文/新浪財經意見領袖專欄作者 夏春

　　在上海酒店隔離，一邊為組建銀科控股研究所線上面試眾多的候選人，一邊為幾個非常有意思的研究課題進行準備。不知不覺中，已經進入到隔離第9天。

　　房地產稅的三條“靈魂拷問”

　　昨天，在微信群看到一個圖片，列舉了與房地產稅相關的三個問題，既然社科院的專家都被難住了，絕對稱得上“靈魂拷問”。

　　“今天的研討會上，有個社科院的學者大談房地產稅，有人提出問題：

　　第一，到底是“房產稅”還是“房地產稅”？如果是“房地產稅”，則沒有道理，因為土地不是我的，是國有的，你沒有道理向我征稅；如果是“房產稅”，那么，我只是租用國有土地70年，在上面建房子，征稅就必須去掉土地的價格；

　　第二，征稅是以房產購買時的價格還是以現在的市場價作為標準？如果以市場價為標準，那么誰來評估呢？評估費誰承擔？如何保障評估價公平？

　　第三，房產屬于固定資產，而固定資產就必須折舊，房產的使用年限為70年，是不是要按照逐年折舊來進行征稅呢？他支吾半天也沒有說出個所以然。”

　　百度了一下，這個問題在2018年6月首次在微博出現，隨后多次在不同平臺反復出現，但評論區鮮有認真討論。

　　房地產稅背后的邏輯

　　我昨天看到這三個問題的微信群，幾乎云集了中國頂尖的財經專家，但也沒有人直接回答。本人并非房地產稅專家，不揣淺陋，嘗試回答一下。

　　其實第一個問題和第三個問題可以合并。房產，在土地上的建筑物部分，與汽車等固定資產一樣，只要使用就會面臨消耗與折舊。但現實中，房產之所以不斷增值，主要來自于與房產相連土地的增值。

　　因此，針對房產擁有權的稅，準確地說，應該叫“房地產稅”。汽車等其他資產持有人，則無需為擁有權賦稅。

　　對房地產稅持否定意見的人，經常會指出在購房時已經支付了“土地使用費”或“土地出讓金”，但這個并不包含未來土地增值的部分。

　　類似的，汽車購買者同樣要支付與“使用權”相關的費用，因為利用了國家或地區修建的道路及配套基礎設施公共品，但無需為“擁有權”而付費。

　　土地的增值不僅來自于其稀缺的屬性，更與國家地區經濟發展建設密切相關。例如地鐵開通后周邊房價會上漲。

　　通常來說，房產價值的增加與持有期間土地的增值緊密相關，但與持有人個人的努力相關性不大。擁有良好地段房產的人，可以什么也不做，躺著也掙錢。

　　有人說，只要愿意買的人多，房產價值也會增加。但歸根到底，大家愿意買，自然是看好房產所在地區的經濟發展前景。

　　對于這類來自個人努力之外，與國家經濟建設相關的資產征稅，取之于民用之于民，從稅收的“公平與效率”原理上來說，是講得通的。

　　與之類似的就是其他國家普遍征收的“資本利得稅”，買入好的股票，同樣可以躺著掙錢，但在賣出獲益時，就需支付利得稅。當然，如果虧損，也可以用于抵扣其他獲利的部分。

　　當然有人會說，我在賣出房產時，有時也需要支付增值稅，如果還要繳納房地產稅，豈不是要為同樣的增值支付兩次稅，這明顯不合理。

　　但是，別忘了，增值稅通常只限于持有期短的交易，國內通常持有期超過2年就無需支付增值稅。香港則要求持有期超過3年。增值稅的本意是防止短線投機炒作，與房地產稅的征收本意有明顯區別。

　　類似的，資本利得稅同樣會針對持有期的不同而設置不同的稅率，例如美國對股票持有期一年內的稅率，要比持有期超過一年的稅率高出一倍。

　　資本利得稅同樣會對特定群體實行免征，考慮到中國的特殊國情，相信在10個城市的房地產稅試點期間，同樣會對滿足條件的群體實行免征。實際上，10年前在重慶和上海的房產稅的實施條件，就十分寬松。

　　房地產稅有助縮小貧富差距

　　過去，中國資本相對勞動稀缺，因此沒有像其他國家那樣普遍征收資本利得稅，相反，勞動承擔了較高的稅負，這種局面有待改變。

　　研究顯示，中國家庭的貧富差距70%可以歸因于擁有房產的差距。通過稅收來縮小收入與財富差距是全球普遍的做法。

　　任何稅收都會產生一定程度的扭曲，但從“公平和效率”原則出發，針對存量的房地產進行征稅，是扭曲程度最小，效率最高的做法。

　　必須指出，過去對資本采取低稅和減稅的做法，是基于一種理論假設，即資本具有很高的流動性，而勞動不具有流動性。向資本征稅很難，向勞動征稅很容易。

　　但其實這種理論假設經不起嚴格推敲。全球企業所得最低稅率就是為了解決資本流動性而提出的新稅。而房地產恰恰是一種“不動”的資本，在征稅上的難度一點也不高。

　　這里簡單回答第二個問題，關于房屋的估值，技術上并不復雜。我們要避免行政的干預，但要相信市場的公平、公正和公開。在香港，各家貸款銀行對幾乎現存的每套房屋都有估值，免費公開可查。沒錯，你可以查詢你家上下左右，以及其他每個房屋的實際成交價和銀行估值（少數房屋需要測量師上門估值）。

　　在巨大的市場與激烈競爭環境下，銀行不僅愿意為先進的估值技術付費，而且彼此之間的估值差距不大。

　　實際上，香港政府也為每個房屋進行估值，每個季度估算房屋的租值（出租可獲得的租金），以此為基礎計算差餉（警察維持治安或政府管理的費用，針對房屋使用者征收）或地租（土地使用費，針對房屋的擁有者征收）。

　　每年，香港媒體都會根據政府計算后可查詢的房屋租值，為各大富豪擁有的房產價值進行排名，個人隱私權都要為之讓位。

　　此外，政府直接針對房屋擁有者出租獲得的收入征收物業稅。房屋買賣印花稅更是政府調控房屋市場活躍度的重要工具。

　　不要被“詭辯”誤導

　　特別要強調的是，房地產稅的征收，與土地的屬性是公有還是私有并無直接關聯。過去，房地產界的KOL圍繞土地公有私有大做文章，其實只是一種貌似高明的“詭辯”。

　　如果把中國與西方國家的差異都與土地的性質進行掛鉤，那么就會得出結論，中國不僅房地產稅不能征收，其他與西方國家類似的制度也都不該實施，因為前者土地公有，后者土地私有。

　　就在前幾天，北大的周其仁老師提到，政府聞稅則喜，各路專家提供源源不斷的增稅根據。

　　我的理解是，周老師希望政府能夠精簡規模，而無需開征更多新稅。前者我舉雙手雙腳贊成，但對后者，我的態度是應該以好的新稅種去取代有損“公平與效率”的舊稅種，力爭老百姓的整體稅負下降或者不變。

　　我絕對無意為房地產稅的征稅提供根據，但認為絕對有必要厘清目前社會上各種站不住腳的“詭辯”。

　　當然，考慮到個人學力不逮，很有可能論述不周不準。涉及到稅收的專有名詞紛繁復雜，經濟學家也很容易犯錯，很多問題需要法學家來詮釋與指點。

　　房地產稅對房價的影響

　　在目前經濟明顯下行的情況下，征收房地產稅的時機的確值得商榷。我和許多人一樣，認為根據中國的現實情況，征收“房屋空置稅”要比“房地產稅”更有利于公平與效率。

　　關于房地產稅，幾乎人人都關心的一個問題是其從無到有之后對房價的影響。從沒有影響到有很大負面影響的觀點都不少見，但嚴格的論證卻極為少見。國外文獻也很難找到有影響的研究，我的猜測是房地產稅引起房價大跌的例子極少，無法吸引學者們的關注。

　　清華大學的白重恩，李奇和歐陽敏曾研究過房產稅對重慶和上海的影響，利用沒有引入房產稅城市和省份的房價信息，通過計量方法，發現引入房產稅使得上海的平均房價相對于理論估計值降低了11-15%，但是使得重慶平均房價上漲了10-12%。這主要因為兩地的稅制設計不同，例如重慶的稅制可能使得原本要購買豪宅的人，轉向了普通住宅市場。

　　最后，想起一件往事。國內兩位德高望重的老經濟學家，對于前面提到的為國家或地區建設帶來的土地和房屋增值，到底應不應該繳稅的問題，就持有截然不同的意見。

　　他們都會引用北美經濟學界對此問題的爭論，例如有復雜的理論模型論證不應該為此繳稅，但同樣有復雜的理論模型，稍微改變或者引入一個合理的假設，結論就完全相反。

　　我不認為兩位經濟學家真的理解或者在意模型的假設和推導過程。他們可能有基于自己認知，不涉及任何利益的判斷。

　　但是，對于大部分人來說，對待房地產稅的態度截然不同，恐怕還是因為觸動利益要比觸動靈魂更難。

　　（作者是銀科控股集團首席經濟學家，本文僅代表個人觀點，與所在機構無關）

　　(本文作者介紹：諾亞控股首席經濟學家)