文/意見領袖專欄作家 莫開偉

　　近日，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（簡稱《通知》），并會同國資委召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。

　　《通知》核心內容包括六大方面：一是按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務；二是加大債券融資的支持力度，鼓勵優質房企在銀行間市場注冊發行債務融資工具，用于對重點房地產企業風險處置項目的兼并收購；三是積極提供并購的融資顧問服務，融合信貸、投行等各類資源，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，提升并購成功率。四是提高并購的服務效率，加快重點房地產企業項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率，為并購融資營造良好環境。五是做好風險管理，按照穿透原則評估項目的合規性，加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金用途的監控。六是建立報告制度和宣傳機制，積極配合并購雙方披露項目并購和金融支持的信息?？梢?，《通知》涵蓋了房地產兼并收購所涉及的多項金融服務領域，具有較強的現實針對性和可操作性。

　　應該說《通知》發布具有非常重要的意義：當前房地產行業在宏觀嚴調控形勢下已步于發展低谷時期，破產或申請破產的房企尤其是頭部房企正在增加，整個行業顯現風險端倪，《通知》出臺無疑可在嚴調控基調之下起到一種有效的緩沖作用，讓不少面臨風險或高風險房企不至因為資金趨緊而大量關閉破產，有利增強房地產業戰勝困難、走出困境的信心。同時，允許有資金實力、各方面都較為健康的大型房企對出現風險房企的優質項目進行收購，既能起到挽救更多房地產業瀕臨崩盤的危局，也利于迫使房地產行業激發出內在優化動力，幫助房地產業渡過難關、走出“嚴冬”。

　　而最為重要的是，《通知》出臺更具深刻經濟用意，今年以來我國房地產企業兼并收購明顯放緩。據《時代財經》披露，今年房地產行業發生的并購數量和金額，雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并購，金額近768.96億元，僅相當于去年全年的22.95%。這種局面的出現，需要提供巨大的金融推力，再次鼓勵銀行業金融機構重視對房企兼并收購的金融服務工作，讓金融服務為優質房企在兼并收購中提供更有利的金融支持，讓頭部房企在兼并收購中發揮出更大的作用。顯然，《通知》發布非常及時，顯現了央行以及銀保監會在金融宏觀調控中所展現的超強的使命感、責任感與緊迫感。

　　即便如此，依然有不少朋友對央行、銀保監會發布的《通知》表示難以理解，他們從狹隘的意識出發，認為越來越多的房企陷入資金困局是嚴調控的必然結果，表明房地產調控已見成效，對一些房企顯露的風險端倪應泰然處之，沒必要對其中的優質項目進行兼并收購，讓其順利破產，這其實是一種對當前客觀金融經濟形勢不負責任的觀點，應予矯正。事實上，央行、銀保監會發布此《通知》是經過深思熟慮的，具有深遠的金融戰略意義，有利于穩定我國整個房地產業市場秩序，能更加有效防范化解房地產業可能引發的系統性金融風險，確保整個社會經濟秩序的穩定。具體來看，《通知》發布將在三大方面發揮重大社會金融作用：

　　從房地產業現狀看，鼓勵金融機構加大金融信貸與債券發行支持力度，有力房地產企業重新洗牌布局，扭轉當前房地產業萎靡不振格局，等于是優化整個行業生態，為房地產業健康可持續發展蓄積新的產業動能。近幾年，房地產業一直是中央決策層嚴調控的產業，在建立房地產調控長效機制的形勢之下，中央以及全國各級政府出臺的嚴調控措施近千項，僅2021年就達到了近五百余項，加之中央政府確定的“房住不炒”調控思路，房地產業正經歷著去金融屬性的陣痛，也形成了我國歷史上對房地產業調控的最嚴時期，房地產業也已進入“寒冬期”，整個產業呈萎縮狀態。尤其是“三道紅線”和“兩道紅線”發布之后，從供給端與需求端兩頭扎緊了房企融資的“口袋”，使不少盲目擴張、多元化發展的房企資金出現了斷鏈的危機。據相關資料披露，截止今年10月份，全國累計申請破產房企達到了310家，平均每天就有1.1家，這個數字在今年上半年僅200余家，增長速度相當之快，而且按照目前這種經濟金融形勢以及房地產調控要求，未來還將有更多的房企將會加入到申請破產的行列。遠非如此，一些頭部房企也出現了經營危機，比如恒大目前的經營危局尚未擺脫。顯然，面對房地產業局勢，在調控決策上僅僅實施“堵”的策略是遠遠不夠的，并有可能將房地產業推向更嚴峻的發展形勢；面對此必須“疏堵”結合，綜合施策，才能真正化解當前房地產業出現的危機。鼓勵優質房企對面臨經營危機的房企優質項目進行兼并收購、既給予貸款支持也允許在銀行間市場上發行專門用于兼并收購的債券，鼓勵銀行金融機構提供綜合服務并投資房企發行的債券，既可對房地產重新進行一次洗牌，將缺乏實力、風險較大的房企出清，也有利于從根本上優化我國房地產業生態，激發出房地產業的生機活力，為化解我國房地產業風險與危機創造有條件，最終確保我國經濟金融穩健發展。

　　從當前金融業現狀看，房地產業貸款以及居民個人按揭貸款占據數量較高，鼓勵金融機構加大對房地產兼并收購力度，等于是一場自救活動，有利金融機構整體化解風險，從而促使金融業在支持房地產業更加謹慎與理性。由于歷史原因，近一、二十年來，房地產業發展成了我國一大重要支柱產業，銀行金融機構在扶持房地產業發展上也是付出了巨大的努力，致使房地產業以及個人按揭貸款占據銀行金融機構較高的信貸比例。據央行公布的金融統計數據顯示，截止2021年9月末人民幣貸款余額189.46萬億元，其中人民幣房地產貸款余額51.4萬億元，個人住房貸款余額37.37萬億元。兩者相加高達88.37萬億元，占比高達46.85%。房地產業以及個人按揭房貸占比如此之高，房地產業涉足我國經濟金融生活很深，房地產業一有風吹草動對銀行業金融機構的經營影響較大。就當前而言，如果房地產業風險暴露的端倪得不到有效的遏制，房地產業各類資源得不到有效整合，風險就有可能放大和蔓延，主要是可能造成較大的信貸違約風險，銀行不良貸款有可能大幅反彈，這對于銀行業金融機構來說是相當危險的。所以，鼓勵房地產優質企業對面臨風險房企的優質項目進行兼并收購，鼓勵銀行金融機構為房地產業提供信貸與發債支持，其實是“救他人也在救助自己”，對于這樣兩全其美的好事，銀行業金融機構應沒有任何理由拒絕；而是應積極主動配合，充分發揮支持房地產企業兼并收購的主觀能動性和創造性，在守住風險底線的原則下，大膽提供各類有效金融服務，把支持房企兼并收購的政策措施落實到具體行動上，抓住有效時間窗口，全力幫助房企盤活現有資源，促使我國房地產業整體生態向好，從而為化解金融風險創造有利條件。同時，也提示銀行業金融機構未來在支持房地產業信貸上要始終保持清醒的頭腦，堅守理性謹慎原則，對房地產業的金融服務保持適度規模，防范盲目無序信貸現象再發生，避免房地產金融大起大落，確保房地產業穩健發展。

　　從維護購房者利益看，當前不少房企尤其是大型房企出現風險端倪，容易誘發大量“爛尾樓”以及許多“半拉子”樓盤出現，這對于購房者而言是致命的，鼓勵金融機構加大對房地產優質項目兼并收購力度，等于是在化解可能面臨的社會金融危機，有利于維護社會穩定。我國銀行業金融機構服務應著眼于兩個目標，既要支持房地產業穩定健康發展，又要確保廣大購房者購房的合法權益不遭受損害，這也是由我國社會主義國家的金融本質決定的，同時也是當前黨中央提倡共同富裕、確保廣大人民群眾利益至上治國方略的具體體現。尤其在事關民眾居住穩定與安全的購房上，更應保護廣大購房者的利益。而當前由于一些房企出現資金斷鏈危機導致的經營風險正在顯現，全國不少城市一些居民購房之后由于少數房企資金危機使得修建的商品房不能及時完工，成了“爛尾樓”和“半拉子工程”，使不少購房民眾花了錢住不了房，欲哭無淚，誘發了不少的社會穩定問題。如果任由暴露風險端倪的房企繼續存在于市場，成為僵尸房企，只能加劇各種危機，損害購房者利益，激化各種社會矛盾。由此，鼓勵金融機構為房企提供各類金融服務并允許房企發債對有風險房企的優質項目進行兼并收購，將已停擺的房地產優質項目予以完工，讓已購房的民眾能夠按時住進自己所購買的房子，對于政府、對于銀行、對于房企、對于購房民眾都將帶來巨大的利好：政府可以消除穩定社會的擔憂，銀行可以化解金融危機之虞，優質房企可解除沒有兼并收購資金的苦惱，民眾可以消除購房資金打水漂的擔憂等等，所有各方都是皆大歡喜。尤其，對于我國整個房地產而言，能達到優化房地產業生態之目的，激發出整個房地產業活力，讓房地產業推向新一輪發展周期，為我國經濟健康可持續發展營造有利的金融環境。

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)