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　　2022年房地產行業工作重點為“穩地價、穩房價、穩預期”。保障性租賃住房項目信貸資金相關政策的調整初顯成效，房地產行業資金支持力度有所加大。較寬松政策疊加我國現階段房地產行業內生動力與內需潛力尚充足，預計行業將迎來回暖窗口期。但將房地產作為刺激經濟增長的短期手段不利于經濟長期穩定運行，為實現泡沫軟著陸，我國經濟將面臨逐步轉型。

　　（一）1月地產行業債券發行量環比、同比均下降；行業指數環比上升，顯示出回暖跡象

　　2021年，房地產行業共發行債券492只，共募集資金4，948.26億元。各月發行量整體呈現波動下行態勢，主要是受“三條紅線”及貸款政策收緊影響所致。2022年1月，房地產行業發行債券27只，共募集資金244.26億元，發行數量和規模同比、環比均下降。

　　主體級別方面，2022年1月，房地產行業AAA級債券發行22只，共募集資金217.10億元，發行數量和規模均明顯高于AA級和無評級。環比變動方面，AAA和AA級發行數量和規模均增長，無評級則均下降。同比變動方面，各級別發行數量和規模均下降，其中無評級下降幅度最大。

　　區域方面，江蘇發行房地產行業債券7只，發行數量居各省份之首。廣東共募集資金72.90億元，發行規模居各省份之首。環比變動方面，江蘇、浙江、重慶發行數量和規模均增長，其中江蘇增幅均最大。北京、廣東、上海發行數量和規模均下降。同比變動方面，除江蘇發行數量和規模均增長外，其他省份發行數量和規模均下降，其中浙江發行規模下降幅度最大。

　　各指數環比均增長，房地產行業在2021年遇冷基本面下行后，2022年1月有所回暖。1月，房地產行業指數為3，460.69點，環比上行137.83點，同比下行290.30點。房地產行業交易換手率為1.42%，環比上升0.14個百分點，同比上升0.48個百分點。房地產行業總市值為18，475.91億元，環比增長5.42%，同比下降4.62%。房地產行業成交金額為218.45億元，環比增長15.25%，同比增長29.14%。同期，全國房地產貸款新增約6，000億元，較去年四季度月均水平多增約3，000億元。

　　自2021年12月以來，監管部門多次鼓勵優質房企并購出險房企的優質項目。浦發銀行近日公告稱，將發行50億元房地產項目并購主題債券，募資用于房地產項目并購貸款投放。這是房企和金融機構對鼓勵并購出險房企優質項目政策的積極響應，有助于出險房企的風險化解。

　　2021年房地產市場總體穩定，但現價總量同比增速跑輸GDP2.9個百分點。2022年1月17日，國家統計局公布了2021年國民經濟運行情況以及房地產行業數據。2021年，全國房地產開發投資147，602億元，同比增長4.4%；全國商品房銷售額再創新高，達181，930億元，增長4.8%，我國房地產市場總體穩定。同期，房地產業增加值比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點。同期，房地產行業現價總量全年77，561億元，同比增長5.2%，跑輸國內GDP同比增速8.1%。未來，我國經濟對房地產行業的依賴程度或將有所下降，新能源、人工智能等創新行業在引領經濟發展過程中發揮的作用越來越顯著，不排除房地產行業增速繼續跑輸GDP增速可能性。

　　（二）多項政策助力房地產行業實現“三穩”目標

　　實現房地產行業“三穩”長效機制需抑制資本無序擴張。2022年1月25日，銀保監會召開2022年工作會議，再次強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。房地產行業需要避免資本無序擴張。房企從金融機構補充資本需做到依法合規有效。只有筑牢房地產行業資本與金融資本的防火墻，才能有效防范泡沫破裂帶來的金融系統性風險，才能完善三穩長效機制。

　　保障性租賃住房項目金融支持力度將加大，供給方基本面下行將有所緩解。2022年2月8日，中國人民銀行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（簡稱《通知》）。“房地產貸款集中度管理制度”是2020年12月31日中國人民銀行、銀保監發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》中提出的，規定銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。《通知》的發布是對現行政策的調整，表明了政府對房地產行業風險管控的決心，有助于金融機構擴大對保障性租賃住房項目貸款，擁有相關項目的房企資金壓力有望得到一定緩解。《通知》的發布疊加商品房預售資金監管意見的發布，預計房地產行業2021年以來供給方基本面下行的狀況將得到緩解，但需求面市場信心以及預期還有待觀察。

　　并購債券或將形成房地產行業發展新模式，促進行業整體良性循環和健康發展。2021年下半年，部分地產企業風險顯性化。在此背景下，央行、銀保監會于2021年年底出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，指出鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，同時鼓勵銀行業金融機構投資并購債券、并購票據等債務融資工具。并購債券是推動房地產行業結構性調整的有力手段，有利于出險房企通過縮表降低資產負債率并保護住房消費者合法權益，有利于銀行業金融機構擴大貸款發放、回收已發放貸款，有利于通過房企資產重組優化資產負債結構、減小信用風險。

　　（三）地產行業高杠桿高增長模式或將逐漸轉變為穩健生存模式

　　房地產行業內生動力尚充足，2022年整體企穩。我國地產行業內需潛力尚充足，在未來一段時期內仍將是經濟發展的動力。這可以從以下幾個方面進行考慮。首先我國人口基數大，房地產行業在一段時期內還可以享受“人口紅利”。其次我國城鎮化率繼續提高，疊加鄉村振興重點發展方向，房地產行業發展內生動力尚充足。最后經過近年來房地產行業因城施策的不斷實踐，市場供給優化，行業逐步進入良性循環。2022年1月17日，在國務院新聞辦公室國民經濟運行情況記者會上，國家統計局局長指出2022年房地產投資有望平穩健康發展。從我國現階段發展特征和政府的長遠規劃來看，2022年我國房地產行業有望實現“三穩”目標。

　　在我國經濟發展對房地產行業依賴程度或將減弱的形勢下，房地產行業或將從“開發拓展”模式逐步切換為“服務誠信”模式。從長期來看，為實現地產行業泡沫軟著陸，我國經濟將發生轉型。我國經濟轉型需要逐步降低對地產行業依賴，而新能源、人工智能等新基建和高端制造業將為我國經濟發展提供新動能。大公國際認為，我國房地產行業整體將由“開發拓展”逐步轉為“服務誠信”模式。“服務誠信”模式需重點關注“環境、生態、社會、消費者、資產負債率”等方面。在即將到來的房地產行業“服務誠信”時代，房企應避免虛假廣告、誤導性宣傳、學區房等過度炒作、限售等饑餓營銷、面積縮水、擅自漲價、物業管理責任不明確等違反社會信用及擾亂市場公序良俗的行為。單邊發展和單邊暴利不再是房地產行業發展格局。房企應更多考慮社會生態效益、經濟綠色發展、消費者切身需求，打造物業管理完善、充電樁等小區配套設施完備、價位合理、多方共贏的住房項目產品。切實為消費者和居住者的獲得指數和幸福指數著想的房企才能得到可持續發展。同時房企應將資產負債率控制在合理區間，提高貸款資金使用效率，防止信用風險事件發生。在此過程中，房企精細化運營將更為關鍵，房地產行業高杠桿高增長模式更多轉變為生存中求“穩健”。

　　綜上，2022年以來，在信貸寬松政策等影響下，房地產融資、拿地、銷售等呈現穩步回歸趨勢，市場預期穩步改善。優質房企在并購過程中將展現更大優勢，將受到更大的政策傾斜。在經濟下行壓力加大的環境下，部分城市或將釋放邊際寬松地產調控政策，地產行業整體有望回暖。

　　報告聲明

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　　(本文作者介紹：大公國際作為中國國新控股子公司，成立于1994年，擁有獨創的評級方法和評級技術，科研成果豐富。)