文/新浪財經意見領袖專欄作家 王甲同 喬治
2021年已經過去，對于中國資本市場來說，無論從何種角度評判，公募REITs的上市發行均具有重大意義。自2020年4月30日，發改委和證監會聯合發文推出中國版公募REITs以來，監管機構相繼發布一系列文件，支持和鼓勵公募REITs發展，搭建起公募REITs制度體系；擁有合適基礎設施資產的企業積極申報REITs，力爭將優質資產早日實現“IPO”；券商、公募基金、托管行和各中介機構都各司其職，通力合作，為REITs的發行上市貢獻自己的專業和力量。經過一年多的努力，市場各界翹首以盼的公募REITs終于在5月份進行了發行募集，在6月21日于交易所上市交易，并在年底迎來第二批REITs的發行。如果說2020年是中國公募REITs推出的首年，那么2021年就是中國公募REITs的發行元年。這一年，必將在中國REITs發展史上留下濃重一筆。
回顧2021年，中國公募REITs除了上市發行外，還發生一系列重要事件。我們盤點這一年發生的十大重要REITs事件如下：
2021年5月24日，首批9只基礎設施公募REITs正式開始募集發行，接受網下投資者報價。機構投資者通過網下發行電子平臺進行報價。在此之前，機構投資者需要進行網下詢價投資者的身份認證，登錄交易所詢價平臺進行詢價申報測試，同時要提交資金規模證明、投資者適當性材料等文件。在通過合格投資者認證后，方可登錄交易所投資者系統參與詢價。
點評：制度體系搭建完畢，公募REITs正式推向資本市場
公募REITs作為一個全新的金融產品，被業界稱為“資產IPO”。要想將底層的基礎設施類資產鏈接至資本市場，既要遵循現有的IPO、公募基金、ABS等制度框架，又要針對REITs的不同之處，做出創新和突破。為了保證REITs的順利發行，監管層面發布了一系列的REITs專項文件，包括基金指引、審核關注事項、發售指引、盡職調查、運營操作、結算指引等等。同時還要進行投資者適當性審查、報價規則確定、報價和交易系統開發和調試等工作。網下詢價工作的開展，也意味著整個業務體系搭建的完成。短短時間內完成這些事項，是監管機構全力推進REITs決心的展現，也是發行人、投資者、基金管理人、券商和中介機構等市場參與方共同努力的結果，這為今后公募REITs在我國順利發展鋪平了道路。
2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs分別于滬深交易所正式上市，其中在深交所上市的4只REITs產品分別為廣州廣河高速REIT、紅土創新鹽田港REIT、中航首鋼生物質REIT、博時招商蛇口產業園REIT，合計上市流通規模超過38億元；于上交所上市的5只REITs產品分別為富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT、浙商滬杭甬REIT、華安張江光大REIT和東吳蘇園REIT，合計上市流通規模超過50億元。首批基礎設施REITs項目包含垃圾處理及生物質發電、產業園區、收費公路、港口倉儲和污水處理等5個類型，合計發行市值314億元。
點評： 中國資本市場迎來第四大類資產
截至2020年，全球已經有40多個國家和地區形成了REITs市場，公募REITs底層資產是不動產，作為在長周期視角下具備相對高確定性的可觀內部收益率的金融產品，屬于除股票、債券、現金外的第四類大類資產。我國公募REITs的上市發行，意味著至此以后，中國資本市場也出現第四大類資產。從資金端來看，公募REITs“亦股亦債”的特性，對以銀行理財子公司、保險、信托為主要代表的機構投資者來說具有較高的配置價值，有助于增加市場投資人的選擇，提高投資組合收益；從資產端來看，基礎設施公募REITs的推出有助于補行業短板，有效盤活存量資產、實現前期投資回收，形成存量資產和基礎設施新增投資的良性循環，助力我國十四五經濟高質量發展。
2021年7月2日晚，國家發展改革委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（簡稱“958號文”），新規對原《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金試點項目申報工作的通知發改辦投資〔2020〕586號》（簡稱“586號文”）做了進一步的更新。
具體來看，“958號文”擴大了基礎設施公募REITs的試點區域，由部分地區放開至全國范圍（符合條件的均可申報）；同時擴大了資產范圍，新增了保障性租賃住房、水利設施、景區資產等；明確了最低規模要求，原則上首發不低于10億元，并新增可擴募不低于首發兩倍規模的規模要求，此外“958號文”對公募REIT的申報路徑、募集資金投向和中介機構的要求也做出了進一步的規定。
點評：REITs試點區域擴大至全國，類別也增加
“958號文”將公募REITs試點范圍由之前的局部擴大至全國范圍，鼓勵全國范圍內擁有優質基礎設施項目的企業通過REITs盤活資產，鼓勵募集資金進行再投資，形成基礎設施領域投融資的良性循環。通過新增清潔能源基礎設施、保障性租賃住房、旅游等行業領域，旨在助力盤活存量風電、光伏、水電等清潔能源項目，調動社會資金投資這一領域的積極性，對如期實現“碳中和”“碳達峰”目標提供支撐，同時引導更多社會資金投資租賃住房建設，解決大城市住房突出問題；新增旅游類，旨在解決重資產的旅游基礎設施項目資金投入大、投資回收周期長、融資工具少的問題，加快旅游基礎設施建設，推動實現旅游消費高質量發展。此外，本次增加的停車場項目、充電基礎設施項目等，鼓勵此類可產生穩定現金流的資產進行REITs，目的也是解決民眾關心的民生類突出問題。在此基礎上，發改委鼓勵資產儲備豐富、體量較大的發起人拿出優質資產進行REITs，并鼓勵后續將資產裝入REITs進行擴募操作。
10月29日，光大理財有限責任公司（以下簡稱“光大理財”）首支公募REITs主題產品——陽光紅基礎設施公募REITs優選1號正式發售。該產品個人投資者起點金額為1元，機構投資者起點金額為100萬元。該產品公募REITs的投資比例在80%以上，采取基礎設施公募REITs優選的投資策略，通過宏觀研究自上而下分析經濟周期和政策形式，并結合REITs個券進行配置分析。
點評：主投REITs理財產品，將拉開理財資金配置REITs的大幕
資管新規發布后，各類資管產品需要凈值化管理，以往募集資金和投資資產期限錯配的應用將不能為繼。凈值化管理后，理財資金的投向應該從重視“主體”轉向重視“資產”，配置優質資產就成為理財資金的主要需求。由于公募REITs資產特性不同于債券，也不同于非標，其既有“固收”屬性又有“權益”屬性，再加上承載REITs的載體——公募基金的期限都長達幾十年，如何實現短期限的理財資金與長期限的REITs進行有效匹配和協調，成為各家理財子公司的難點。在市場剛剛起步階段，在廣大民眾還不了解公募REITs，且在未來產品到期退出具有不確定性的情況，發行一只主投公募REITs的理財產品需要勇氣。但可以預見，隨著公募REITs市場擴容，老百姓對REITs的接受程度會越來越高，以REITs為投資主題的理財產品會越來越多。能讓廣大民眾分享中國基礎設施發展的紅利，實現共同富裕和民眾財富的增值保值，也是國家推行REITs的目的之一。
2021年11月12日，中金普洛斯REIT和中航首鋼綠能REIT分別于滬深交易所發布2021年第一次派息公告，以現金分紅方式對權益登記日（2021 年11 月16 日）登記在冊的全體基金份額持有人進行派息分紅。本次收益分配基準日為2021年9月30 日。首鋼綠能作為特許經營權項目的分紅方案為每10份公募REITs份額分配5.1541元；中金普洛斯作為產權類項目的分紅方案為每10份公募REITs份額分配0.522元。
點評：公募REITs投資人享受分紅收益
基礎設施公募REITs作為一種新的投資品種，兼具股性和債性的特點，并有強制分紅的屬性，在符合有關基金分紅前提下，基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資者，每年不得少于1次。投資公募REITs，其收益來源分為兩部分：一部分是分紅收益，一部分是二級市場增值收益。縱觀國外成熟REITs市場，穩定的分紅收益是投資者投資REITs的基礎，也是投資收益重要組成部分。首批公募REITs在上市后不到半年時間內，就給投資者進行分紅，提前兌現部分現金收益，使得投資者感受到REITs這種全新投資品種的特別之處，也有助于增強投資者繼續關注和投資REITs的信心。同時，強制分紅的制度，也是公募REITs對比債券投資和股票投資的優勢，其相比較債券而言，具有“資產破產隔離”的優勢，相比較股票，具有“強制分紅”的優勢。
2021年11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，《通知》共12條，明確了保險資金投資基礎設施公募REITs的機構資質要求，除應具備健全有效的內部控制體系和投資管理制度外，還對資產負債管理能力評估結果和綜合償付能力充足率提出了量化要求。《通知》指出保險資金投資的基礎設施基金及投資于基礎設施基金比例不低于80%的資產管理產品，應當納入不動產類資產投資比例管理，同時還要求對投資基礎設施REITs基金可能出現的重大風險事件進行防范。
點評：保險資金作為REITs主力投資者，開閘入市意義大
保險資金從基礎資產類別方面偏愛不動產，從投資期限和穩定性方面偏愛長期限收益穩定的資產，公募REITs在這兩方面都滿足保險資金的需求。但由于公募REITs在我國是創新性金融產品，保險資金在投資公募REITs時面臨資產屬性界定、風險測評分類等問題，需要監管機構發文明確。銀保監會此次發文，明確了保險資金可以投資公募REITs，擴大保險資金可投資范圍。同時，對于REITs市場而言，保險資金作為主力投資者，此次發文為其入市打開了閘門，增加了長期穩定的投資資金，有利于公募REITs市場的健康發展。
2021年11月29日，第二批基礎設施公募REITs面向公眾投資者發售，發行首日受到市場追捧，建信中關村產業園REIT面向公眾投資者發售部分認購規模達到131.95億元，華夏越秀高速公募REIT認購規模則超過89億元，兩者合計認購資金已超220億元。建信中關村產業園REIT公眾投資者有效認購實際確認比例為1.97%，華夏越秀高速公募REIT公眾投資者有效認購實際確認比例為2.14%。
公告顯示，剔除無效報價后，建信中關村產業園REIT有53家網下投資者，管理配售對象110個，報價區間為2.851元/份-3.350元/份，擬認購份額數量總和為106.18億份，為初始網下發售份額數量的56.35倍。華夏越秀高速REIT網下投資者有40家，管理配售對象95個，報價區間為6.512元/份-7.499元/份，擬認購數量總和為27.8410億份，為初始網下發售份額數量的44.19倍。
點評：認購倍數創新高，彰顯市場參與熱情
對比第一批公募REITs，第二批公募REITs無論是戰略配售，還是網下投資者認購，都可以用“火爆”來形容，認購倍數創新高。究其原因主要有：（1）第二批公募REITs項目雖然是二期發行，但也是基礎設施公募REITs細則實施以后，最早一批報送發改委審批項目，資產質量較好，有的項目從區域位置、現金流增長率、折現率取值等方面看甚至比一期發行項目更好，市場認可度高。（2）第一批公募REITs上市后整體市場表現比較好，這對二批項目形成有效帶動。（3）按照發改委586號文的規定，申報公募REITs項目預計未來3年凈現金流分配率原則上不低于4%。根據第一批公募REITs項目目前的市場價格看，產權類項目的分紅率已經低于4%，特許經營權類項目IRR也因為產品二級價格上漲而降低。第二批公募REITs項目按照不低于4%分紅率發行，上市后的溢價效果明顯。（4）第一批公募REITs項目推出時，市場認可度低，且發行認購時間短，很多保險資金、銀行理財資金并未走完流程。第二批REITs項目發行時，機構投資者經過幾個月論證，已經充分做好了投資準備。
2021年10月26日，國泰君安與浦東投控集團、張江高科、中國太保集團舉行“金色中環張江科學城發展基金”戰略合作協議簽約儀式。“金色中環張江科學城發展基金”是公募REITs業務推出后，行業首單券商管理人模式的Pre-REITs基金，由國泰君安創新投公司擔任基金管理人，張江高科全資子公司張江智芯擔任資產管理人，中國太保集團等大型金融機構擔任基金主要出資人。2021年12月31日，首程控股（00697.HK）擬發起北京首只百億規模綠色基礎設施發展基金，重點投資于北京市雙碳相關產業，基金首期規模為45億元，與首鋼基金和中國人壽合作成立，這標志著首程控股首支專門的基礎設施投資基金（Pre-REITs）正式落地。
點評：公募REITs推出，會催生大規模的Pre-REITs市場
基礎設施公募REITs市場規模大，未來前景廣闊。經過一段時間二級市場驗證后，各種類型基礎設施資產估值和定價模式趨于完善，就會催生一個大規模的Pre-REITs投資市場，類似于股票市場Pre-IPO投資。基礎設施領域的各類型產業資本就會發揮專業優質，開展Pre-REITs的一級市場投資。經過對項目培育和升級改造后，以REITs方式實現二級市場退出，從而獲得溢價收益。通過設立“Pre-REITs”產業基金搭建REITs資產的培育平臺，以REITs標準并購基礎設施領域資產，將開啟一個新的基礎設施領域投資市場，同時有利于形成基礎設施投資領域的“募、投、管、退”全鏈條運作。
自2020年9月，北京作為全國首個發布支持公募REITs發展文件的城市后，2021年，更多的城市出臺專項政策支持公募REITs發展，且各具特色。2021年2月26日，成都發布《關于促進成都市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發展的十條措施》，圍繞建立項目儲備庫、財稅支持、中介機構和產業人才培育發展、鼓勵引導國有企業轉型發展、支持REITs企業集群發展、建立協調機制等方面對公募REITs進行支持。2021年6月21日，上海市發布《關于印發上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信托基金（REITs）發展新高地實施意見的通知》，致力于打造具有國際競爭力的REITs發展新高地和REITs產品發行交易首選地。此后，蘇州市、廣州市、南京市、無錫市、西安市等均發布專項支持REITs發展文件。2021年全年，有多達7個城市發布支持REITs的專項文件。
點評： 公募REITs在全國已成燎原之勢
公募REITs的出臺，為持有大量基礎設施資產的地方政府及國有企業提供了盤活存量資產的路徑，也為地方政府通過盤活資產融資并投資新領域提供了資金來源渠道。為了支持當地公募REITs發展，各地或出臺直接政策，或發文鼓勵，營造良好的REITs環境和氛圍。積極引領和鼓勵持有基礎設施資產的企業拿出符合條件的資產進行REITs，成為地方政府的重點工作。
2021年12月29日，國家發展改革委辦公廳印發《關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（以下簡稱“1048號文”），明確提出要進一步加快推進基礎設施REITs試點的有關工作，調動各方參與REITs的積極性，鼓勵企業拿出優質資產參與試點，做到項目“愿入盡入，應入盡入”，不得以任何理由拒絕項目入庫。1048號文要求加強部門協調，盡可能壓縮項目準備周期，在依法合規的前提下，協調有關方面對項目發行基礎設施REITs予以支持，加快無異議函等相關手續辦理，落實各項發行條件。對已經發行的公募REITs項目，要求落實回收資金的使用情況，是否投入到原始權益人承諾的新項目建設，以及使用方式是否為資本金注入等情況。
點評：監管加快審核進度，鼓勵REITs發展，將助推公募REITs市場快速發展
2021年作為公募REITs上市發行元年，監管在搭建制度體系、構建上市發行支撐細則同時，已成功推出2期項目發行，實屬不易。市場對公募REITs保持較高的熱情和持續的關注。目前公募REITs發行總規模僅有不到500億，流通市值也不到200億，市場規模依然很小，在龐大的資金投資體量面前，目前規模難以滿足眾多投資者的需求。供需關系的不平衡，也導致部分項目的漲幅超過市場預期。作為公募REITs項目池的建設者和具體項目審核推進方，發改委已經意識到市場擴容的重要性和緊迫性。此次發文，也表明其加快推進項目審核，鼓勵公募REITs快速發展的意愿。相信2022年，將有更多的公募REITs項目發行上市，公募REITs市場也將快速發展。
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(本文作者介紹：資深REITs從業者，金融從業經驗12年，主做REITs研究和投資，知名REITs業務培訓師。)
責任編輯：李琳琳
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