的加點(diǎn)，與購房者在合同中約定利率，并每年調(diào)整一次。如果利率調(diào)整日期在5月20日之后的，那調(diào)整后的利率將比調(diào)整前低0.15%。至于很多約定在每年1月1日調(diào)整利率的，就只能等待到明年后才能享受到優(yōu)惠的利率。而按照估算，如果貸款50萬元，等額本息方式還款30年，大約一共能夠減少利息支出1.6萬元。

　　(本文作者介紹：星圖金融研究院高級(jí)研究員，遼寧大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士)