文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　近年來，隨著“房住不炒”理念的深化，保障性租賃住房逐漸成為與房地產相關的高頻詞。市場各方對保障性租賃住房給予了太多的厚望，對金融的支持也給予了更多的期盼。

　　日前，繼2022年1月末與央行聯合出臺《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》后，銀保監會又會同住房和城鄉建設部出臺了《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》進一步明確了銀行保險機構在助力保障性租賃住房建設方面的目標、原則和實施路徑。意在構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系，加大對保障性租賃住房建設運營的支持力度。

　　如果跳出保障性租賃住房建設本身，從更多視角看，促進銀行保險機構支持保障性租賃住房的舉措實為當前面對多重壓力、緩解諸多矛盾的“一箭多雕”：

　　一解民生居住之困，助力共同富裕建設。

　　“共同富裕”最直白的內涵，就是社會全體成員都過上富足、美好的生活；改善全體居民的居住狀況，實現“居有定所，住有所居”，是共同富裕應有之意。而實現這一目標的有效途徑是，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。其中，大力發展保障性租賃住房無疑是緩解大城市新市民、新生代住房問題的主要依托。隨著我國城鎮化進程加快，人口向經濟發達地區聚集的趨勢日益明顯，大城市、特大城市住房供需矛盾突出，矛盾集中在進城務工人員、新市民、城市新青年等群體。而現有的租賃住房市場相對滯后，亟需政策性租賃住房建設來彌補這一短板。

　　《意見》明確了銀行保險機構支持保障性租賃住房建設的核心原則之一，就是“以人民為中心”，通過增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。要求銀行保險機構切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。可以說，支持保障性租賃住房建設是銀行保險機構助力共同富裕社會建設的現實切入點之一。

　　二解房企出路之困，推動行業穩健發展。

　　盡管自去年四季度以來，政策層面在堅持“房住不炒”定位的同時，從防范風險、保障剛需的角度對房地產信貸行為進行了糾偏，房地產領域信用局部偏緊的現象得到一定程度緩解；但房地產調控總基調未變，調控力度并未放松。“三條紅線”、房地產貸款集中度監管疊加市場需求萎縮，使房地產行業面臨資金回籠緩慢、外部融資困難、到期債務壓力大等現實困境，房企經營虧損、資金鏈斷裂乃至陷入債務危機的情況頻現。據中指研究院統計，截至2022年2月8日，A股64家房企發布業績預告，虧損27家，占比42.2%。據人民法院公告網，2021年全國約有343家房企發布了相關破產文書。2022年以來，截至2月27日全國又有2家房地產相關企業申請破產、被終止破產或破產重組。

　　正如萬科董事局主席郁亮在萬科2022年會上所預言，“房地產行業已進入‘黑鐵時代’，進入縮表出清階段。對房地產行業而言，縮表出清即去金融化，是發展的必然趨勢。”這種情況下，大型房企需考慮如何縮表瘦身、去金融化，中小房企則面臨并購重整或市場出清。在持續調控格局下，參與建設保障性租賃住房無疑為房企開辟了一條可持續的新“賽道”。通過介入保障性租賃住房建設，房企一方面可以緩解現金流壓力，也能借此優化結構，逐漸步入良性循環和健康發展軌道。

　　三解銀行資產之困，促進金融風險防控。

　　自去年12月以來，央行先后推出全面降準、非對稱降息、全面降息舉措，明確向市場傳遞出邊際寬松的貨幣政策導向，寬信用趨勢日漸凸顯。但在“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”背景下，商業銀行面臨“資產荒”的困惑。傳統的資產配置領域，信用風險與政策風險漸次釋放，實體企業有效需求不足制約了銀行信貸投放規模與節奏；難以找到“好資產”成為銀行業當下的困惑。1月份M2-M1增速差持續走擴、銀行票據融資高位運行，從側面印證了這一現狀。

　　《意見》及此前央行、銀保監會的聯合發文，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，既為銀行業金融機構加大對保障性租賃住房項目信貸投放預留出一定的空間，更為處于“資產荒”中的銀行機構提供了安全穩健的展業方向。同時，也為銀行保險機構圍繞保障性租賃住房開展金融產品創新提供了新路徑。如支持銀行機構針對保障性租賃住房項目特點，穩妥有序開展應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，增強貸款保障能力；鼓勵保險機構為保障性租賃住房在建工程提供工程保險，為保障性租賃住房項目在經營期提供財產保險；鼓勵銀行保險機構在依法合規、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業債務融資工具等債券融資提供發行便利等。

　　四解投資下滑之困，更新投資增長引擎。

　　盡管2021年，我國經濟總體保持恢復態勢，經濟發展和疫情防控雙雙保持全球領先地位，經濟增速總體展示出韌性十足；但從經濟增長的驅動力即“三匹馬車”看，背后的隱憂毋庸諱言的。一向作為經濟增長主引擎的投資增速已滑落至4.9%，某種程度上成為經濟增長的拖累。2022年，穩字當頭的經濟發展總基調勢必對投資給予更高的期望。一方面，出口高增長的勢頭在2022年將面臨諸多不確定性影響，出口動能或現衰弱跡象，此前因率先復蘇所吸引的國際轉移訂單勢必逐漸被分流。數據表明，1月份中國制造業采購經理指數（PMI）為50.1%，比上月回落0.2個百分點。其中，PMI新出口訂單指數為48.4%，已連續9個月低于榮枯線。另一方面，盡管2021年消費對GDP增長貢獻了65.4%，但受疫情反復、居民債務負擔上升等影響，居民消費動能仍不足，大概率呈溫和增長態勢。

　　因此，2022年經濟增長對投資的倚重或明顯增強。中央經濟工作會議已明確提出要適當超前發展基礎設施，這無疑為2022年全社會固定資產投資增長做了有力鋪墊。但是，從近年固定資產投資看，單靠基礎設施投資或獨臂難撐。而制造業投資受內外部環境形成的供給約束、利潤分化影響，增長空間相對有限；至于房地產這一傳統的投資“發動機”，無論是地方政府還是金融機構都難免投鼠忌器。但在政策加持下，保障性租賃住房建設或有助打破這一尷尬，既助力投資增長又免入房地產刺激經濟增長的老路，讓房地產投資這一“發動機”在新的賽道上發揮作用。

　　需清楚的是，銀行保險業開展保障性租賃住房也并非是沒有風險的。低租金、長回報本身就隱含了長期投資的風險。而項目經營主體本身的資信、資本實力等也關乎項目的成敗。特別是在央企國企托底特征明顯的情況下，尤需警惕保障性租賃住房會否成為地方政府隱性債務的溫床？為此，《意見》明確要求銀行保險機構以風險可控為前提，嚴格盡職調查，審慎評估風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監管套利。對于銀行保險機構而言，既要考慮保障性租賃住房的民生屬性，讓利居民；又要遵循商業可持續原則，合理定價；還要嚴守合規底線，防范套利。這些都是需要銀行保險機構在實踐中取努力平衡的。

　　值得探討的是，作為促進房地產市場穩健發展的一項“長效機制”，我們對保障性租賃住房發展前景或許還需要進一步評估，包括市場的供需、市場相關方的內在驅動以及實效等問題。保障性租賃住房的市場需求究竟有多大？保障性租賃住房的建設投入來對房地產開發形成正向拉動力究竟有多大？保障性租賃住房真的能替代商品房？這些都是有待市場來檢驗的問題。