文/新浪財經意見領袖專欄作家 王甲同 傅華港

　　自2020年4月30日發改委和證監會出臺基礎設施公募REITs政策，拉開我國公募REITs大幕以來，監管機構制定一系列實施細則，搭建起公募REITs架構體系。2021年5月23日，首批9只公募REITs發行成功，并于6月21日上市，目前運行平穩。二期項目也積極申報至交易所審批中。為了支持公募REITs發展，在積累首批REITs發行經驗的基礎上，發改委制定958號文，將REITs試點區域范圍擴大至全國，并增加了試點類型。由于我國基礎設施領域投資的存量資產超過100萬億，即使有1%的量進行證券化，也可撐起萬億級別的REITs市場。因此在國家政策鼓勵和引導下，“REITs之風”已經吹向全國，呈遍地開花之勢。

　　公募REITs的出臺，為持有大量基礎設施資產的地方政府及國有企業提供了盤活存量資產的路徑，也為地方政府通過盤活資產融資并投資新領域提供了資金來源渠道。積極引領和鼓勵持有基礎設施資產的企業拿出符合條件的資產進行REITs，成為地方政府的重點工作。為了支持當地公募REITs發展，各地或出臺直接政策，或發文鼓勵，營造良好的REITs環境和氛圍。截至目前，全國已有6個城市直接頒布REITs條例，更有多省發文鼓勵REITs發展。經過對比分析，可以發現各地政策各有特色和亮點。

　　一、 六大城市頒布的REITs條例特色比較

　　（一） 北京市——最早發文并支持成立REITs產業聯盟

　　2020年9月29日，北京市發改委同北京證監局、市財政局、市國資委、市金融監管局、市稅務局共同制定發布《關于支持北京市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）產業發展的若干措施》。該措施共11條，主要圍繞項目培育和儲備機制、中介機構和產業人才培育發展、市屬國有平臺公司向資產專業運營商轉型、財稅支持、引入長期資金、成立推進工作小組等方面展開。

　　該措施的特色與亮點主要體現在以下3點：

　　1．該措施創新提出成立基礎設施REITs產業聯盟，支持制訂相關行業標準和規范。行業標準的建立將是對當前證監會和交易所發布的REITs政策的有效輔助補充，有助于REITs行業的高質量健康發展。

　　2．該措施率先提出支持基礎設施REITs市場、交易、中介、運營龍頭企業集群發展。產業集群將REITs市場參與者聯系得更加緊密，無論從發起人訴求、基礎資產價值挖掘還是投資人推介方面，發起人、中介機構和投資人都能得到更有效的溝通與銜接。

　　3．該措施重點支持探索PPP+REITs方式盤活資產。根據北京市財政局信息，截至2020年底，北京市納入財政部PPP管理庫的項目共計73個，總投資2249.5億元，吸引社會資本1522.7億元，涉及交通運輸、垃圾污水處理、生態環保等公共服務領域，項目落地率為91.8%，居全國第一。據此估算，北京市PPP項目可以為REITs市場貢獻至少百億規模的容量。

　　（二） 成都市——發行REITs稅收支持力度大

　　2021年2月26日，成都市發改委同市金融監管局、市財政局、市國資委、市人設局共同制定發布《關于促進成都市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發展的十條措施》。該措施同樣主要圍繞建立項目儲備庫、財稅支持、中介機構和產業人才培育發展、鼓勵引導國有企業轉型發展、支持REITs企業集群發展、建立REITs協調機制等方面展開。

　　稅收支持方面，成都市支持REITs管理機構根據《西部地區鼓勵類產業目錄（2020年本）》和《關于延續西部大開發企業所得稅政策的公告》，對照西部地區鼓勵類產業目錄中“金融服務業”條目，享受西部大開發稅收優惠政策，減按15%繳納企業所得稅。此外，成都市鼓勵市屬機構與企業通過新設、收購或參股等方式申請公募REITs基金管理人資質，大力吸引優質公募基金管理人的入駐。

　　（三） 上海市——打造具有國際競爭力的REITs高地

　　2021年6月21日，上海市發改委同金融監管局、財政局、國資委等8部門共同制定發布《關于印發上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信托基金（REITs）發展新高地實施意見的通知》。致力于打造具有國際競爭力的REITs發展新高地和REITs產品發行交易首選地，也是提升上海國際金融中心能級的重要一環。

　　該措施的特色與亮點主要體現在以下4點：

　　1．資金支持方面，上海市率先提出設立REITs發展專項資金和研究設立政府引導的基礎設施REITs產業投資基金，以支持基礎設施REITs業務的開展。

　　2．區域范圍方面，該通知鼓勵資產范圍輻射至長三角區域，并非局限于上海區域，優質資產范圍擴大。在2019年12月中共中央和國務院發布的《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》政策支持下，蘇浙滬皖全域一體化發展，上海發揮龍頭引領作用，蘇浙皖各揚所長。2019年，長三角地區GDP規模達24萬億元，已占全國24%，分別是粵港澳大灣區和京津冀城市群GDP的2.0倍和2.8倍，是絕對的中國經濟的中堅力量。長三角城市群通過重大項目合作聯動、產業鏈條協同布局，培育產業龍頭和產業集群，更有利于帶動交通設施、倉儲物流、新型基礎設施、工業廠房等優質基礎設施的建設和供應，有助于為REITs市場提供更多優質資產。

　　3．落戶方面，該通知擴大了落戶人才的覆蓋面。即引進一批具有豐富金融管理和基礎設施運營管理經驗的基礎設施REITs領軍人才，對符合條件的優秀人才及優秀團隊成員可按規定辦理直接落戶；且對在上海證券交易所發行基礎設施REITs產品的原始權益人高管團隊成員，符合條件的也給予辦理直接落戶支持。

　　4．市場化推廣方面，該通知也率先提出定期召開長三角REITs論壇，鼓勵政商人士共同謀劃長三角基礎設施REITs的發展。同時，該措施也強調，將根據國家相關部署，率先探索擴大REITs試點范圍，由此表明上海市打造基礎設施公募REITs發展新高地的決心之大。

　　（四） 蘇州市——專項資金支持REITs發展

　　2021年7月21日，蘇州市人民政府制定發布《關于蘇州市推進基礎設施不動產投資信托基金（REITs）產業發展的工作意見的通知》。該通知共含10條推動措施，主要圍繞項目培育、完善項目庫管理機制、培育引進中介機構及REITs領域專業人才、推動長期資金投資、財稅政策支持等方面展開。

　　該通知的特色主要體現以下3個方面：

　　1.REITs項目儲備方面，該通知提出建立意向庫、儲備庫、發行庫三階段的REITs項目管理機制，根據項目的成熟程度和發展階段分別納入對應項目庫。該機制將不同發展階段的項目做到切實把控和熟悉，有利于完善項目的培育、篩選、運營、發行等全周期服務。

　　2．專項資金支持方面，同上海市REITs發展措施一樣，蘇州市研究設立政府引導、市域統籌的基礎設施REITs產業投資基金，通過項目的并購重組、投資長三角區域的REITs產品等方式推動REITs的發展。

　　3．資金用途方面，蘇州市鼓勵將融資資金用于新增項目投資，支持改擴建項目以REITs為導向開展投融資，并研究將REITs發行納入國有企業相關評價指標。據此，蘇州市在新增項目和擴建項目方面都為REITs的擴容做了考慮。截至2020年6月30日，蘇州已成功發行5單類REITs，尤其又在首批基礎設施公募REITs中完成一單東吳蘇園項目的發行。蘇州市在類REITs發行經驗的基礎上向公募REITs進階發展，體現了蘇州市鼓勵企業盤活存量資產的力度之大。

　　（五） 廣州市——支持引入合格境外資金投資REITs

　　2021年9月27日，廣州市人民政府制定發布《廣州市支持基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發展措施》，以項目儲備、政府服務、市場服務、風險防控和發展目標五個方面的支持為主線，共提出15條政策措施。

　　其中，特色措施體現在以下3點：

　　1．具體資產類型方面，廣州市明確圍繞“華南骨架高速公路網、軌道上的都市圈、白云空港一體化交通樞紐、南沙國際港區等重要交通基礎設施項目，城鎮供水、供電、供氣、供熱等市政基礎設施項目，城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理等生態環保基礎設施項目，園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房等重點領域項目的謀劃和組織”。該措施鼓勵的資產類型與958號文鼓勵的八大行業資產類型一致，同時也展現了廣州市優質交通基礎設施項目的區位分布。

　　廣州白云空港經濟區是廣州國際航空樞紐的載體。南沙國際港區是廣州市未來重點發展的“深水港”，也是廣州市未來重點建設的四個物流中心之一。根據《廣州臨空經濟發展第十四個五年規劃》，規劃到2025年，臨空經濟增加值超1000億元，白云機場綜合保稅區進出口額超1000億元，空港跨境電商國際樞紐港商品貨值超3000億元。到2035年，建設成為具有國際競爭力的世界樞紐港，引領粵港澳大灣區、輻射全球的國際航空城。根據《廣州市南沙區港口與航運物流發展“十四五”規劃》，到2025年，規劃南沙港貨物吞吐量達到4.2億噸，集裝箱吞吐量達2200萬標箱，并于“十四五”期間實現南沙港區能級國際領先。由此可推，廣州市主要交通樞紐的完善，不僅在交通基礎設施方面增加優質資產，還會帶動交通樞紐周圍的倉儲物流、工業廠房等優質資產的供給，因此廣州市潛在可發行REITs的項目也在增加。

　　2．投資者方面，該措施除了鼓勵國內長期資金對廣州市基礎設施REITs產品進行戰略投資和投資外，還鼓勵合格境外投資者參與其中，并支持引入港澳資金投資基礎設施REITs產品。根據中共中央、國務院于2019年2月印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，綱要“研究進一步取消或放寬對港澳投資者的資質要求、持股比例、行業準入等限制，提升投資便利化水平”及“充分發揮香港、澳門、深圳、廣州等資本市場和金融服務功能，合作構建多元化、國際化、跨區域的科技創新投融資體系”。投資者國際化的特點與粵港澳大灣區構建國際化的投融資體系目標一致，隨著合格境外投資者逐漸參與，REITs市場的交易活躍度有望提升。

　　3．資產范圍方面，廣州市也鼓勵立足于粵港澳大灣區的建設，推動粵港澳大灣區的基礎設施資產證券化，而非局限與廣州市內的基礎設施資產。與上海市發展措施相似，廣州市鼓勵打造區域聯動、整體布局、資產聯合打包發行的局面。

　　（六） 南京市——將REITs納入各區政府考核激勵措施

　　2021年10月11日，南京市發改委發布《關于加快推進南京市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的若干措施》，圍繞REITs鏈條上的各機構管理與服務作用、基礎設施項目培育、財稅支持、強化區域聯動等方面展開。

　　其中，特色措施體現在以下3點：

　　1.REITs試點工作考核方面，南京市率先對下轄各區政府提出明確的考核激勵標準。根據項目意向、儲備、存續3個階段的申報進度，分別對各區政府在投資工作評分方面給予不同程度的加分（如年度內如有項目成功發行REITs的，當年按照穩投資工作總分的20%予以加分）。

　　2．強化區域內基礎設施REITs聯動發展方面，南京市與上海市發展措施相呼應，立足于南京都市圈內的基礎設施資產，但積極對接上海國際金融中心建設和金融資源配置功能，需要之時與長江三角洲區域內的優質基礎設施資產打包整體上市。

　　3．項目儲備方面，在國家試點項目庫基礎上，南京市與成都市、蘇州市、廣州市一樣，增設市級后備項目庫。項目儲備上，各個城市采取“適入盡入”的原則，鼓勵前期項目的儲備，有利于對后續項目進行篩選，擇優發行。

　　二、 各省級政府鼓勵REITs發展的發文情況

　　除了直接發文的城市外，各省級地方政府也重視基礎設施公募REITs工作，將其視為助力當地企業盤活存量資產、引入資本市場資金的一項重要的金融工具，以發布通知、方案等方式支持當地REITs發展。

　　海南省：2021年9月，人行海口中心支行、省地方金融監管局等5部門聯合發布《關于貫徹落實金融支持海南全面深化改革開放意見的實施方案》，強調推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點落地，建立健全基礎設施領域REITs項目庫，推動符合條件的企業發行基礎設施領域REITs。支持在住房租賃領域發展房地產投資信托基金（REITs）。

　　廣東省：2021年8月，省人民政府發布《廣東省金融改革發展“十四五”規劃》，強調穩步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，并持續探索在水利、交通、能源等行業設立基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

　　安徽省：2021年8月，省人民政府發布《發展多層次資本市場服務“三地一區”建設行動方案的通知》，加大不動產投資信托基金（REITs）等創新融資工具推廣運用。引導污水水務、環保清潔、綠色生態等領域的投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

　　浙江省：2021年6月，浙江省稅務局關于《省政協十二屆四次會議第618號提案的答復》中提及，關于是否允許基礎設施公募REITs設立環節股權、資產轉讓交易的所得稅遞延納稅的問題，國家稅務總局正在會同財政部積極研究。

　　廣西壯族自治區：2021年3月，自治區人民政府發布《廣西擴大有效投資三年攻堅行動方案（2021—2023年）》，強調探索通過基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等資產證券化方式盤活基礎設施存量資產，建立REITs試點項目庫，實施滾動管理，積極爭取廣西項目納入國家試點范圍。

　　長三角、珠三角、海南、廣西均將推動REITs發展作為金融改革和支持實體經濟的重要一環。尤其對于珠三角和長三角的省份，其基礎設施資產存量在全國范圍內排名前列，而且隨著粵港澳大灣區和長三角一體化建設戰略的實施，基礎設施資產的容量只會增加不會減少。因此，利用好基礎設施公募REITs這一盤活存量資產的工具并帶動新建項目投資，對省級市政府和地方國有企業來說更是至關重要。

　　三、 國家部委和監管機構對REITs的鼓勵和支持

　　（一）國家部委

　　2021年6月29日，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號），擴大基礎設施公募REITs試點區域范圍至全國，并增加了行業范圍，同時鼓勵引導回收資金用于新項目建設，促進存續項目穩定運營，以及加強投融資機制創新，旨在促進基礎設施公募REITs的長期健康發展。

　　（二）監管機構層面

　　2021年10月21日，國務院新聞辦公室舉行的三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會，中國銀行保險監督管理委員會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，將加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產投資信托基金試點。

　　2021年10月20日，2021年金融街論壇上，證監會主席易會滿作主題演講中表示，加快推進基礎設施REITs試點，助力形成存量資產和新增投資的良性循環。

　　2021年10月15日，2021年基礎設施REITs產業發展大會上，中國證監會債券部主任陳飛表示，證監會將繼續完善配套制度和監管機制，持續增加項目試點，并在完善詢價發售和二級市場交易機制、完善REITs持續監管機制、提高信息披露的透明度、完善擴募制度安排及促進行業整合并購等方面逐步完善REITs機制。

　　綜上，從國家層面到地方省市級政府，基礎設施公募REITs都受到重視和鼓勵，REITs的申報、審批和發行工作已經如火如荼地展開。目前已發文的省份和城市覆蓋長三角、粵港澳大灣區、京津冀和川渝經濟圈。盡管同樣在REITs試點鼓勵范圍的海南、黃河流域省市尚未出臺相關措施，但REITs已呈“全面開花”的趨勢，相信不久的將來會有更多地方政府出臺REITs政策措施，鼓勵和支持當地REITs發展，助力我國REITs市場更上一層樓。

　　(本文作者介紹：資深REITs從業者，金融從業經驗12年，主做REITs研究和投資，知名REITs業務培訓師。)